土地の売却、第二抵当権者は了承してもらえる？

質問

現在、Aという土地に根抵当権が設定されております。
抵当権者は２人です。
極度額はほぼいっぱいです。

今回、Aの一部を売却して、売却代金の全額を第一抵当権者への債務返却に充てようと思っています。
これによって、第一抵当権者への返済は全て完了します。

この場合、第二抵当権者への返済は一切ありません。
そんな土地の売却方法でも、第二抵当権者は了承してくれるでしょうか？

少しでもいいから（または全額）、第二抵当権者への返済もしてくれるような範囲の土地も売却するように要請してくるでしょうか？

抵当権者全員が納得のいくような土地の売却でないとダメなのでしょうか？
それとも、第一抵当権者が了承すれば大丈夫なのでしょうか？

どこまで、誰が権限を持っているのか分かりません。

よろしくご教授ください。

回答No.8

Bokkemon · ベストアンサー

根抵当権なのですか？　そうでないことを前提にご説明してきましたが、根抵当権設定者との取引継続中であれば債権額にかかわらず根抵当権の抹消は取り引きの打ち切りを意味する場合もあり、簡単に「元本確定⇒弁済」というわけにはいかないかと思いますが。

ちなみに、根抵当権とは予め定めた「極度額」の範囲で、取り引きによって増減する債権を担保するための抵当権です。元本確定後は一般の抵当権と同じですが、確定前は固有の性質があります。

それから、以前の質問でも触れましたが、売買完了をもって抵当権を抹消することは日常的に行われていますので、そのことはあまり心配しなくて大丈夫です。抵当権付きでだと売買が成立しないのなら、銀行ローンを抱えた人は家を売却できないことになりますが、現実はそうではないことから明らかですよね。その場合の手順は以下のものです。
１．売買契約成立
２．売買代金支払い
３．債権者に弁済
４．抵当権抹消登記必要書類を調製
５．抵当権抹消登記
６．所有権変更登記
通常１～４は、ほぼ同時に完了します。
５・６の手続きは買い手が依頼した司法書士が行いますから、買い手は安心できます。

補足

う～ん、難しい。。。
まず、抵当権は全て（土地、建物共に）根抵当権です。

> 根抵当権設定者との取引継続中であれば
> 債権額にかかわらず根抵当権の抹消は
> 取り引きの打ち切りを意味する場合もあり・・・

この解釈は・・・
債務が増える可能性があるので、抵当権の抹消は抵当権者にとってリスクを伴うのでできない相談だということですかね？

逆に言うと、
これ以上、債務が増えない（増やさない）ことを抵当権者に確約できればいいのですかね？
それを信じてもらえるような確約の仕組みってあるのでしょうか？

> 売買完了をもって抵当権を抹消することは
> 日常的に行われていますので・・・

ということは、
売買後は、抵当権が抹消されることを前提に買い手に交渉できるということですか？
そうなると、買い手側は抵当権の有無を意識せずに購入することになるのですかね？
売買価格も通常の抵当権が付いていない土地と同じように評価されると考えていいのでしょうか？

問題は・・・
第二抵当権者をどう説得すれば、「抵当権の一部抹消」を承諾していただけるのでしょうか？

第一抵当権者の抵当権が無くなることで、第二抵当権者の極度額が（単純に）倍になるので、一部土地の抵当権を抹消するぐらいは了承してもらえる？

どうでしょうか？

回答No.10

tk-kubota

sortaroさん、おわかりになりましたか？
何でもそうですが、私達が、ある行動に出る場合、法律上強引にできる場合と、任意な話し合いの他ない場合があります。
今回の場合は、要するに「承諾してもらえますか？」と云うことですから、回答は「相手次第です。」と云うことになります。

お礼

だいぶわかりました。
投稿して良かったです。
本当にありがとうございました。

補足

皆さん、本当にありがとうございました。
だいぶ理解が深まりました。

またまた、新たな質問なんですが、教えていただけるとありがたいです。↓

No.697459 質問：会社の破産は、どこまで効力が及ぶのでしょうか？
http://oshiete1.goo.ne.jp/kotaeru.php3?q=697459

