遺産分割をするにあたっての土地の時価の求め方

質問

市街地にある宅地は路線価方式で相続税評価額を求め、市街地以外にある宅地は倍率方式で相続税評価額を求めますが、では、この計算から出た数値から時価を求める場合はどう計算すればいいのですか。
相続税評価額（路線価方式）は公示価格（＝時価）の８０％ですよね。
では、相続税評価額（倍率方式）はどうなるのですか。これも公示価格の８０％ですか。
ご存知の方どうか教えてください。困っています。

回答No.5

misae0627

倍率方式の路線価は固定資産税評価額に倍率を乗じて求めるので公示価格の70％に倍率をかければ路線価（相続税評価額）になります。ですが質問者さんの相続する土地が公示地の横で同じ形状，同じ大きさであるなら良いですが，そうでなければ補正が必要となります。

お礼

>そうでなければ補正が必要となります。

ということはやはり専門家に相談するしかないですね。

回答ありがとうございました。

回答No.4

nattin719

前の回答者の方々がおっしゃるとおり、時価は売れてみないとわかりません。
また、不動産業者に問い合わせても明確な回答は期待できません。

不動産は一物四価と言われます。
・固定資産税評価額　　　70
・路線価（相続税評価額）80
・公示価格（基準価格）　100
・時価（実勢価格）　　　100～200以上
前者三価には規則性がありますが、実勢価格には規則性はありません。
住宅であれば路線価倍率1.2倍くらいから1.8倍くらいで取引されることが多いですが、これは私の知る地域なので他の地域では、なんともいえません。
商業地であれば、路線価倍率2倍から3倍は当たり前です。収益還元法は取引事例をまったく無視しても成り立ちます。
時価をどうしても説明したいのであれば、不動産鑑定評価を依頼し、鑑定士に評価書を作ってもらうことで説明がつくのではないでしょうか。
この不動産鑑定評価には人為的な側面がありますので、高めに評価してもらう、低めに評価してもらうなどの若干の操作の余地はありますが、国家資格者の評価なので社会的信用は高いと言えます。

お礼

やはり時価は専門家に依頼するしか正確なところはわからないということでしょうか。
不動産鑑定士に依頼することを考えてみたいと思います。
時価に規則性がないとすると、時価が相続税評価額を下回るという事例もありうるんでしょうか。

回答ありがとうございました。

回答No.3

oska

＞遺産分割をするにあたっての土地の時価の求め方

時価は、毎日変動していますし「借り手・売り手」の需給関係で決まります。
従って、不動産の存在する業者でないと分かりません。

ただ、税金関係から相続を考えると・・・。
不動産が存在する市町村役場に「課税対象評価額」を確認する事が出来ます。
相続税も、この評価額を基準に算出しますし、固定資産税も同様です。
個人で計算するよりも、役所の評価額を基準にした方が楽ですよ。

お礼

＞時価は、毎日変動していますし「借り手・売り手」の需給関係で決まります。従って、不動産の存在する業者でないと分かりません。

ということは、相続税評価額はあまり当てにならないのでしょうか。
課税対象評価額とは固定資産税評価額のことですか。
相続が発生する前でも役場で閲覧可能でしょうか。

質問ばかりで申し訳ございません。

回答No.2

noname#67590

現時点でのその土地の市場価格になると思います
私の場合ですが
ややこしい土地で双方弁護士を立てての協議でした 弁護士さんは
その土地の近隣の不動産屋で同様な土地がいくらで売買されているか調べ、実際その土地を買ってもよいという業者を探し買取金額の提示をうけその金額をこちら側の時価として協議しました

宅地のようですし不動産屋にいくら位で売却できるか査定してもらうと参考になるのではないでしょうか

お礼

不動産屋に査定してもらう前に目安になる基準があればと思ったのですが・・・。
回答ありがとうございました。

回答No.1

outerlimit

時価は求めようがありません
売り手と買い手が合意した額が時価です

ですから、相続税評価額等から、相続人が協議して決めるしかありません

お礼

ありがとうございました。