土地の瑕疵担保責任について

質問

土地の瑕疵担保責任について
3年前に某大手ハウスメーカーより土地と家を購入しました。土地にはのり面が付いており、当時の営業担当者にのり面が崩れないかを含めて地盤について相談したところ「地盤は大丈夫」との回答を得ていました。

しかし、のり面が大雨で崩れてしまいました。土地売買契約書を見ると、瑕疵担保責任では、
「乙（ハウスメーカー）は本物件の瑕疵について、本物件の引渡し日から2年担保の責を追うものとします」と書かれていました。

現在ハウスメーカには、問い合わせ中ですが、修復やその費用についてハウスメーカーに求めることは難しいでしょうか？

回答No.1

domoku1943 · ベストアンサー

１．3年前に某大手ハウスメーカー土地と家を購入。土地にはのり面が付いており、当時の営業担当者にのり面が崩れないかを含めて地盤について相談したところ「地盤は大丈夫」との回答を得ていました。

・のり面とはどのような形状でしょうか。ブロック積みの上にのりがありその上が敷地との事でしょうか。
したからすべてのりとのことでしょうか。高さは勾配はどのくらいでしょうか。
・当時ですから、HMの地盤保証はついていませんか。多分ついていないですね。最近では、ご存知のように地盤保証が10年ついていますね。地盤保証がついておれば十分対応可能ですね。
・火災保険（水・大雨・台風・がけ崩れ）が適用にならないでしょうか。適用の解釈が難しいですが、但し、原形復旧のみだと推測します。又、崩壊で第三者に与えた被害は補償されますね。

２．しかし、のり面が大雨で崩れてしまいました。土地売買契約書を見ると、瑕疵担保責任では、「乙（ハウスメーカー）は本物件の瑕疵について、本物件の引渡し日から2年担保の責を追うものとします」と書かれていました。
・地盤より高い背面の、盛土のり面でしょうか。地盤の下の、盛土のりでしょうか。原因は降雨のみですか。河川増水の影響は無いですか。崩壊で第三者への被害（公道、隣家）は無いですか。
・宅建業者の場合、通常土地2年、建築主構造ほか10年ですね。請負契約でも瑕疵担保期間は土地2年となっています。
・民法の規定では、「引渡し後10年以内に発見された瑕疵に対して、発見後1年以内に請求を受けたものは責任を負わなければなりません。」となっていますね。
・大雨の被害は天災、不可抗力であれば責任を問うことは出来ないですね。不可抗力であるかどうかは非常に判断が難しいことですね。貴方だけでなく各所で発生している場合なども含めて、原因の追求が必要ですね。土地や不動産はPL法対称でないため、立証責任は購入者にあります。つらいとこですね。
要は不良工事であること、法令に違反していること（宅造法違反）。目視の確認が出来ないこと。故意であること。善良な品質管理義務を怠ったため造成ののり面が崩壊したこと。のり面の勾配が急なこと。のり面の養生が無いこと。他の箇所でも崩壊していること。
・貴方の家ののりだけであること。他の敷地に比べ何かの原因があったこと。
（のりの工事がずさんであったのではないか。造成設計図より施工は急だったのでないか。寸法が違うのでないか。新築時の排水計画に誤りやミスがあったのではないか。敷地内の排水管からの水漏れがあったのでないか。造成との土質材が水はけの悪い材料(粘土質の多い）を使用していなかったか。排水枡と排水管の連結に不良が無かったのか）
・地盤の場合は建築、HM、設計士では詳しく無いですね。土木系の技術者（建設部門技術士、1級土木施工管理技士大手ゼネコンの土木技術者で地質、造成に詳しい者、土木コンサルタント、地質工事業者）に現地を調査してもらうこと。宅地の造成されたときの設計（許可は県市町村）図を入手し、形状仕様などを比較して間違いが無いか調査すること。出来れば廃水計画もチェックすること。
・3年前購入であれば造成はその前ですね。仮に5年経過kしておれば土地も落ち着き、通常は時間30mm程度の降雨であれば崩壊することは無いですね。東京都下の造成地、横浜近郊の造成地でも３０ｍｍ時間では敷地が崩れたことは聞いたことがありませんね。６０ｍｍ時間雨量などもたびたびありますが河川浸水被害はあっても、がけ崩れは無いですね。
・降雨水が1箇所に集まり川のようになるとか、隣の降雨水が集まり合同してのり面を川のようになった場合は侵食により流失してしまいますね。又、のり全体が湿潤状態になり（粘土質で堰になった場合）全体がすべるように崩れますね。両者が同時に起こりえることもありますね。
・長期の雨による地下水の上昇も大きな要因になりますね。地下水の水位が異常に上昇、雨水と一緒になってのり面から流出した時はのりはまず持ちませんね。
・業者の責任を買主が立証しないとならないことが大変な業務になりますね。

３・ハウスメーカには問い合わせ中ですが、修復やその費用についてハウスメーカーに求めることは難しいでしょうか？
・造成も同じメーカーであれば、例え天災？？？であっても、専門企業のCSR、理念、行動指針、技術者の倫理、第三者の評価、査定に照らし合わせて誠意で説明責任、行動を依頼しましょう。
・ハウスメーカー側が誠意の無い場合は、県市町村の宅建指導課に相談し、宅建指導班に説明、指導をしてもらう事もいいと思います。
・実質の被害は、のりだけでしょうか。今回の要因が地盤の全体に影響を及ぼすことが考えられる場合は、建物にも影響を及ぼします。（今後の重要課題事項）

お礼

回答ありがとうございます。
わかりやすい回答でとても参考になりました。
少しずつ解決に向けて検討していきたいと思います。
また分からないことがありましたら質問させてください
ありがとうございました。