民法について詳しい方お願いします。

質問

抵当権の同意を得た賃貸借について、賃借人は賃貸借の登記に加えて全ての抵当権者の同意の登記があれば競売の際に現れた買受人に対抗することができるそうですが、そもそも競売にかけなければいい話だと思うんですけどその辺どういう仕組みになっているんでしょうか？

回答No.1

fujic-1990

> そもそも競売にかけなければいい話だと思う

　？？？

　貸したお金などを返してもらえないなら、担保物を競売して回収するしかないのではないでしょうか？

　自分の抵当権に対抗できる賃借権設定に同意してしまったことで、抵当権の価値は下がり、競売で得られる資金は減るでしょうが、まったく返済されないよりは、価値の下がった抵当権でも実行して、多少でも返済を受けたほうがいいんじゃないですか？

　お知りになりたいのは、「抵当権の価値が下がるのに、なぜ、同意などするのか」ということでしょうか？

　残念ながら実例は存じませんが、同意する理由はいろいろあるんだろうなと思います（ふつうは同意なんてしないと思いますが）。

　例えば、私もダマされたのですが、隣の住宅の人（ふつうのサラリーマン）から「準備ができしだい買うからとりあえずハンコを押してくれ」と言われて同意書に押印したらすぐ「代金が工面できないから買わない」と言われました。

　「準備ができしだい買うからとりあえず賃借権設定に同意してくれ」と言われて同意したら、「賃借権で十分だからいらない」と言われるとか。

　昨今、「投資物件」としての引き合いが多いですので、例えば「この土地の賃料は良くて10万円だよね」という場所で、「12万円出す賃借権」なら同意してもいいという判断もできます。

　買い手は借り手を探す必要もないし、相場よりかなり高い地代なら、売れそうです。空き地のままよりもかなり高く競売できるかと思えますので、同意することもあるんじゃないでしょうか。

　その結果、当てが外れても自己責任でしょうね。