建物、土地の税金とアパート建設、相続税について

質問

現在、祖父がアパートを建てようとしています。

祖父の年齢は82歳で高齢です。アパートは3件くらい経営していています。現在借金はありません。

これから建てようとしているアパートは約3500万くらいで、1500万現金で支払い、残りを借金して3年～5年くらいで返すことを予定しています。借金にあてるお金は、今持っているアパートの家賃収入と新らしく建てる家賃収入でまかなおうとしています。

そこでかかる建物、土地の税金、その他の税金はどんなものがあるのでしょうか？

また、死んだあとの相続税等があると思うのですが、その対策やどうすれば、祖父、相続する人のリスクを減らすことができるのでしょうか？

税金に対する知識がないので、困っています。

参考になる書籍等ありましたら、紹介お願いします。

回答No.1

ben0514 · ベストアンサー

さほど難しくはないと思います。

不動産を取得する人は、取得直後に不動産取得税が課税されます。
借金しても課税されませんが、借金して購入した不動産は課税されます。
したがって３５００万円ぐらいの不動産に対する不動産取得税が課税されることでしょう。
ただ、不動産取得税は不動産の評価額に対して課税されるものであり、その構造などから再建築価格として一定基準で計算することになるので、購入金額ではなく評価額で課税されると思います。土地も一定の評価額で課税されるため同様です。

不動産を保有するということは、固定資産税などが課税されることとなります。不動産取得税と同様の評価額を算定し課税されるはずで、不動産取得税が購入後の一回だけに対し、毎年課税されるものとなります。

不動産取得税は都道府県による課税で、固定資産税などは市町村による課税となり、地域により評価の基準も異なりますし、税率も異なることでしょう。
ただ、これらは所有者に課税されるものですので、あなた方が心配するものではないと思います。
しかし、これらを未納のまま所有者がなくなれば、相続した人が納税義務を負うことにはなるでしょうし、正式に相続した以降の固定資産税は新たな所有者が負担することになるでしょう。

相続というものは、相続により財産を取得した人に課税されるものです。しかし、贈与などより税率は低いでしょうし、金銭と同一の時価の不動産では、評価によっては税金が安くなることでしょう。
さらに、相続税の計算では、債務はマイナスの財産として評価するため、債務を合わせて相続すれば、財産の正味の評価額に課税されるので、さほど心配することはないでしょう。
また、相続税の課税では基礎控除が存在します。税制改正の予定があるためわかりませんが、今現在であれば法定相続人が一人であれば６０００万円が控除され、二人であれば７０００万円の控除となります。
ですので、他のアパートと今回のアパートにかかわる不動産とその他の不動産を相続税法上の評価額にし、その他の金銭等の金額と債務を通算した金額から基礎控除を引くため、今回の不動産以外の評価額が低く、預貯金などの財産も少なければ、相続税がかからない可能性もあることでしょう。

アパートの相続となれば、相続した人は不動産収入を得ることとなります。新たに所有者となり不動産収入を得るわけですから、その人は毎年確定申告が必要となり、所得税などの納付義務を負うこととなります。

不動産を取得することで不動産取得税（地方税：都道府県税）、
不動産を保有することで固定資産税（地方税；市町村税）、
相続することで相続財産について相続税（国税）、
不動産から収入を個人が得ることで不動産所得とその他の所得を合算しての所得税（国税）
が必要となるのです。

所得税の負担が上がるような所得が増えることとなれば、住民税が増えることは一般的な考えですね。
そのほかには、国民健康保険加入であれば、所得全体での計算となるため、保険料が増えることにつながるでしょう。また、お子さんが小さく保育園などに通わせている場合には、保育料の負担も大きくなることでしょう。

税金は種類も多く、実態に合わせて考える必要があります。
ですので、相続税の対策として考えるのであれば、相続税の特化した書籍になると思います。
しかし、税法には、原則規定のほかに、例外規定・優遇規定その他などがありますし、不動産の評価については、不動産の状況の解釈により評価方法がいろいろあります。これらの中から、自分に合った法律を利用することが必要ですので、素人による対策などは難しいことでしょう。
おじい様も申告などをしていることでしょう。たぶんご年齢的にご自身で行わず、税理士へ依頼していると思います。その税理士などに将来的な部分を含めご相談されるほうが良いでしょうね。

私は、税理士試験受験生として相続税法を学び、税理士事務所でも補助者（資格なし）としていろいろな案件の業務にかかわったことがあります。税理士事務所退職後に身内に相続が発生し、相続税の試算をしましたが、相続税専門の税理士に依頼したら、評価方法の特例をものすごく活用され、私が知らない法改正などによる新たな優遇規定などを駆使してもらえたため、試算の税額より大きく負担が減りましたね。

税金は平等にかかるわけではありません。税金対策を行い、上手な法解釈と正しい申告により、負担は変わってきます。ぜひ、税理士などを活用されることを考えましょう。
また、代襲相続でない限り、孫への相続などは相続税の加算が生じます。養子縁組なども視野に入れる必要があるかもしれませんし、法定相続人が同一の考えでない限り、多少なりとも争いになる可能性もあることでしょう。そうなれば、どんなに良い対策をしても、相続する人が変わってしまえば、意味がないこともあります。相続対策は争いにならないように特定の人に特定の財産を相続させる対策ですし、相続税対策はその名のとおり税金対策です。争いのとならないようにするための対策は、税理士の範疇ではないと思います。司法書士や行政書士の範疇でしょう。
しっかりとした対策をお考えであれば、おじい様とともに、税理士や司法書士のいる総合事務所のようなところへ相談されてはいかがですかね。

お礼

参考になりました。ありがとうございました。