中古物件購入後の瑕疵担保責任と消費者契約法について

質問

法人（宅建業者ではない）から、宅建業者仲介で中古物件を購入しました。
古い物件であることから、売主の瑕疵担保責任を抹消する特約にて契約し、引渡も済みました。
が、引渡直後にシロアリ（駆除/防虫が困難な種類で現状、発見都度駆除を繰り返すしかなく、根本解決は改築ぐらいしかない。）が発見されました。
（もちろん契約時には「シロアリの発生は現在まで確認していない。」旨の状況報告書を受領しています。）
立地条件から現行の建築基準法では建替／改築ができないため、完全駆除ができない以上、長い将来で考えると、建物の対処が非常に困難な物件となります。
このため、契約解除を行いたいのですが、消費者契約法によって「瑕疵担保責任の抹消」を無効化し、
現状、瑕疵に対する有効な手段がなく、また将来的なリスク/コストも算定できないということで、契約解除することは可能でしょうか？。

回答No.6

noname#65504

＃２，４，５です。

このあたりになると私の手に負えないような法律論になるのですが（だから弁護士さんなどに確認してみてください）、不動産業者Ｄに対して直接瑕疵担保を直接請求する方法もあるそうです。

１つはＤが不法行為を行っていた場合です。ただしこれは立証が困難です。

もう１つはＤは宅建業者ですので、２年以上の瑕疵担保責任を負っています。そのため、今でもＥに対して責任を負っています。

Ｅは質問者サイドから、瑕疵担保責任を追及された場合、その損害をＤに対して請求できるようです。
このような関係がありますので、質問者からＥを代位してＤに対して請求するということも理論上可能性があるということです。

http://ja.wikipedia.org/wiki/%E5%82%B5%E6%A8%A9%E8%80%85%E4%BB%A3%E4%BD%8D%E6%A8%A9

以上ご参考までに

お礼

またまたまた貴重なコメントありがとうございます。

物件の所有権がE→当方になった時点でDの責任はなくなると考えていましたが（実際、宅建協会に相談にいった際も同意見でした。）、

物件の物質的な面でなく、契約条項自体をも債権と考えれば、Dが宅建業者である以上、
D→Eの瑕疵担保責任は未だ有効で、Eがその請求を履行しないようであれば、
Eから物件を売却された当方が、Eを飛び越してDに対して、
本来DがEに対して付与すべき債権を請求するということですね。
（複雑だ...）

本当に有用なコメントありがとうございます。

回答No.5

noname#65504

＃２，４です。個人的な感想ですが、

＞引渡当日にド素人の買主が瑕疵の疑義を持ち、
駆除業者に調査を依頼し、その結果のコメントが
「この状態でいままで気づかないわけがない。駆除ができない特殊なシロアリにもたかられている。すぐにクレームをつけたほうがよい。」
といった状況”に偶然に陥る可能性が果たしてあるでしょうか？

この状況はあると思います。契約するまでは結構勢いでしてしまって、契約後心配になっていろいろ調べる方も多いことですから。それでもって気に入らない点が出てきて契約解除をペナルティなしでできないかなどという相談もここでもよく見かけますので。
また、そのように不安になった人の中には、専門業者に依頼する人がおり、「専門業者」が調査したところ隠れた瑕疵が明らかになるというのも可能性としてはあると思います。

しかし次の点は大いに疑問に思います。おそらくそれは質問者と同じではないかと思います。

当該物件は、以下のようにこの1年間で所有者が4回変わっています。
(1)H19.1月　個人A（十数年居住）→個人B<相続のため>
→問題はない

(2)H19.7月　個人B→不動産業者D<売買>
→使用しない、相続税の支払いなどの理由で、相続人は売却したものと思います。
購入者は個人ではないということは、事業目的でしょう。

(3)H19.8月　不動産業者D→法人E<売買>
→法人がなぜ購入したかわかりませんがここまでなら問題ないと思います。ただし、通常はこの時点で宅建業者がリフォームして、価値を高めてから販売されると思います。この点はちょっと怪しいですがそういうこともあるでしょう。

(4)H19.11月　法人E（リフォーム実施）→当方<不動産業者F仲介で売買
→ここまでくると、怪しいですね。
　購入してから短期で、リフォームを実施して販売したということは事業目的で販売するつもりだったことは明かですしね。

