相続で土地と建物が違う名義人になるときは？

質問

義母がなくなりました。義父は１３年前に他界しています。子供は義兄（去年他界）、義姉、主人の３人です。相続について義母の遺言があり、２つある不動産のうち１つは土地・建物とも義姉に、もうひとつの不動産の建物を義兄に（亡くなっているのでその息子に）、土地を主人に、ということでした。しかし主人にと書かれた土地の上の建物（遺言で義兄にといった建物）に亡き義兄の配偶者と息子（２６歳になりもうすぐ結婚します）が住んでいます。さらに一階は貸し店舗にしており、毎月家賃収入があります。遺言には家賃に関する記述がありませんが、この場合家賃収入はどうなるのでしょうか？また固定資産税も土地分は主人が払うことになると思いますが、２階に兄嫁と甥が住んでいるので、土地を売りたい時が来ても主人の意思では売ることができないのでしょうか？最悪の場合固定資産税だけを払い続けて何も得るものが無いということになるのでしょうか？土地と建物の名義が違うことによってその他不都合がありますでしょうか？教えてくださると幸いです。

回答No.3

noname#10986 · ベストアンサー

１．建物については遺言が存在しませんので、相続人全員の共有状態といえます。「義兄の子」のものと決まったわけではありません。

２．建物を所有するには土地の使用権として「所有権・地上権・賃借権・使用貸借権」などがあることが条件となりますが、土地の賃料を支払わないとなると「使用貸借」が成立すると考えられるでしょう。
通常借り主が非常に強く追い出せないといわれますが、これは借地借家法等の適用のある「賃貸借・地上権」に限られます。

即時退去を求めることはむずかしいでしょうが、無条件に瑕疵続けなければならないということにはなりませんし、勝手に建物を再建築することもできないと思います。（この点については建築基準法等を確認しなければならないでしょう。申し訳ありませんが、この点については全くの素人でわかりません）

また、使用貸借は「ただで貸す」という特殊な貸借関係ですから、当事者間に特殊な関係があることが前提となります。
ですので、勝手に他人に譲渡することもできません。

なお、前回回答で借入ができないと書いたのは、通常銀行等は担保として「土地建物セット」で抵当権を設定しますから、土地を担保に入れることができない以上借りることが事実上できないという意味です。

自分一人または家族で悩んでいてもぐるぐる考えが回るだけで解決の糸口が見つけにくいものです。
専門家である弁護士に、実際に遺言状や不動産の登記簿謄本等（評価証明書もある方がいい）を提示し、どういうことが可能か、等について相談されることをお勧めします。

お礼

度重なる回答をありがとうございます。そうですか、建物は共有状態なんですね。おっしゃるとおり専門家に相談したほうがよさそうです。ご親切に本当にありがとうございました。

回答No.2

noname#10986

「家賃」とあるように「建物」を借りる対価として支払われる賃料ですので、「建物」の所有者に支払われることとなります。

さて、土地所有者には権利はないのかという疑問が生じると思います。
土地所有者、建物所有者、建物借受人という三者の関係をそれぞれ切り離して記載しますと、
土地所有者から「土地を借りて」、その上に建物を建てているのが建物所有者です。
建物所有者から「建物を借りて」、建物を使用しているのが建物借受人です。

このように２つの貸借関係があるということです。
「貸借関係」と書いたのは、有償で貸し借りを行う「賃貸借」と、無償で貸し借りを行う「使用貸借」とがあるからです。

さて、「相続人」が誰になるかを書いておきます。
１．「被相続人の子」である「子供３人」になりますが、そのうちの１名が先に死亡していることから「死亡した子の子」代襲相続人となります。
「兄嫁」と書いている者になんの権利もないことはよくおわかりのことでしょう。

一つの手段としては、無権利者である「兄嫁」を除外し、「義兄の子（２７才・成人）」を相手にすることです。
当事者同士の話し合いにてどうにもならないような場合には「調停・裁判」という手段になってしまいます。

私見ですが、土地の所有権なしに建物所有権だけ持っている場合、その建物の存続する間はそのまま使用収益することはできますが、建て替えるとかいうような場合には銀行からの借入を事実上行うことができませんからどうしようもなくなって困ることとなります。
話し合いがつかなくて最後に困るのは「兄嫁及びその子」の方だと思いますよ。
最後には土地所有者に建物を買いとってもらう（しかも安価で）しかなくなることとなるでしょうから。

お礼

大変恐縮ですが、もしよろしければもう少し教えていただけますか？実際建物はかなり老朽化しており、すぐにでも建替えが必要な状態です（資金面で無理なようですが）。銀行ローンに頼らない場合は、土地の所有者の同意がなくても取り壊し→建替えは可能なのでしょうか？考えれば考えるほど、上に「建物所有者」と「建物借受人」を持つ土地をもっていても何の恩恵もないような気がしてきました。売って分けることも容易にはできないようですし。もう少しすっきりできる遺言の内容なら助かったのですが・・・。

補足

ご丁寧な回答をありがとうございます。２つの賃借関係があるわけですね。よくわかりました。そうすると法的には兄嫁から土地の賃借料を受け取ることもできるんですよね。実際は賃借料をもらったりしないと思いますが、そこのところで交渉ができますね。固定資産税だけ払い続けて何もなしというのはちょっと悲しいので・・。

回答No.1

noname#10986

ちょっと整理してみますと。

１．現在のそれぞれの不動産の登記簿上の所有者が誰になっているかを確認すること。

２．夫の母の行った遺言の形式（自筆遺言・公正証書遺言など）がどのような文面になっているか。

「注意点の一例」
「義兄に」とのみ記載されており、「義兄が死亡している場合にはその子供に」というような記載がない場合は、この部分については無効となります。

３．遺言はともかくとして、相続人間で話し合い（遺産分割協議）が平和的に行えるかどうか。

このあたりのことを確認した上でないと的確なアドバイスはできかねます。

相続に関する登記は司法書士に依頼することになるでしょうから、遺言書や不動産のわかるものを持参し、直接面談にて相談されることをお勧めします。

遺産分割協議が平和的に行えるということであれば、遺言の内容にかかわらず、「最終的に望む形での登記」に持ってゆくことは可能ですので、その方法については司法書士に説明を受けるようにしてください。

補足

アドバイスありがとうございます。
1.名義はすべて義母になっています。
2.義兄にとなっています。
3.兄嫁が一緒に住んでいたので一番義母の世話をしてくれ　たこともあり、かなり強気ですので、建物の箇所が無効　となれば尚更、あまり平和的にはいかないかもしれませ　ん。

司法書士には依頼することになると思いますが、一般的に家賃収入は建物の名義人と土地の名義人のどちらに権利があるのでしょうか？