中古不動産の瑕疵担保責任について教えてください。

質問

中古不動産の瑕疵担保責任について教えてください。
個人間で物件を売買しようとしていて、当方は売る側です。構造部分など目に見えない部分に欠陥や損傷は見当たりませんが、気になるのが洗面所まわりの排水です。風呂釜に湯を貯めた状態で洗面台で水を流すと配管からボコボコと流れにくそうな音がします。生活に支障はありませんが、水道屋さんに診てもらったら「原因がわからないから修理できない」といわれました。

(1)売買契約締結後に「配管を直せ」といわれたら修理しないといけないのでしょうか。
また、
(2)築十数年の物件では瑕疵担保責任を免除することは通常できないのでしょうか。

どうぞよろしくお願いします。

回答No.2

shion0851

不動産会社勤務です。

前の回答者さんと同じ意見です。

ところで、『風呂釜に湯を貯めた状態で洗面台で水を流すと配管からボコボコと流れにくそうな音』についてですが、定期的な高圧洗浄は受けていますか？
分譲マンションでは年に二回の高圧洗浄が義務付けられています。
これを受けていない場合は、排水管が詰まり気味で、風呂の栓が閉まった状態で他から排水を流すとボゴボゴっと音が鳴る事もあるようです。
また、他の部屋（上下左右あたり）で高圧洗浄を受けていないために、きちんと受けている部屋へ逆流がある事もたまにあります。

高圧洗浄を受けていた場合は、排水管の傾斜などが狂っている場合も。
これは他の部屋でも排水の逆流などの問題になってくる可能性もあるので、管理会社や管理組合の役員さんなどへ相談してみてはいかがでしょうか。

ご参考までに。

お礼

ご回答ありがとうございます。プロの方々からのアドバイス、心強いです！

　定期的な高圧洗浄はしていませんが、業者にカメラで配管内を点検してもらいました。
　配管は詰まってないそうです。さらに、敷地を掘り返して洗面所周辺の配管がどこにつながってるのか調べてもらいましたが結局わからず。たぶん配管敷設時の接続の問題でしょうとのことでした・・・。
　いまさら配管をやり直せないので困ったものです。

回答No.1

takapiii

建築及び宅建業者です。

売買は双方同意で成り立つ契約です。つまり瑕疵担保責任は負わないとする契約を交わせばよいと事ですね。仲介業者が入る売買でも、売主が個人の場合は業法ので制約が無いので、瑕疵担保責任を負わないとするのが一般的です。
なので、売買契約書での瑕疵担保責任の条項で、売主は瑕疵担保責任を負わないと記載し、洗面所の配管での下りを買主に説明しておけば、(1)に関しては負う必要はないと言う事になりますし、(2)に関しても出来るという回答になります。隠した所で後々不安になるはずですので、告知し納得の上で売買契約をするのが常識です。

ちなみに仲介業者は入らない？と言う事でしょうか。買主側が住宅ローンを使用する場合、金融機関が仲介業者を介さない取引を認めるかどうかは微妙な所です。仲介業者による重要事項説明を必要とする所も多いと思いますよ。
もちろん現金取引であるとか、金融機関が認めているのであれば、仲介業者を入れた方がいいと私が思ったところで、それは貴方の自由裁量で決めればよい事です。

お礼

ご回答ありがとうございます！大変参考になりました。

　さっそく買主に配管について告知しました。

　現金取引なので買主が仲介料を省きたいようです。
　買主は不動産取引について詳しいようですが当方は素人です。
　不安ではありますが、宅建協会（？）の無料相談などもあるようなので、契約内容をしっかり確認していこうと思います。