ところで、＃２で私が書いたように、また質問者が＃１補足欄に書かれたように不動産業者は消費者契約法を理解していないことが多いです（宅建業法があるので消費者契約法はかけないという提案が消費者契約法制定時にはあったそうです）。
また事実消費者契約法により無効とされると思われる特約をつけています。このことから少なくとも法人Ｅ及び仲介業者Ｆは消費者契約法を知らなかったのではないかと推定出来ます。

さらに、このことから、一度宅建業者でないものに売却して、売り主が宅建業者でない＝宅建業法の瑕疵担保に関する規制をのがれられる状態にして、瑕疵担保なしの特約により売却をねらった可能性が考えられます（無知あるいは買い手をなめていたため、それは消費者契約法により不完全に終わりそうですが）。

上記推測は物証がないので立件は難しいですが、事実なら詐欺の可能性もあり、その場合は警察の範疇となります。
同じ業者を利用した人で同様の被害または被害を感じていないが同じ手で瑕疵担保特約なしで購入した人がいて調査してみれば瑕疵が見つかるようなことがあれば、協力していけば大がかりな詐欺行為として役所や警察も動くかもしれません。

＞「契約上に問題はないので、どうぞご自由に。」と毒づく始末でした。

消費者契約法上事業者が瑕疵担保責任をすべて逃れるというのは、問題有り有りの契約ですね。

＞当方の契約の際に法人Bの代理人として、手続きを行ったのは、法人B代表の夫（不動産業者Gを経営）なのです！。

不動産取引において代理をするには宅建業の免許が必要です（例外は弁護士）。不動産会社Ｇとして代理を行っているのなら問題ないですが、個人として行ったのなら宅建業法違反です。

通常、売り主－仲介１（新築の場合は代理が多いけど中古は仲介が多いのでは？）－仲介２－買い主となります。間にもっと多くの仲介業者などが関与することもありますし、仲介１＝仲介２のこともあります。

通常複数の宅建業者が１つの取引に関与する場合、宅建業法上の手続きなどに対して共同責任を負い、連名などで重要事項説明書などを作ります。
宅建業者ＦとＧの両者が記載されていないようなら宅建業法違反の可能性があります。また、仲介業者は売り主か、代理か仲介かなどを明示しなければなりません。重要事項説明書をご確認下さい。

宅建協会がぐるとは思いませんが、役所は宅建業法違反を取り締まれます。代理の資格があったか重要事項にそれが書かれているかなどを確認の上、場合によっては役所の宅建担当部署に相談した方がよいかもしれません。

お礼

またまた丁寧なコメントありがとうございます。

やはり客観的にみられても、そうですよね...。
実は契約にいたるまでも、仲介業者がミスを連発し、一悶着あったのです。
（私は身内には「そんな怪しげな物件を買うな！」と進言したのですが。）

いただいたアドバイスを参考に正月休みに作戦を練り直します！
なにか進展がありましたら、またここでご報告させていただきます。

回答No.4

noname#65504

＃２です。
不実の告知があった場合、まず民法の規定により瑕疵担保なしの特約が無効となります。

不実の告知すべてが、契約解除できるわけではありません。
契約に対して意志決定となる重要事項について不実の告知があった場合にのみに限定されます。

瑕疵担保特約を無効とするのは、消費者契約法によりそう難しい問題ではないと思うのですが、不実の告知であったか、またそれは契約上重大な問題であったかなど契約解除を認めさせるまでの根拠の証明責任はやはり訴える側にあります。これは困難な作業です。

内外装とは表面的な化粧直しをしているに過ぎず建物の本質部分である構造部分はいじっていませんので、構造材のシロアリまで気づかなかった可能性もあります。行われたリフォーム工事内容とシロアリの発生具合などを調べてみないと断定はできません。

仲介業者は建築については素人ですし（仲介業者は取引のプロではありますが）、取引にあたってシロアリの調査をしなければならない義務はありません。法人が建設関連ならいざ知らず、そうでないなら一般人と同じレベルでわかる範囲でなければ、過失にならない可能性が高くなります。
むしろリフォームを行った業者が気づく可能性が一番高く、その証言があれば証明は楽でしょうが、おそらく仲介業者あたりとつながりがある業者でしょうから、難しいですね。

