事務所家賃の損金算入、消費税区分を教えて下さい

質問

法人（株式会社）を立ち上げ、現在事務所を借りております。

賃貸借契約は、法人契約ではなく代表者の個人での契約で、
かつ住居用として契約しています。（よって契約上、消費税は非課税）

物件は、完全に事業のために使用しているため、賃借料を全額損金算入しようと考えています。

消費税については、非課税仕入として扱おうと考えています。
根拠は、契約は住宅用としてなされていること。ならびに、消費税法基本通達6-13-8「用途変更の場合の取扱い」の注のためです。（住宅として借り受けている建物を賃借人が賃貸人との契約変更を行わずに、当該賃借人において事業の用に供したとしても、当該建物の借受けは、当該賃借人の課税仕入れに該当しないのであるから留意する。）

ご質問したい点は、以下２点です。
(1)賃借料は全額損金算入可能かどうか。
(2)賃借料にかかる消費税の取扱いは、非課税でよいか。

よろしくお願い致します。

回答No.5

hinode11 · ベストアンサー

No.1です。

＞消費税に関しては、課税仕入扱いにした場合、今回のケースでは国に消費税を納める人がいないので、課税仕入扱いにして、還付請求することはできないのではないかと考えていました。

納税者のあなたが、税務署（国）のふところ具合を心配してあげる必要はありません。

国に消費税を納める義務がないケースはいくらでもありますよ。例えば、事業者のうち、その課税期間に係る基準期間における課税売上高が千万円以下である者については、原則として消費税を納める義務が免除されます。これら事業者を免税事業者といいます。

免税事業者から商品を購入する場合は、購入する側は課税仕入れになりますが、免税事業者は課税売上になりません。また、会社が社員の自家用車を買い上げて事業用に使う場合、購入する会社は課税仕入れになりますが、売却する社員は事業者ではありませんから（＝一般消費者だから）課税売上にならず納税義務はありません。

ところで、No.1で「法人は事業用の賃借料を支払うのですから、法人が支払う賃借料にかかる消費税の取扱いは課税扱いにすることができます。つまり課税仕入れにすることができます。」と書きました。法人と代表者個人との間には事実上、賃貸契約が存在します。むろん、物件の用途は事業用です。しかし、法人と代表者個人との間で賃貸契約書を作成しておけば、より安心かも知れませんね。

回答No.4

kaichoo

(1)賃借料は全額損金算入可能かどうか。

契約者が誰かということよりも、実質的にどのように使われているかで判断がされることになります。誰かが居住しているということがなく完全に事務所のように使用されているということであればあえて法人契約にする必要はありませんし、絶対的に転貸借契約書を作成する必要もありません。
下手に法人契約に変更したり、転貸借契約の作成を大家さんに依頼することによって現在の契約を維持できなくなってしまっては困りますので個人契約のままということはよくある話です。
実際税務調査でもその点について指摘を受けたことはありません。

（2)賃借料にかかる消費税の取扱いは、非課税でよいか。

こちらについては、（1）にも絡むことですが、大家さんとしては事務所として契約をすればその大家さんが課税事業者であった場合預った消費税を納付する義務が発生します。
居住用の家賃が仮に100,0000円だったとしたら、事務所用で貸す場合には消費税をつけて105,000円としなければ大家さんが消費税分損をしてしまうということになってしまいます。
逆に言えば大家さんは居住用として貸している訳ですので当然ながらその部屋については課税売上として消費税を申告することはないわけです。
にもかかわらずこちらは事務所として使用しているわけだから課税仕入だとすれば消費税に矛盾が生じてしまいます。
どちらの言い分が正しいかとなれば最終的に判断するのは契約書がどうなっているかというところになってきます。

現状の契約書では居住用として借りていることになっているはずなので、御質問者さんのお考えのとおりこの家賃については非課税仕入ということになります
（こちらは一度税務調査で指摘されて修正したことがあります）

お礼

回答ありがとうございました。

現契約は居住用となっており、また大家さんは非課税売上処理をされています。
契約内容の変更は、現在の契約の維持が現実難しい状況です。

おっしゃるとおり私の法人が課税仕入れ処理、大家が非課税売上処理をした場合、
国としては損をするため税務署から指摘される可能性があるでしょうから、
明確な対抗要件がない場合は非課税処理が無難かなと考えています。