よろしくお願い致します。

回答No.9

rakufu

＞売買完了をもって抵当権を抹消することは日常的に行われていますので、そのことはあまり心配しなくて大丈夫です
　不動産取引とかしたことなかったんで分からなかったのですが、それなら大丈夫そうですね。
　売買代金から弁済しても、相手が安い値段で買って「抵当権消滅請求」しても結果は同じですしね。どちらにしろ売主と買主にのこるお金と不動産の状況には変わりないし。相手も登記については司法書士に任せるわけで杞憂でした。
　ただ1番抵当権はそれでいいとして、2番抵当権は被担保債権が弁済されないんだから結局交渉は必要になるのかな。

補足

おっしゃる通りですね。
お蔭様で、だいぶ見えてきました。
すごく、勉強になります。
ありがとうございました。

そうですよね。
第二抵当権者の扱いで、交渉が難しいですね。
う～ん、困った。

回答No.7

rakufu

＞まず、分筆はします。
＞え～っと、それで・・・
＞新規に分筆された土地にも抵当権が残るから、
＞売却する時には安く叩かれるので、その部分の抵当権を抹消してもらうように抵当権者に交渉します。
＞
＞第一、第二ともに全額弁済すれば、当然抵当権はすべて抹消されますよね。

　1番抵当も2番抵当も「根」抵当のようなので、根抵当権を消滅させるにはその前に元本を確定しておく必要があります（民法398条ノ19）。
　というのも「根」抵当は被担保債権額が「０」円になっても存続するからです。ですので弁済前に元本確定を請求して弁済すべき債務額を確定する必要があります。
　1番抵当権者にもまずは「元本の確定」を請求しなければなりません。

　ところで分筆した土地（以下Ａ’土地）は売れるんですか？
　先に抵当権を抹消していないと売買の相手方が「この登記の抵当権はなんですか？」と聞いてくると思いますよ。
　逆に、1番抵当権者も「本当にＡ’土地の売却代金で弁済できるのか？」と疑問に思い、抵当権の抹消に納得しないと思います。
　こうなると先に抵当権を消そうにも1番抵当権者（＋さらには2番抵当権者）が疑い、抵当権をそのまますれば売買の相手方が疑いと、売れないと思うのですが。

補足

まず、元本確定ということですが、
現在の債務額の証明書（第一、第二ともに）はいただきました。
その額のことでいいのでしょうか？
また、その額は極度額の範囲内にあります。

次に・・・
一番抵当権者に対する弁済は、土地の売却で完済出来る予定です。
問題は、二番抵当権者への弁済は不可能（売却代金が一番抵当権者で限界）なので、そこで交渉が必要になるのですかね？

売買の相手方には、事前に売買成立と共に抵当権抹消されることが確約できればいいということですかね？

なんだか、またまた頭がこんがらがってきました。

回答No.6

tk-kubota

＞今回、Aの一部を売却して、売却代金の全額を第一抵当権者への債務返却に充てようと思っています。

と云いますが「Aの一部を売却して、」ならば分筆しなければなりません。
分筆すれば、新規な筆にも今までと同じ抵当権が、そのまま残ります。その新規な筆が幾らで売却されるかわかりませんが、少なくとも、強制的に抵当権を抹消しようとするなら第一、第二とも全額弁済しないとなりません。
ですから、sortaroさんの「了承してくれるでしょうか？」や「要請してくるでしょうか？」は相手次第です。
なお、「どこまで、誰が権限を持っているのか分かりません。」といいますが、所有者は分筆することも売却することも自由で他人（抵当権者）の承諾など必要ありませんし、抵当権者は所有者が分筆しても売却しても抵当権は、そのまま残っています。

補足

まず、分筆はします。
え～っと、それで・・・
新規に分筆された土地にも抵当権が残るから、
売却する時には安く叩かれるので、その部分の抵当権を抹消してもらうように抵当権者に交渉します。