建築士に相談するのはよいことですが、相手が応じなければ最終的には司法決着となります。

弁護士さんは建築の技術的な問題に対する知見が低いので、民法など建築関連法規以外の法律についても詳しい建築士か、逆に建築に詳しい弁護士などを捜しておくことをお勧めします。
このような人を探すのは結構困難だと思いますので、できれば建築士会や弁護士会などに相談して、詳しい方を紹介して頂くのがよいかと思います。

お礼

上記文面”法人B”となっているところは、”法人E”のまちがいです。
訂正の仕方がわからないので、”お礼”で訂正させていただきます。

補足

再度、ご丁寧なコメントありがとうございます。

当方も最終的には司法決着しかないと考えており、すでになじみの不動産屋さんから弁護士さんを紹介いただき、
ちかじかと相談させていただくことにしています。

実は当方も「通常の売買契約」であれば、「契約解除」などとまでは鼻息を荒くしないと思うのですが、
この物件のいきさつがすごく不自然で、正直なところ「ハメられた。」と思っています。
（ですので鼻息を荒くしているのです！）

以降は、「このひとバカな買い物をしたなぁ。（実は買主は私でなく、私の身内なのですが...）」と
笑い話として聞いていただき、第三者の立場から、どのように思われるかのコメントをいただければありがたいです。

-概要-
当該物件は、以下のようにこの1年間で所有者が4回変わっています。
(1)H19.1月　個人A（十数年居住）→個人B<相続のため>
(2)H19.7月　個人B→不動産業者D<売買>
(3)H19.8月　不動産業者D→法人E<売買>
(4)H19.11月　法人E（リフォーム実施）→当方<不動産業者F仲介で売買>

ここまででもかなり？？？な感じなのですが、
法人B（女性代表）と当方の契約の際に法人Bの代理人として、
手続きを行ったのは、法人B代表の夫（不動産業者Gを経営）なのです！。
（おまけに不動産業者D/F/Gはそれぞれ徒歩圏内、所属する宅建協会も同じです。）

さて、
”所有権が1年間に何度も変更されている（複数の不動産業者が関与）、
「再建築不可の物件」を「リフォーム済み、瑕疵担保責任抹消特約」の条件で
契約（契約時に現れたのは代理人で不動産業者）し、引渡当日にド素人の買主が瑕疵の疑義を持ち、
駆除業者に調査を依頼し、その結果のコメントが
「この状態でいままで気づかないわけがない。駆除ができない特殊なシロアリにもたかられている。すぐにクレームをつけたほうがよい。」
といった状況”に偶然に陥る可能性が果たしてあるでしょうか？

またこの状況を仲介した不動産業者Fへ相談したところ、「契約前に言ってもらわないと困る。」の
一言で相談する素振りもまったくなく、
あげく当方の「相談に乗っていただけないということであれば、訴訟ということでもよいということですか？」という問いに関しても、
「契約上に問題はないので、どうぞご自由に。」と毒づく始末でした。

さてどのような感想をお持ちでしょうか？
コメントいただけましたら幸いです。

回答No.3

noname#52086

リンクを拝見しました。

消費者契約法を適用して瑕疵担保責任を問える可能性があると感じました。
消費者契約法により瑕疵担保責任を問えるとなった場合ですが・・・・

瑕疵担保責任による解除を要求するなら、「その建物に住むことが出来ない（危険である）＝売買目的が果たせない」ぐらいで無いと判例から考えても難しいのではないかと思います。

シロアリ被害で「倒壊の危険あり居住に適さず」と判断される事はまずないと思いますので、今回の場合は認められても損害賠償になると思います。

補足

コメントありがとうございます。

その「シロアリ」が、駆除/防虫が可能な種類であれば、問題ないのですが、
それが現状、ほぼ不可能な種類らしいのです。
http://www.woody.co.jp/3-2.htm
この点をどのように判断されるかが、ポイントになるような気がしています。

