物件の相続時の評価は販売価格の5割ぐらいなのでしょうか？

質問

物件の相続時の評価は販売価格の5割ぐらいなのでしょうか？

現在の現金を区分所有等に変えて評価圧縮を考えていますが、
個人で買った場合に何人かの税理士に評価額が5割ぐらいまで下がると言われました。
調べて行くと、
建物は固定資産税評価額で評価され、
土地は路線価で評価
という事のようですが、
両方とも公示価格？の8割ぐらいのような印象ですが、
公示価格が販売価格の7割ぐらいだからという事でしょうか？
なんか混乱気味で面目ないですが、
よろしくお願いいたします。

回答No.2

tabon1 · ベストアンサー

＞区分所有等に変えて評価圧縮を考えていますが
マンションの一室を購入して賃貸ということでしょうか？

一般的に土地の評価額の関係は大都市ほど以下のように調整されています
公示価格　　　　　100％（これがいわゆる時価相当額、この金額で売買されている指標数字）
路線価　　　　　　80％（相続税評価額、相続贈与の財産評価の価額）
固定資産税評価額　70％（市役所が固定資産税課税するために評価する価額）

例　建物　7000万　土地3000万　計1億円の新築マンションの一室を買ったとしましょう
相続税評価額は以下のようになります

(1)建物の評価額　新築の場合だいたい購入価額の50％～70％の固定資産税評価額になることが多いです
7000万×60％＝4200万
さらに賃貸すると『貸家』となって借家権割合が控除出来るので　4200万×（1-0.3）＝2940万

(2)土地の評価額　購入価格の80％としましょう
3000万×80％＝2400万
さらに賃貸すると『貸家建付地』となって借地権割合×借家権割合が控除できるので　2400万×（1-0.7×0.3）＝1896万　※0.7は地域によって借地権割合が違います。路線価図みたら書いてあります

(3)建物と土地の相続税評価額
(1)2940万＋(2)1896万＝4836万

結論
物件購入代金で現金が1億円減少します。相続財産も1億円減少しますね
でも増える建物と土地の相続財産は4836万です
差し引き5164万円　相続財産の評価額が減少します

おっしゃるとおり5割くらい下がることがわかります

短期の相続対策には非常に有効な手法ですが、以下の欠点があります
(1)買って貸した瞬間は50％評価下がりますが、建物の固定資産税評価額は3年に1回の見直しな上、緩やかに評価額が下がっていくので今後は少しづつしか評価額が下がりません。土地は路線価が下がらないと評価額は下がりません
(2)相続が起こらないと家賃収入によって資金が年々増加していく、つまり相続財産が増えていく
(3)いざ不動産を売却したらぜったいに1億円で売れることはまずない、つまり実損する

一昔前は相続節税のために借金して不動産を建てさえすればいいという風潮がありましたが、実際資産価値が下がり借金の返済にも困る地主さん続出の状況です

不動産で相続対策、確かに有効ですが買うならば利回りをきちんと計算し、本当に損しない物件を購入すべきです。
そうしないと、相続税は安くなったけど、不動産売ったら１千万くらいにしかならなくなって実損９千万とかいう眼も当てられない状況に陥ります。

私なら現金の評価圧縮するなら、毎年の贈与税基礎控除１１０万円を使って配偶者、子供、孫に毎年贈与していく方法を選びますね
また、不動産購入するなら定期借地権で賃貸できるような土地を購入し、相続税を払えるだけの預金を地代収入で稼いでおき、相続税払っても今の財産規模を維持できるように資金を有効利用します。
これにさらに相続人に１１０万の贈与をすれば相続財産は減少する、相続人に相続税納税資金が貯まる、と一石二鳥になるので、こちらをお勧めしてます

他にも一石三鳥になるような資産運用方法もありますが、資産税に強い税理士に相談したらいいと思います。相続対策は短期よりも長期計画で行う方が絶対有利です

お礼

大変わかりやすい解説ありがとうございます。
あーー、貸家建付け地だからって事ですね。
やっとわかりました。すっかり見落していました。
その他たいへん勉強になります。
ありがとうございました。

回答No.1

節税 大王（@setsuzei）

資産系税理士です。

現金の相続税評価は１００％。
不動産は路線価でおよそ８０％。
特定宅地等が使えれば大きく評価は下がります。

一方、一戸建て５０００万とマンションの５０００万、この評価をすると一戸建ては３０００万、マンションは２５００万程度になります。

これはマンションの土地持分が一戸建てより相対的に小さいために生じる現象です。

これだけ見れば「相続税の節税にはマンション購入が一番！」ですが、そう簡単には行きません。

というのは、現金の自由度は非常に大きいですが、不動産に換価すれば自由度は極端に下がるからです。

節税のために資金を不動産にしたとして、もしキャッシュが必要になったらどうしますか？
その不動産を売却するしか方法はありません。しかもすぐには売れません。物件によっては長期戦の覚悟も必要ですし、売却額も今のご時世では取得額より大きく下がっても仕方ありません。

現金より不動産は相続税評価が下がりますが、その分だけ「実質価値」も下がることをお忘れなく！

お礼

特定宅地等というのは小規模宅地・事業の特例の事でしょうか？
なるほど、非常に減額になりますね。
戸建てとマンションの評価減割合も、大変参考になります。
ありがとうございました。