相続税での別荘地の課税評価

質問

はじめて質問いたします。
専門の方に教えて頂きたいと思います。よろしくお願いいたします。

現在相続税の申告手続きを進めています。
相続財産の中に北海道の別荘地があり、相続に関わっている税理士によると、評価額は倍率方式により、以下のとおりです。

固定資産税評価証明書記載・・・雑種地、　面積2,111m2、
固定資産税評価額675,520円、　倍率12倍
相続税評価額8,106,240円

ところで、地元の別荘地を専門に扱っている仲介会社の売買事例で、この物件と非常に近く、面積も駅からの時間も同程度のものが2件、280万円と290万円で現在売りに出ています。
評価額と大きく違うので税理士に時価評価的なもので申告できないか、問い合わせたところ倍率評価でしか出来ないということです。

しかし、相続税の相談コーナーで、那須の別荘地の例があり、「税理士が市街化区域なので31倍の倍率を使い3,300万円の評価額で申告しようとしたが、明らかに間違いであり、山林は倍率計算するが調整区域でも現況が雑種地であれば宅地並み課税をし、正しい評価として宅地評価（固定資産税評価額）の1.1倍の110万円申告した」事例がありました。

今回相続に関わっている税理士が、あまり不動産評価に詳しく無いように思える節もありますので、ぜひアドバイスをお願いします。

回答No.2

yossy555

土地の評価の際の地目は、登記簿上のものではなく現況を優先しますので、登記簿上の地目が山林であっても現況が雑種地であれば、宅地の倍率を採用しても差し支えないとは思われます。

しかし、ご質問の場合には近隣の同様の土地が300万円弱で売りに出されていることを考えると、少し評価が低すぎるような気もしますので実際に申告する際には充分に検討した方がよいでしょう。

また、現況が本当に雑種地かどうかをを現地へ行って確認した方がよいでしょう。

お礼

大変分かりやすいアドバイスを頂きありがとうございました。
参考にさせていただき順次進めてゆきたいと思います。

回答No.1

yossy555

相続税の財産評価は時価による評価を原則としています。
土地の場合には、路線価もしくは倍率での評価額を時価としていますが、その評価額が時価とかけ離れている場合にはその方法によらなくても良いことになっています。
その場合には一般的には不動産鑑定士に鑑定を依頼して、その評価額で申告することが多いと思います。

ご質問の場合には倍率による評価額と時価がかけ離れているようなので、倍率による評価にこだわる必要がないように思います。

ただし、鑑定士による評価額を申告した場合であっても、税務署がこれを必ずしも時価と認めるとは限らない点には注意して下さい。

お礼

回答への補足に書き込んでしまいましたので、同じ内容をもう一度記載いたしました。

早速貴重なご回答ありがとうございます。不動産鑑定士への依頼を検討します。
ところでもう少し教えていただければありがたいのですが。

事例にありました別荘地の件ですが、「別荘地の地目は山林ですが、現況は「雑種地」と固定資産税評価証明書に明記されおり、調整区域なので倍率で評価する地域ですが、現況が雑種地であれば宅地並み評価が原則です。と説明されていました。
私の場合も同じように地目は山林ですが、固定資産税評価証明書に雑種地と記載されています。事例のように、固定資産税評価額の1.1倍程度が相続評価であるということが私の場合もほぼ該当するのでしょうか。（固定資産税評価額は、時価公示価格の70%程度と聞いたこともありますが。）金額的には、75万円～95万円程度といえますが。

補足

早速貴重なご回答ありがとうございます。不動産鑑定士への依頼を検討します。
ところでもう少し教えていただければありがたいのですが。

事例にありました別荘地の件ですが、「別荘地の地目は山林ですが、現況は「雑種地」と固定資産税評価証明書に明記されおり、調整区域なので倍率で評価する地域ですが、現況が雑種地であれば宅地並み評価が原則です。と説明されていました。
私の場合も同じように地目は山林ですが、固定資産税評価証明書に雑種地と記載されています。事例のように、固定資産税評価額の1.1倍程度が相続評価であるということが私の場合もほぼ該当するのでしょうか。（固定資産税評価額は、時価公示価格の70%程度と聞いたこともありますが。）金額的には、75万円～95万円程度といえますが。