相続権と税金について

質問

店舗付き住宅を所有し、その店舗で両親と弟が事業を行っています。
１階が店舗、２階が両親と弟家族の住居、３階が叔母夫婦と私の家族の住居で全部で４室あります。
数年前より経営がいきずまり、従業員への給料の支払いも滞るこのごろです。
父（経営者）は廃業を考えていますが、弟は事業を引き継ぎ、立て直したいと考えています。
父は３家族より得る家賃収入を事業にあてていたようです。

弟より、事業の引き継ぎと家賃収入等金銭管理を任せてほしいと相談がありました。

土地は会社名義で、建物の１階は会社所有、２階は父の所有、３階は弟の所有名義です。
私は嫁にでていますが、父よりとても安い家賃で借りています。私が弟の家賃を知らないように
弟も私の家賃を知らないと思います。

１．弟が事業を引き継いだ場合、相続に関する税金はあるのでしょうか？
２．父は高齢なので不意に他界した場合、私はこの建物で暮らしていけますか？
　　この土地と建物に関する相続分はあるのでしょか？

私が心配なのは事業の立て直しのため、この土地や建物を担保にお金を借りて失敗しないかということです。
また、弟が家賃を管理した場合、父との契約で安く賃貸しているこの住居の家賃を引き上げを要求されるのではないかと心配しています。

まだ何も話が進んでいない段階で法律事務所に相談するのがよいかどうかも悩んでいます。
是非、良いアドバイスお願いします。

回答No.2

fujic-1990

ご質問と補足をまとめますと

１、土地は有限会社の物
２、建物の一階は有限会社の物
３、建物の二階はお父様の物
　　　（弟さんも居住）
４、建物の三階は弟さんの物
　　　（質問者さんらが居住）

　２～３が区分所有権で登記してあるのかどうか疑問が残りますが、お父様がおっしゃっていたとのことですので、登記されていると思うことにします。

　会社は現在、１００％お父様の財産であると仮定します（可能性としては、質問者さんたちも多少の権利を持たされている可能性が大きいのですが）。

　さて、以上の条件で、お父様がなくなられた場合、遺産に対してお母様が二分の一、質問者さんと弟さんが四分の一ずつ、の割合で相続します。

　そして、その分の相続税を負担します。

　相続発生により、遺産はいったん「共有」という状態になりますが、それでは扱いにくいので「遺産の分割協議」というものをやって、だれがどの物をもらうかということを決めます。

　その場で、質問者さんは「土地や一階を所有している会社はあなたにあげるから、私は二階と借地権をもらいたい」とか「相続税はお母さんが払ってよ」とか言って交渉してください。

　弟さんとお母様が「うん」と言えば、二階にずっと、家賃なしで住み続けることができるようになります。税金はお母様が払うことになります。

　「うん」と言わない場合どうなるかは、話し合いの結果次第ですので、住めるかどうか私にはわかりません。税金は、実際に払われなければ税務署が来て、たぶん、相続割合に応じて財産を持って行ってしまうでしょう。

　（現行制度では、質問者さんたちの場合、相続財産が８０００万円以下なら相続税はかかりません）

　念のためにもう一度書けば、三階はすでに弟さんの物ですので、相続財産ではありません。

　三階の部屋の賃借権が弟さんとの間で成立しているとみてよいのかどうか疑問が残りますが、弟さんは家賃を受け取っていない（取っていることを知らない）みたいなので「成立していない」と思います。

　と、なると、「退去してくれ」と言われたら、相続に関係なく退去しなければならないものと思います。あくまでも法律的には、という話ですが。

> 事業を継承した弟が代表取締役になって会社が相続税を払えば問題はないということでしょうか？

　とのご質問ですが、会社も（会社が所有する土地などと同様に）相続財産の一部で、会社が相続するのではありませんから、会社が相続税を払うということはできません。

　会社の所有する財産も含めて遺産額を計算して（計算はたいがい税理士がやります。自分の判断でも可ですがあとで税務署が調査に来るかも）、質問者さんたち相続人が相続し、相続財産を払います。

　この相続税の払い方は、弟さんが代表取締役になっても、ならなくても、同じです。

　ただ、会社がどういう判断をするか。たとえば新規事業に乗り出すのか、資金確保のため土地などを担保に入れて借金するか、土地を売却するか、などは代表取締役の判断次第です。

　遺産分割前なら、有限会社に対する持分（株式のようなもの）に応じて、訴訟を起こしたり取締役を解任できるかもしれませんが、法律上は経営に直接口出しできないことになっています。

　遺産分割協議で、会社に関する一切の権利を弟さんに渡す合意をしたのなら、その後は「あかの他人」になりますので、一切口出しできなくなります。取締役解任もできなくなります。