第一、第二ともに全額弁済すれば、当然抵当権はすべて抹消されますよね。

ここまでは、こんな理解でいいでしょうか！？

そうですか～！
やっと見えてきたような！？
土地に対して抵当権があるのであって（何か、散々皆さんに説明されたような気がする！？）
抵当権者の承諾なしに分筆も売却も可能なのですね。

だから・・・
分筆した土地の抵当権を抹消してもらうには、
抵当権者（今回の場合第二抵当権者）との交渉が必要だということですね。

やっと理解できてきたような気がします。
申し訳有りません。
こんなこと初めてで、基礎的なことを正確に理解していないものですから、ワケの分からないことを書きまして。

回答No.5

ozisan

残った土地建物を担保提供し、返済方法を交渉するしかないでしょう。交渉事には、あなたのお母さん（現場で話す必要はありません、なずくだけで良い）や、会社の役員を同席してもらい、現状をうったえて見てください。
まず、会社と、家族の意思の確認が先決です。

補足

残った土地、建物を含めて抵当権がかかっています。
う～ん、なんか分からなくなってきました。
そんな状況です。

回答No.4

Bokkemon

基本的な誤解があるようですが、抵当権は債務者や抵当権設定者に人的に付いて回るものではなく、抵当権の目的物（土地）について回るものです。分筆しようとも、その関係が変わることはありません。

第二順位抵当権者が分筆後の土地の一部について抵当権の抹消に同意するかどうかについては、交渉事ですから何とも断定はできませんが、抵当権を設定しているということは何らかの物的担保で債権を保全することに関心がある債権者ということですので、単純に担保が縮小することには同意しない可能性の方が大きいでしょう。

だからといって、抹消される部分に代わる土地を提供したとしても、債権者にとっては、必要以上の価値が過大にあっても無意味ですし、抵当権実行時の手間が増えるだけですから、私が債権者であればNoと言います。

もっとも、弁済が進んでいて被担保債権額が分筆後の土地で十分に担保できるのであれば、同意してもらえる可能性が無いとは言い切れません（これも債権者にとっては面倒なだけですが）。

いずれにせよ、交渉事です。

補足

う～ん、なるほど。
難しいですね。
交渉次第な部分が多いのですね。
ありがとうございました。

回答No.3

xxxx123456

少なくとも、はんこ代として

百万程度は、つつむ必要がありますよ。

それで、オーケーが出る可能性もあります。

補足

なるほど、手間賃ということですね！？

回答No.2

ozisan

一部分を売った残りの土地と、二番抵当権者の返済ははどうするのですか？

補足

残りの土地は、家の敷地になり売ると家を失うことになります。
２番抵当権者への返済は、一番抵当権者への元本および金利返済が無くなった分を充てる予定です。

回答No.1

Bokkemon

抵当権（登記されたもの）は抵当物が譲渡された場合、譲り受けた相手に対して効力を維持します。ですから、通常は抵当権がついた土地を買おうという人はあまりいません（通常、譲渡契約の完結と同時に抵当権を抹消するものです）。当然、土地の価値は抵当権が付着したもの（買い手にとってリスクがついているもの）として評価されますから、評価額は大幅にダウンするでしょう。

ご質問のとおりに第一順位抵当権者への弁済を完了すれば、第一順位の抵当権は消えますが、第二順位の抵当権はそのまま残り、第二順位抵当権者は被担保債権が弁済されなければ、引き続きその土地に対して抵当権を実行できます。

ご質問の例の場合、現実には第二順位抵当権者というより買い手が了承しないものと思います。

なお、新たな質問を立てられるのであれば、先のご質問
http://oshiete1.goo.ne.jp/kotaeru.php3?q=692883
は締め切られたほうがよろしいかと思います。

補足

失礼しました。
先の質問は締め切りました。

売却する部分の区画を独立させ、登記し直し、
売却後に、第一抵当権者がすべての土地から抹消されることを確約しておき、
予め、第二抵当権者にその土地の区画だけ抵当権をはずしてもらうことは可能でしょうか？

その場合には、第一抵当権者がいなくなった分の価値が
売却した土地以外の土地にあればよいのでしょうか？