民法395条について

質問

〔法律初学者です。〕
民法395条の内容を、極めてやさしく、できれば、具体例などもふまえて、ご教示願います。
※ 「強制管理又は担保不動産収益執行の管理人」についても、よろしくお願いします

民法395条：
抵当権者に対抗することができない賃貸借により抵当権の目的である建物の使用又は収益をする者であって次に掲げるもの（次項において「抵当建物使用者」という。）は、その建物の競売における買受人の買受けの時から六箇月を経過するまでは、その建物を買受人に引き渡すことを要しない。
一 　競売手続の開始前から使用又は収益をする者
二 　強制管理又は担保不動産収益執行の管理人が競売手続の開始後にした賃貸借により使用又は収益をする者
２ 　前項の規定は、買受人の買受けの時より後に同項の建物の使用をしたことの対価について、買受人が抵当建物使用者に対し相当の期間を定めてその一箇月分以上の支払の催告をし、その相当の期間内に履行がない場合には、適用しない。

回答No.2

tk-kubota · ベストアンサー

＞・・・（「強制管理又は担保不動産収益執行の管理人」とは、どういうものかも含めて）」「2項」）についてはサッパリ「？？？」です。

昔は、「短期賃借権」と言うのがあって、抵当権実行における買受人は、即座に引渡を受けることができない場合がありました。
しかし、今では、その制度が廃止され、即座に引渡が受けられるようになりました。
その例外として、一定条件の賃借権に限って、買受人が代金納付後6ヶ月だけは引渡を猶予しています。
それが395条です。
でも、抵当権実行に限らず「強制管理」(実務では皆無)や「担保不動産収益執行」も6ヶ月猶予すると言うのが、民法395条1項2号です。
なお、担保不動産収益執行と言うのは、抵当権実行による競売は、その所有権の換価しその代金を弁済に充てるのですが、担保不動産収益執行は物件を換価するのではなく、賃料を債権者に配当する方法なので、賃借人が居る限り長期にわたる関係から、その手続きで「管理人」が選任されるようになっています。
普通は、執行官が管理人ですが、実務では執行官が指定する者が管理人となっています。
実務での「担保不動産収益執行」は少数です。

お礼

ご丁寧な説明をいただき、感謝申し上げます。
当方におきましては、法律の基礎知識、読解力その他が不足しており、苦労しているところです。
ありがとうございました。
またよろしくお願いします。

回答No.1

noname#173104

抵当権者に対抗できない賃借人とは、まず何か？

これは簡単です。

賃借権は債権ですが唯一登記できる権利です。これは賃貸人の同意が必要ですが、仮に土地が借地権であり、建物が自己所有である場合は、建物の所有権の保存登記をしておけば、土地の借地権に関して、土地所有者の同意なくしても対抗要件となり、その土地が仮にどなたかの抵当に入っていたとしても、保護されるしくみとなっております。

しかしこの条文は、建物が抵当権の目的物となっており、その抵当権が実行された際の賃借人の権利の保護です。上記のように賃借権等の登記がなされていなくても、賃借人の地位は６か月間は保護されるということです。

つまり裏を返せば、半年以内に出ていけ、ということです。

３９５条まで勉強されたんですから、その辺はわかりますよね？

お礼

早速に回答をいただき、誠にありがとうございました。
またよろしくお願いします。

補足

「３９５条まで勉強されたんですから、その辺はわかりますよね？」→正直「…」です。
なお、ご回答いただいたことで、1項における1号（競売手続の開始前から使用又は収益をする者）の場合については、「なんとなく…」という感じでおりますが、特に他の部分（「1項における2号の場合（「強制管理又は担保不動産収益執行の管理人」とは、どういうものかも含めて）」「2項」）についてはサッパリ「？？？」です。
当方の不足する理解力・知識等では、恐縮ながら、逐一、極めてやさしく、できれば具体例などもふまえて、ご教示くださればありがたいです。
せっかくのご回答に、申し訳ありません。