> 弟には「税理士と会社の内情と登記簿など事実確認をして問題点を明らかにしてから。」とすぐに承諾しないようにすることにします。

　はい。それが絶対に必要です。

　念のために申し添えれば、質問者さんの場合、相続財産は黒字のようですので「相続の放棄」は不利です。放棄したら、その建物内に住めなくなると思ったほうがよいでしょう。

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回答No.1

fujic-1990

確認しますが、

> 土地は会社名義で、建物の１階は会社所有、２階は父の所有、３階は弟の所有名義です。

　会社とお父様の関係は？

　建物を区分所有権の対象として登記してあるのでしょうか？

　聞きたいのは、お父様が亡くなってからのことでしょうか？　などなど

　それらによって結論がガラリと変わります。権利関係も複雑で、細かく場合分けして書いて行きますと、非常にゴチャゴチャした内容になります。

　それがこの時間まで回答がつかない理由でしょうが、お困りでしょうから勝手に推測を加えて回答しますと

（１）　現在の時点では、質問者さんの場合、遺産が7000万円以下なら、事業を継承してもしなくても、相続税はかかりません。

　零細企業の事業承継をしやすいように相続税を優遇する制度が検討されているらしいと聞いていますが、成立したという記憶がありません。

　だとすると、会社の株まで含めると雰囲気的に越えていそうですので、事業を継承してもしなくても「相続税」はかかりそうです。

（２）　住み続けたい「この建物」とは３階のことですか、建物内であれば２階でもいいのでしょうか？

　２階でもいいなら、相続の対象ですので、質問者さんもその２分の１の相続権を持ちます。相続後の遺産分割の話し合いで「２階に住みたい。その代わり、会社の株はあなたにあげる」とか、居住を求められればいいでしょう。

　弟さんがＯＫすれば住めますし、イヤだと言い張って合意できなければ調停や裁判などで決着をつけるしかないでしょうね。その結果どうなるかはわかりません。

　しかし、質問者さんが住んでいる３階に住み続けたいということなら、すでに弟さんの所有物であるらしいので弟さんがイヤだと言えば１００％無理です。そこは相続とは関係ありません。事業承継とも関係ありません。

　弟さんの物ですから、法律的には明日にでも「家賃を値上げする。イヤなら今すぐ出て行け」と言われる危険がありますし、弟さんが担保に入れてしまって、誰かが所有権を取得することもありえます。

　担保設定や執行を防ぐ方法はありません。

　せいぜいが、賃借人としての居住継続を主張できる程度ですが、その場合は、格安家賃というわけにはいきません。家賃値上げには応じないといけないでしょうね。

> この土地や建物を担保にお金を借りて失敗しないかということです。

　前述の通り、お父様の所有する２階については上記の通り質問者さんにも権利があります（たぶん会社の株式についても）ので、分割合意ができるまで、全部を担保に入れるのを拒否することができます。

　質問者さんが「担保に入れるのはダメ」と言えば、弟さんは事業を継承していても、自分の持ち分（2分の１）しか担保に入れられません。

　ふつうは、そういう2分の1の共有権を担保に入れようとしてもＯＫする人はほとんどいませんので、担保に入れることはできないでしょう。

　しかし、区分所有になっていて、すでに弟さんの所有物になっている部分については、上記の通り、防ぐ手はありません。

　しかし、ここで判らないのは、弟さんの所有物である３階を、なぜお父さんから借りているふうに書いておられるのか、お父さんがその家賃を事業のために使っているふうにお書きなのか、ということです。

　３階が弟さんの所有物なら弟さんから借りなければなりません。家賃をお父さんが勝手に使ってはいけません。本当はお父さんの物なのに、弟さんの名義にしてあるとすれば、それはそれでマズイですよねぇ。事実に反するウソだから。

　そんな具合に、質問文にはいくつか矛盾や不明点が潜んでいます。もう一度、事実関係を明確に把握して質問しなおされることをお勧めします。

補足

fujic-1990さん、わかりにくい私の質問に推測をたててご回答くださり、とても感謝しています。

いわゆる自営業で土地の登記簿には、権利部所有権の欄に有限会社●●●●とありました。
建物については、以前に父が上記のように言っていたので、登記簿を確認したわけではありません。

父は代表取締役です。
弟は6年前より従業員として家業を手伝っています。
経営には携わったことはありませんが、最近父の物忘れが多く金銭にも疎くなっているといいます。
母や他の従業員の方もその事を心配して弟に引き継いでほしいと願っています。

建物の管理を有限会社●●●●がしています。

やはり一番の心配は、土地がかなりの資産になるのでこれが人手に渡ることがなければと思っていますが、事業を継承した弟が代表取締役になって会社が相続税を払えば問題はないということでしょうか？

弟には「税理士と会社の内情と登記簿など事実確認をして問題点を明らかにしてから。」とすぐに承諾しないようにすることにします。