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相続財産評価についての質問
- 遺産相続時の不動産の評価額や相続分割時の不動産の評価方法について教えてください。
- 固定資産税評価は参考になりますが、実際の相続分割時にはどのような評価をすべきか悩んでいます。
- 不動産鑑定士の評価の信頼性や実態を知りたいです。
- itatsuno20
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相続税評価ですが、建物は固定資産税評価額によりますが土地は国税庁の発表する路線価によります。 路線価を参考のためにリンクしておきます。 http://www.rosenka.nta.go.jp/ ＞築後新しい物件にとっては、対税務署では固定資産税評価が有効ですが、実態とはかなり低い評価がなされています。 確かに建築資金に比べれば低い評価ですが、いざ売却となりますと買い主は土地建物の合計の計算で指し値され価格交渉になりますので、建物の代金というのはブラスαされるかどうか分からないのが現実です。 殆ど土地の値段が基本にされ、余程の豪邸でないかぎり建物が売却価格に上乗せされることは余りありません。 売り主としては、新築後新しい建物ですので建築資金のことが頭にありますが、買い主はそうしたことを加味せず価格交渉に入ってきます。 こうした状況ですので譲渡税の申告時には建物価格を固定資産税評価額にするしかなく、実勢価格というのは無いと思われます。 土地の価格は親族間での売買の時に税務署は時価でない場合は贈与税を課税する場合がありこの場合の時価は通常取引 相場価格を意味します。 と言いましても通常の取引相場価格を税務署が発表しているわけでなく実務としてきは近隣の取引事例に準ずる所となります。 近隣の取引価格といいましても全く同じ立地条件でも売る時期と買い主の価格交渉で価格は異なるのは当たり前で、更に不動産業者に売る場合は通常の取引相場よりかなり安くしませんと買ってくれません。 不動産鑑定士の評価は役所に申告する時の第三者評価として有効ですが私人間での取引の参考にはなりません。 信頼できる価格は何なのでしょうかとの質問ですが、ネットで公開されている近隣の不動産の売却情報が不動産業者にくばられるマイソクの不動産売却情報しか時価を知る参考になるものはありません。 通常の取引が売り主と買い主の合意で売買価格が決まりますので、遺産分割の際の不動産価格も相続人間の合意しかありません。 その際参考になるのは既に書きました、ネットかマイソクの売り出し価格です。
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やっとご理解出来たようですね。 具体的な私の事例を書いておきます。 父親の老後設計と母親の介護のため土地一部の売却が決まった時は時価相場２億円でした。 父親が売却は来年にしようと言ったため、翌年売却にかけ売り出し価格は１億４千万円、売却出来た価格は１億５百万円でした。 その後建物を建て替え、新築費用が５千万円でした。 それから数年たち土地建物を売却することになり、９２００万円で売り出し、８０００万円で売却出来ました。 ５千万円かけて立てた家は全く売買価格には反映してません。 しかし築年数がそんなに経ってないため、買い主はリフォームして使っています。 最初の売却から数年で土地単価が坪２４０万円から１２０万円まで下がり、今はおそらく１００万円切っていると思います。 私の事務所のマンションのある方が亡くなり、相続争いになり当初１億５千万円の時価でしたが、話しが決着ついて売り出した時は５千万円になってました。 喧嘩せずに売却した方が手取りは完全に多いのですが、日本経済の進路は読めず大損した事例です。
不動産の時価を業者に尋ねた場合、普通の買い主つまりエンドユーザーが買う価格と業者が買う価格では２割程度の差はあります。 実際に売却にかけて指し値をされて１割くらい安い価格で決まると思ったほうがいいのです。 普通の買い主も業者も安く買いたいのは当たり前ですし、売り主は高く売りたいということで、マイソクもほんの参考程度にしか過ぎません。 不動産業者の言う時価の２割程度の誤差はありますので、信頼できる価格というのは当事者で決めた価格です。
お礼
複数のご回答ありがとうございました。価格というものが理解できたように思います。どうも定まった金額や提示される金額というものに慣れすぎていたので需要供給で決まることについて、思い至らなかったのです。当事者で話し合うしか、家屋の評価額を決める方法がないのかなと 感じました。でも、実際のところ評価額の決定は難しいですね。
マイソクとは、売り主が売却物件のあらましと価格を記載して不動産業者に配布するちらしのようなものです。 不動産会社に行けば店頭で売り物件のちらしがありますが、それがマイソクです。 親族間で売買する場合時価を税務署に証明するものがありませんので、マイソクの写しをとっておくという手法も使います。 但しこれも売り主の売却希望価格で取引価格ではありません。 株の価格と同じで売り手と買い手のバランスで価格が決まります。 バブルの時の日経ダウが３万円も正しい価格です。 売り手と買い手が合意した結果の３万円ですから、その時は正しい価格です。 ですので相続の話し合いが長引きますと当然不動産の価格も変わります。
お礼
ありがとうございました。マイソクとは何なのでしょうか。実勢価格は、同じ条件のものが実際はないのでむずかしいですね。評価を何に頼るかは、関係者の合意が必要なことは理解できました。あるいは判例を調べてみようかなとも思います。