NO.3の方の、代表者と法人との賃貸借契約がその対抗要件となるのであれば、課税処理を検討しようと考えています。

ありがとうございました。

回答No.3

hata79

NO.2です。
法人も個人も無関係でという先の回答文は「無視」してください。
意味不明の回答のまま、投稿してしまいました。申し訳ない。

A　大家
B　個人、Cの代表者
C　個人Bを代表者とする法人

AとBとは「住居としての賃貸契約」がされてます。
BとCの間では「事務所としての賃貸借契約」がされてます。

CはBに賃貸料を支払しますが、居宅として借りるのではないので消費税課税取引きになります。
つまり課税取引きということです。

契約は口頭でも有効ですが、CとBは法人とその代表者という関係ですので、文書にしておくのが良いと思います。
BとCの賃貸契約書がないと、Bが住居として借りてる部屋をCが使用してることの説明がつかないからです。
使用貸借だというなら、Cが負担する賃貸料の経費性がなくなってしまいます。
使用貸借なのか、賃貸借なのかをはっきりさせておく必要があるわけですが、法人がその代表者から借りるとなると、契約が口頭契約ですと「その契約そのものが存在しないのではないか」と突っ込まれると辛いです。
法人と個人は別人格なので、面倒でも契約書を作成しておきましょう。
なお、Bには不動産収入が発生します。

補足

回答ありがとうございました。
代表者が間に入って、自らの法人にまた貸しするということですね。

Bには不動産収入が入りますが、Bは大家さんに対する支払があるので、実質収入は０という認識でよろしいのでしょうか。
（Aより住宅として賃借（100,000円非課税で仕入）、Cに事務所として貸付（100,000円課税で売上））

消費税については、年間1000万円未満になるため、Bは納税義務も生じないという認識でよろしいのでしょうか。

回答No.2

hata79

全額法人の経費とできます。
課税仕入とするには、住居としての賃貸ではないという契約にする必要があります。
賃借人の名義は、法人でも個人でもよいです。
「住居として借りてる契約」→非課税
「住居外として借りてる契約」→課税

回答No.1

hinode11

＞(1)賃借料は全額損金算入可能かどうか。

賃借物件を１００％事業のために使用しているのですから、賃借料は全額を法人（株式会社）の損金に算入できます。かりに、賃貸契約が代表者個人名義で行われていても、です。

＞(2)賃借料にかかる消費税の取扱いは、非課税でよいか。

このご質問から、消費税に関する基本認識に誤りがあるように感じます。

これは税務署の立場で行う質問であって納税者のものではありません。賃借料が非課税ならば、課税仕入れがそれだけ減り、その結果として「仮払消費税」がそれだけ減ります。「仮払消費税」が減れば納税者が国に納付する消費税が、それだけ増えます。だから賃借料が非課税であることは、国にとってはうれしいことですが、納税者にとってはうれしくないことなのです。

ですから、納税者である質問者は、

(2)賃借料にかかる消費税の取扱いは、非課税でなくてはならないのか。課税にしてはいけないのか。

と書くべきでした。

さて賃借物件は、代表者の個人の名義で契約をして貸主から「個人の住宅用」として借り受け、それを「法人の事業用」に転用しているわけです。ですから毎月の賃借料は、法人の金庫から、個人を経由して貸主に支払われています。契約上は、代表者個人の名義で貸主に支払われなければならないからです。

それはともかく、法人は事業用の賃借料を支払うのですから、法人が支払う賃借料にかかる消費税の取扱いは課税扱いにすることができます。つまり課税仕入れにすることができます。

ちなみに、消費税法基本通達6-13-8「用途変更の場合の取扱い」の注でいう「…住宅として借り受けている建物を賃借人が賃貸人との契約変更を行わずに、当該賃借人において事業の用に供したとしても、当該建物の借受けは、当該賃借人の課税仕入れに該当しない」というのは、代表者個人が個人事業に転用する場合をいうのであって、「法人の事業用」に転用する場合については該当しません。

お礼

回答ありがとうございました。

消費税に関しては、課税仕入扱いにした場合、今回のケースでは国に消費税を納める人がいないので、
課税仕入扱いにして、還付請求することはできないのではないかと考えていました。

課税仕入扱いにできるのであれば助かります。ありがとうございました。