抵当権の付いた土地を差し出す。

質問

借り入れたお金を長期に渡って返済するに当り、自己所有の土地に抵当権を設定されました。返済するのが厳しくなった場合、この抵当権を設定した土地を設定者に差し出すので返済を免除してくれと言う主張は認められるでしょうか？又、返済が遅れた場合、債権者の方から抵当権を設定した土地以外のもので現金化しやすいもの（証券など）で代物弁済しろと主張できますか？

回答No.3

fujic-1990

たいへん遅くなりました。別件で表示されたので読みました。手遅れでなければいいのですが。

　債権者と債務者が姉妹ということなら、遠慮はいらないと思いますので、なんでも、お互い希望条件を出し合って相談されればいいと思います。

　権利として「主張する」ことは認められませんが、御願いをするのは問題ありませんから、まずは相談を。

　で、合意できるなら、代物弁済は法的には有効です。

> 後は相手が価値ありと認めるかにかかっているということでしょうか？

　『あきらかに差し出した土地のほうが価値があります』だと、あとで債務者が「差額を返せ」と訴訟を起こすと、債権者が負けます。

　また、「時価と債権額」の差額が110万円を超えると、税務署が債権者に対して贈与税を課してくる危険もあります。差額贈与と言います。

　なので、『相手が価値ありと認める』と、かえって相手は代物弁済に応じない、ということもあり得ます。

　逆に、「時価より債務額の方が大きいくて、損だ」と思っていても、姉妹がかわいそうだから代物弁済に応じよう、ということもあり得ます。

　なので、大切なことは、債権者が債務者のことを信じているかどうか、です。

　「後になって差額を返せ」と言い出さないと信じていれば、代物弁済に応じるかもしれませんが、「子供の頃から、後になって、返せと言う子だった」とか思っていれば応じないでしょう。

　実際には時価が債権額より安くても、債務者は「時価のほうが高い。債権額との差額を払え」と（ウソを）いって訴訟をおこせるのです。

　訴訟を起こされれば、債権者は応じなければ成りません。ふつう、訴訟に応じれば時間も費用もかかります。

　なので、土地の時価が債権額よりも高いかどうかよりも、あとでケンカすることはないという「信頼」が第一でしょう。

回答No.2

fujic-1990

（１）抵当権を設定した土地を設定者に差し出すので返済を免除してくれ

　と申し出る（御願いする）のはかまいません。相手がＯＫすれば、返済は免除になります。相手がＯＫしなければ、免除はされません。

　というのが公式回答ですが、実際は、相手（貸主）が銀行などまともな金融機関なら、ＯＫなどしませんね。

　アメリカでは抵当物を差し出せば借金がチャラになります。その結果、貸主・借主どっちら儲かっても、しっかり契約してさえいれば有効と認められ、実行されるんです。契約社会ですから。

　（余談ですが、そのため、アメリカの景気が悪くなって多くの人々の返済が滞ったとき、日本のバブル経済が旧大蔵省銀行局によって破裂させられた時と同じような現象（急激な不動産価格の下落等）がおき、リーマンショックにつながりました）

　日本では、契約は二の次です。

　「借金を返せなくなったら、この土地をやるから借金はナシにしてくれ」「所有権移転の仮登記をしてくれれば、いいよ」とか合意して借金していても、借主は返済できなくなったとたん「土地所有権を盗られるのはおかしい」とか言って裁判をおこしました。

　裁判所が、契約の文字は無視して、「この仮登記は実質的には担保だから、土地を受け取った貸主は、借主に残債と土地価格の差額を返済しなければならない」などと判決を下し、いまはそのような法律もできてしまっています。

　国に「借主に有利な法律」を作らせるほど、あとになって文句をいう借主が多かったのです。そして、貸主は連敗したのです。

　なので、残債の代わりに土地の権利を取っても、あとになって「正当な時価との差額を返せ」とか言われるかもしれません。言われて裁判になれば負けるので、銀行は残債の代わりに土地を受け取るようなことはしません。

　正当な時価なんて、分からないじゃないですか。あとで文句なんていくらでもつけられます。

　土地が値上がりでもしたら、確実に文句を言われますよ。

　なので、借主が「土地をやるから借金チャラに」とか言ってもＯＫはしませんね、貸主が銀行など、まっとうな金融機関ならば。

　キッチリと抵当権を実行して、裁判所に競売してもらって、現金で受け取って、足りなければ借主に現金支払いを要求します。

（２）債権者の方から・・・ 代物弁済しろと

　とは言わないと思います。上記と同じ理由で。つまり、あとになってから何を言われるか分からないからです。

　公式に訴えて、証券などを差し押さえて、競売してもらって、代金（現金）を受け取ろうとするでしょう。

　念のために書き添えれば、「代物弁済しろ」という主張はできません。「代物弁済してほしい」という御願いならできます。

補足

わかりやすいご回答ありがとうござます。実は債権者は銀行ではなくて兄弟（二人・女性）です。相続の結果として親が持っていた会社の株を社長を務める自分の物とする為、金銭の支払いで合意しました。あきらかに差し出した土地のほうが価値がありますが、自分はその土地を差し出しても良いと思っています。後は相手が価値ありと認めるかにかかっているということでしょうか？

回答No.1

noname#252929

＞この抵当権を設定した土地を設定者に差し出すので返済を免除してくれと言う主張は認められるでしょうか？

相手が納得すれば認められます。
土地の評価などから、足りないから、それだけじゃダメだ！と言われることもあります。

＞債権者の方から抵当権を設定した土地以外のもので現金化しやすいもの（証券など）で代物弁済しろと主張できますか？

それも可能です。
ただ、相手が納得すればです。

すべて、双方が納得すればなんでもいいんです。