不動産売買の瑕疵担保責任の特約の制限について

質問

引渡から2年以上、瑕疵発見から1年以上との特約の制限がありますが、売主が宅建業者の場合のみでしょうか？一般の売主なら特約の制限を受けないのでしょうか？ご教示ください。

回答No.1

oyazi2008 · ベストアンサー

不動産業者です。
瑕疵には「民法上の解釈」と宅建業法上の定めがあります。
民法上は、（売買で言えば業者以外の売主の場合）自由に定めることが可能です。また表記が全くされていない場合は、民法の原則により「発見してから1年以内に売主へ請求することが出来る」です。しかしこれだと永遠に消滅しないので、判例的には10年を目安としている場合が多い。
契約書に定められていれば、1ヶ月間や3ヶ月など有効です。瑕疵を負わない旨の特約も有効です。

売主が業者の場合は、引渡しより2年以上の特約を定めることが出来る。ということから、最低期間の2年間と定めることが一般的になっております。これの表記が無い場合は、民法上の解釈になり、発見してから1年という定めになります。（新築建物だけは10年です）
また、現在は中古などでも瑕疵保証制度も充実しており、任意ですが業者ですと瑕疵保険に加入できる程度の物件であれば、物件審査合格になれば、5年間の瑕疵保険を附帯させる場合もあります。10万程度かかりますが、買主にも売主にも取り合えず安心ですから。

余計な話しですが、一般の方同士の売買で短い瑕疵担保期間を設けてのトラブルは、このサイトの質問にもありますが、躯体や雨漏り、シロアリといった瑕疵ではなく、附帯設備関係が多いと思います。契約書にただ現況という表現では、わかりにくいので、付帯物表等を仲介人には要求して、物件に附帯している設備関係の機能保証をするかしないか？するとしたらその期間などを明記したものを添付させましょう。

お礼

丁寧なご教示、誠にありがとうございました。大変参考になりました。