回答No.2

noname#65504

>古い物件であることから、売主の瑕疵担保責任を抹消する特約にて契約し、引渡も済みました。

これはいわゆる瑕疵担保責任なしという特約ですね。
宅建業法では宅建業者が売り主の場合、民法の規定より買い手に不利な特約をつける場合、最低２年の瑕疵担保をつけることを義務としています。

しかし消費者契約法第８条第５項では、法人など事業者と消費者（個人）の間の契約すべてに対して、瑕疵担保をすべて免責するような特約は無効としていますので、瑕疵担保特約は無効とすることができます（以前このサイトで仲介業者さん自身からのの質問があったのですが、仲介業者の中には消費者契約法のこの規定をよく理解していない人がいるようです）。
ただし、期間はどれくらいつけなければいけないなどの規定はありません。

消費者契約法
第八条　次に掲げる消費者契約の条項は、無効とする。
五　消費者契約が有償契約である場合において、当該消費者契約の目的物に隠れた瑕疵があるとき（当該消費者契約が請負契約である場合には、当該消費者契約の仕事の目的物に瑕疵があるとき。次項において同じ。）に、当該瑕疵により消費者に生じた損害を賠償する事業者の責任の全部を免除する条項

また、瑕疵担保は無過失責任なので、確認出来なっかったことが責任を逃れることにはなりません。

この点は消費者生活センターで確認するとよいでしょう。

立地条件はいわゆる再建築不可物件ですね。
それが明示されている場合、今すぐ倒壊するようなものでなければ、契約解除までは難しいのではないかと思います。何しろ古い物件ということですから、それほど長期の耐用年数があるとは考えられませんので、長い将来というのは根拠として薄いと思われます。。

また売買契約における瑕疵担保責任は損害賠償責任ですので、その被害の算定についての証明責任は質問者側にありますので、シロアリがいなかった場合の建物の耐用年数と、シロアリがいた場合にかかる費用や耐用年数などの関連について質問者側で証明しなければなりません。
その証明した額が膨大な場合は、契約解除ができる可能性がありますが、その額が小さい場合や契約解除ができず、証明ができなかった場合は、証明責任を果たしていないので、契約解除は難しくなります。

補足

わかりやすいコメントありがとうございます。

「消費者契約法」が有効であるならば、
「瑕疵担保責任抹消の無効化」だけでなく、「不実の告知」があった場合には、
契約自体を解除できるという基本概念があるようです。
（厳密に法が運用されるかは別として...）
「シロアリはいままで確認していない。」と状況報告書に記載があり、引渡直後に気づき、かつ、駆除業者にも調査依頼したところ、
「この状態でいままで気づかないことはあり得ない。」とのことでした。
（なおこの物件は「内外装リフォーム済」ということで売りに出されていました．．．．）
ですので、売主/仲介側の「不実の告知」または「重大な過失」にあたると考えるのですが、いかがでしょうか？

なお被害の算定については、「契約解除」にスンナリ事が運ぶこともなかろうと思い、損害賠償となった場合に備えて、後日建築士さんにみてもらう予定でした。

回答No.1

noname#52086

売り手が宅建業者では無く、そのシロアリ被害を事前に知らなかった場合は、その瑕疵担保責任を抹消する特約は有効なので取り消せないと思います。

もし過去にシロアリ駆除作業などをした形跡があれば、売主はシロアリ被害を知っていながら「シロアリの発生は現在まで確認していない」と嘘をついて契約したことになる可能性が出てきますので、瑕疵担保責任を追求することは出来ると思います。

補足

コメントありがとうございます。
通常の宅建業法の解釈であれば、おっしゃるとおり、
＞売り手が宅建業者では無く～なのですが、
「消費者契約法」においては「事業者対消費者」の有償契約の場合、
「瑕疵担保責任を完全に抹消」など消費者にとって著しく
不利益となるような契約条文自体を「無効」にできるとのことなのです。
http://allabout.co.jp/house/buyhouseshuto/closeup/CU20040126A/index2.htm

この「消費者契約法」が実際にどの程度の効力が働くのか、
またその運用がどこまで厳格に行われているかを知りたいと考えています。

ー追記ー
もちろん仲介業者や宅建協会には、すでに報告/相談済みですが、
「消費者契約法」に関しての知識がまだ浸透していないようでした。