未完済の抵当権ってどうしたらいいの？

質問

3年前に父が亡くなり、私たちが遺産相続した土地に抵当権が付いていることがわかりました。これは父の生前中、今から30～25年前に父がある会社(銀行ではない）から問題の土地を担保にお金を借りたからです。母によると、はっきりとした記憶はないのですがある程度まで父は返済をしていたが、「ある時期(調べてみないとわかりませんが、おそらく約20年前）から貸主も請求連絡をしてこなくなり、未完済のままになっている」とのこと。調べてみると貸主の会社は既に存在せず、監査役設置会社となっていました。問題の土地を売却などで動かしたい場合抵当権を抹消したいのですが、未完済なので無理でしょうか？
＊こちら側の資料はあまりなく、父が最後に貸主に返済した日や、どれくらいの金額を返済できているのかは不明です。（貸主側に資料はあるかもしれませんが、長らく連絡がきていないので状態は不明です。）
ご存知の方どうか教えていただきたいです。よろしくお願いいたします。

回答No.1

tatuta1991 · ベストアンサー

一つ確認させてください。

＞調べてみると貸主の会社は既に存在せず、監査役設置会社となっていました。

これは、会社は現実には営業など行っておらず存在していないけれど、会社の登記は存在している、という事でよろしいのでしょうか？

まず、ほったらかしの抵当権を一般的には休眠担保と言います。
この休眠担保を、土地の所有者が単独で申請して消す為には４つほど方法があります。

１・裁判所に除権決定の申立てをして、除権決定をもらう。
２・借用書と領収書を添付して申請する方法。
３・債権、利息、損害金全額に相当する金銭を供託する方法。
４・抵当権抹消の裁判を起こして、判決をえる方法。

大雑把にいえば、こんな感じです。１～３については、会社が行方不明である事を証明しないといけないのですが、これが登記（閉鎖登記も）があると行方不明扱いにならないので、caratorontさんの事情ではおそらく４の裁判を起こして判決を得る方法しか無いかと思います。

＞問題の土地を売却などで動かしたい場合抵当権を抹消したいのですが、未完済なので無理でしょうか？

大丈夫だと思いますよ。
会社から「お金を借りていた」という事はお金を払う義務は放置されると５年で消滅します（商法第522条）。個人から借りていた場合は10年です。ですので、未完済でも払う義務はありませんから、「支払う義務は消滅時効にかかってるぞ。だから抵当権抹消登記の手続きをしなさい」という訴訟を提起する事になります。

大まかな手続きの流れとしては、訴状をつくって提起→会社の登記上の本店所在地や代表者の住所地に当てて裁判所が訴状を送る→戻って来る→公示送達手続きを申立てる→裁判開始（欠席の場合が多い）→判決→法務局で抹消の申請、こんな感じです。この中で「代表者の住所地」については、住民票を取って最新の住所地を探すのがちょっと面倒です。また公示送達手続きをする為に、現地調査とかもする必要が出てくるのでこれまた面倒です。

＞こちら側の資料はあまりなく、父が最後に貸主に返済した日や、どれくらいの金額を返済できているのかは不明です。（貸主側に資料はあるかもしれませんが、長らく連絡がきていないので状態は不明です。）

裁判する場合、相手が欠席する場合は勿論、相手から反対の証拠がなければ勝訴しますよ。せめて弁済時期を証明する書面、例えば契約書か、不動産の閉鎖登記謄本（現在の不動産登記簿の形式に変える時に、古い登記簿は閉鎖しているんですね。その登記を取ってみて、その古ーい抵当権が載っていると、弁済時期が書かれている事があります。昔は弁済時期を登記簿に載せる形式だったんで）があれば、それから５年以上は経っていますから、抵当権者である会社が「裁判で支払えって請求してたので、消滅時効は中断しました」などと証拠をだしてこない限り、大丈夫だと思います。

実際営業していない会社に対して抵当権抹消の訴訟する方法はネットではあまり情報がないようなので、弁護士が司法書士に相談してみてはいかがでしょう。また法務局の登記相談の窓口がありますのでそちらにも相談してみましょう。

補足

>これは、会社は現実には営業など行っておらず存在していないけれど、会社の登記は存在している、という事でよろしいのでしょうか？

抵当権者の会社は「平成14年12月3日日商法第406条の３第１項の規定により解散」と記されています。

よろしくお願いいします

回答No.2

tatuta1991

No.１です。

＞抵当権者の会社は「平成14年12月3日日商法第406条の３第１項の規定により解散」と記されています。

それは平成14年当時、森山眞弓法務大臣時代に、５年以上登記をしていない休眠会社は職権で入れられた解散登記ですね。

会社は登記上は清算会社として存在していますので、登記上の本店所在地に営業の実体がなければ、裁判しかないかと思います。

裁判の他に、もし、代表取締役（解散しているので正確には代表清算人ですが）の住所地に内容証明で手紙（消滅時効にかかっているので抹消に協力してくださいという旨の）を送ってみて、ご本人がいるようなら、抹消の協力を仰いでみて、応じてくれれば、裁判しなくても済みます。
ただ、その場合でもおそらく、抵当権の権利書を相手方は無くしてしまっているでしょうから、手続きが若干ややこしくなってしまうので、専門家に要相談かと思います。

参考URL：

http://www.moj.go.jp/MINJI/minji45.html

お礼

tatuta1991様
詳しいご回答誠にありがとうございました。感謝しております。

まだ質問してすみませんが、問題の抵当権保持会社は「甲区」に記されていますがそれでも抵当権は末梢できるのでしょうか？

それからしつこいようですが、結局、5年間無請求だったということで父が作った借金は返済しなくてすむかもしれないのですが、債権はどうなるのでしょうか？それを理由に問題の土地(またはお金）を相手になんらかの形で返さないといけないのでしょうか？