宅建業法上での土地の瑕疵担保責任

質問

宅建業法上、宅建業者は一般人に不動産を売却する場合、瑕疵担保責任を最低2年負わなければならないと定められてあります。

では、土地のみの売買契約において、
「建築に際して、土壌調査費用及び改良が必要な場合の土壌改良費用は買主の負担とする」
という特約は上記宅建業法の土地の瑕疵担保責任の規定に抵触しないのでしょうか？

あとどこまでが瑕疵担保というのかがわかりません。
たとえば
「10メートル掘ったら廃棄物がでてきた。
　建築確認は問題なく通っている。」
このような場合も負わなければならないのでしょうか？
また上に戸建が建ってしまっていた場合、全て損害になるのでしょうか？？

回答No.4

noname#65504 · ベストアンサー

>宅建業法の土地の瑕疵担保責任の規定に抵触しないのでしょうか？

瑕疵担保というのは、そもそも引き渡しの時に隠れたものでなければなりません。そのため、瑕疵であってもオープンにしたものは瑕疵担保の対象外です。
表現が微妙ですが、専門的な調査が必要ですが、そこまでの調査責任は売り主などにないと考えられます。だから、瑕疵に該当するような可能性があることを、明記しておくことにより納得して購入してもらうことは問題ないのではないでしょうか？

廃棄物については、産業廃棄物の不法投棄のようなもの、前の建物の解体材を隠して埋めたもの、有害なもの、地盤の耐力などに影響のあるものなどは、瑕疵担保になると思われます。

＞上に戸建が建ってしまっていた場合、全て損害になるのでしょうか？？

２つのポイントがあると思います。
１．その建物に構造上などの影響があること
２．土地の改良などが必要であることが謳われた契約でありますので、通常行うような建設前の調査で確認できないようなものであったこと。

上記両方がそろったうえで、安全性を確保できるもっとも経済的・合理的な方法を行う範囲で請求はできるのではないかと思います。

調査方法に過失があった場合は、建築に関しての調査を行った業者の責任になる場合があります。

お礼

瑕疵に該当するような可能性があることを、明記しておく
勉強になりました。そういう記載方法があるのですね。

大変参考になりました。ありがとうございました。

回答No.3

akak7164

＃１地盤の弱いところは所は当たらないところは正当ではありません。
造成地では、販売業者が損害賠償しているところがあります。
有名なところでは、秋田県住宅供給公社など

地耐力と言う数字で表示されているらしい。

お礼

ご回答ありがとうございます。
秋田県住宅供給公社を調べてみます。
地耐力というものは、建築に必要であって、瑕疵とは関係ないのですね。
ご回答ありがとうございました。

回答No.2

walkingdic

>何年も前の原型もとどめていないゴミが埋まっていた場合、瑕疵に当たるのでしょうか？

それは程度問題でしょう。大量に埋まっていたなんて話だと瑕疵ではないかという話にはなるでしょうけど、バケツ一杯程度埋まっていたからといって問題になるわけではありませんから。

＞建築確認はおりているので、土地自体は利用できるとおもうのですが。
ご質問でもそうですけど建築確認は土地の話とは関係ないですよ。
建築確認というのはあくまで建物の基準に関する話ですから。
土壌汚染とかそういう話とはまったく関係ありませんし、地盤についても一般の住宅建築であれば関係しません。

お礼

ご回答ありがとうございます。

土地の話と、建築の話を混同しておりました。
建築できるからといって、土地の瑕疵がなくなるわけではないのですね。
では、建物がたってしまった後に、土地の瑕疵が出てきた場合は、建物を解体する必要があるのでしょうか？

お願いいたします。

回答No.1

walkingdic

>土壌調査費用及び改良が必要な場合の土壌改良費用
この意味するところは、地盤が弱くて建築するには改良が必要な場合でも買い主の負担とするという意味であり、それは問題ありません。
一般に地盤が弱いのは瑕疵には当たらないからです。これはその土地を利用する場合に、利用の仕方により地盤改良が必要な場合がある（極端な話、軽いプレハブなどであれば何もいらないということはある）、またその地盤改良の程度は建てる建物に依存しているということだからです。

ただ汚染物があるとか、そもそも土地が利用できないようなものがあれば、それは瑕疵といえるでしょう。廃棄物があるという場合、その廃棄物が危険性のあるものであれば間違いなく瑕疵です。
危険性が無くても本来そこにあってはならない物であれば瑕疵です。
もちろんそれらは「土壌」ではないから、ご質問にある特約とは関係ない話ですが。

お礼

ご回答ありがとうございます。
地盤が弱いことは瑕疵に当たらないのですね、勉強になりました。

では、何年も前の原型もとどめていないゴミが埋まっていた場合、瑕疵に当たるのでしょうか？建築確認はおりているので、土地自体は利用できるとおもうのですが。廃棄物のように危険性があるわけでもないですし。

ご回答ありがとうございました。