親が建てたアパートの相続税はいくら？

質問

10年ほど前に、義父が自分の持っている土地で8500万程で
アパートを建てました。
頭金ほとんどなしの35年ローンです。
義父は現在70歳後半です。
ローンはまだ3分の1ほどしか返していません。
田舎なので家賃が５～６万が12件分くらいの小さなアパートです。
今は、義父がローンを支払いつつ、毎月の家賃収入が上回る差額で少し家賃収入があります。
家賃は30年保証があり、空室がでても変わらず家賃ははいってきます。
固定資産税は250万ほどの様です。
この場合、相続税、贈与税、相続したあとの固定資産税はだいたいいくらくらいになりますか？
おおざっぱでいいので、教えてください。

義父のアパートの税金が急に心配になってきました。
どうぞよろしくお願い致します。

回答No.2

chie65536（@chie65535）

＞この場合、相続税、贈与税、相続したあとの固定資産税はだいたいいくらくらいになりますか？

・相続税

土地の相続税評価額は

１．路線価がある場合は路線価に基づいて算出

２．路線価がない場合は固定資産税評価額に地域ごとに定められた倍率を乗じて算出（倍率方式）

のどちらかです。

建物の相続税評価額は

固定資産税評価額が評価額

になります。

実際に幾らで買ったか、実際に幾らで建てたかは、一切関係ありません。

例えば、建物に関して「8500万円で建てた」としても「固定資産税評価額は1億2000万相当」と評価されたら、1億2000万として評価されます。

逆の可能性もあって「8500万円で建てた」としても「固定資産税評価額は6000万相当」と評価されたら、6000万として評価されます。

＞固定資産税は250万ほどの様です。

固定資産税は「固定資産税評価額の1.3％」に、都市計画税は「最高で固定資産税評価額の0.3％」になっていますから、固定資産税評価額の1.6％に課税されているとすれば、土地建物合わせての固定資産税評価額は1億5625万（1億5625万 × 1.6％ = 250万）と予想されます。

つまり、土地建物合わせての相続財産の評価額は1億5625万になります。

法定相続人の数が判らないので、相続税額を算出する事が出来ませんが、仮に

配偶者あり、子供一人（貴方の配偶者）で、法定相続分通りに相続

と仮定すると

基礎控除額・・・3000万円＋600万円×法定相続人の数＝3000万＋600万×２＝4200万円
配偶者特別控除・・・1億1425万の1/2

配偶者の相続税額＝0
子の相続税額＝1億1425万の1/2にかかる相続税＝522万5千円
相続税の合計＝522万5千円

となります。

・贈与税

相続が終わった後、義父から子（質問者さんの配偶者）が受け取った遺産は、質問者さん夫婦の共有財産ではありません。子（質問者さんの配偶者）の「個人資産」です。

その「個人資産」を「夫婦の共有財産にする」と仮定すると「持ち分の５０％を、質問者さんの配偶者から、質問者さんへ贈与する」と言う事になります。

1億5625万の1/2を相続し、その1/2を贈与するのですから、贈与の額は3906万2500円になり、贈与税の額は1928万4380円になります。

この他に「不動産取得税」と「登録免許税」がかかります。

・相続したあとの固定資産税

「半分は配偶者（義母）が相続し、半分を子が相続した」とすれば、子（質問者さんの配偶者）が払う固定資産税は「250万の半分」の125万です。

なお、質問者さんが欲の皮を突っ張らず「すべて義母が相続し、子（質問者さんの配偶者）は、一切相続しない」とすると

相続税＝色々控除されて０円
贈与税＝贈与が発生しないので０円
相続したあとの固定資産税＝義母が払うので質問者さんは関係無し

となり「何の心配も無用」です。

お礼

早々のコメント有難うございます！
お礼が遅れて申し訳ございません。。
説明不足で申し訳ありません。義母は他界しております。
主人に兄弟はいません。
何千万単位の相続税かと1人勝手に心配しておりましたが、
そうでもなさそうですので安心しました。
またとても丁寧にご説明頂き有難うございます。
とても勉強になりました。
これを機会に私もこの様な知識が持てたらいいな、と思いました。
この度は、本当に有難うございました。

補足

教えてくださったお二方が、とても詳しく教えてくださり、
ベストアンサーをお一人に選ぶことができませんでした。
お二人方共、私にとってはベストアンサーです。
本当に有難うございました。
感謝でいっぱいです。

回答No.1

seble

固定資産税が出ていますからそこから計算できると思います。
明細に評価額が載っていますので、それが基準になります。
http://www.nta.go.jp/taxanswer/sozoku/souzoku.htm
贈与税は相続だけなら関係しません。義父という事であなたに相続権は無いでしょうから、贈与して資産を減らすという事もできなくはないですが、連続して複数やっても1回の贈与と見なされ110万が限度、あまり意味はありません。
土地の固定資産税はほとんど変化しません。3年ごとだかに改定があるだけです。ただ、建物に関しては減価償却という事で徐々に減っていきます。

ローンは負債であって、相続財産から引きます。2/3残って、元が8500万なら相続する財産としては3千万の基礎控除に収まりそうです。相続人の数も分かりませんが、他の資産が無いならたぶん相続税はゼロかほとんどかからないと思います。もちろん、いつお亡くなりになるのか分かりませんから、その時のローンの残高次第で逆転します。

相続後の家賃収入は所得税の対象になります。ローン分や管理経費は引けますが、残った部分は課税対象になります。

後々問題になるのは、譲渡、売る場合にアパートの建設費、土地購入費を証明できるかどうかです。
8500万は当然に引けるのですが、その数字を何かしらの文書で示せなければなりません。
残っているとは思いますが、建築の契約書等が必要です。
土地も同様。

お礼

早々のコメント有難うございます！
お礼が遅れて申し訳ございません。
「相続税はゼロかほとんどかからない」安心しました。
「ローンは負債であって、相続財産から引きます」そうなんですね！
こちらもとりあえず安心しました。
ローンばかりで・・と不安だらけでしたが、
ご専門の方にお聞きできてよかったです。
とても勉強になりました。
本当に有難うございました。

補足

教えてくださったお二方が、とても詳しく教えてくださり、
ベストアンサーをお一人に選ぶことができませんでした。
お二人方共、私にとってはベストアンサーです。
本当に有難うございました。
感謝でいっぱいです。