競売配当と延滞家賃

質問

競売配当と延滞家賃
事業用定期借地権契約のある借地上の建物に抵当権を設定しています。今回、競売申請しますが、家賃の遅れがあります。落札された場合、抵当権による配当と家賃はどちらが優先しますか？法的根拠によるご教授をお願いします。

回答No.1

law_amateur · ベストアンサー

ちょっと質問の趣旨を理解していないのかも知れませんが・・・

　家賃債権は，賃貸借の目的となっている建物に何の権利も生じません。そもそもそのような権利を祖油辞させる法的根拠がありません。建物の売却代金は，執行費用を除いて，抵当権者に配当されます。

　これは理屈を考えても分かりますが，家賃の債権者は建物所有者であり，債務者は借家人です。債権者が自分の財産から他人に対する債権を回収するなどというのは，全くあり得ない話です。

　念のため，地代についても考えますと，地代債権も，借地上建物に対しては，それだけでは何の権利も生じません。ですから，建物の売却代金から，地代債権者に対して配当が支払われることはありません。地代債権者としては，確定判決等の債務名義といわれる文書を取得して，一般債権者として配当に加入できるだけですが，一般債権者への配当は，抵当権者への配当よりも後順位となります。すなわち，抵当権者に満額を支払って，なお余りがあれば，そちらに配当されるというだけのことです。

お礼

早速の回答、ありがとうございます。ご教授のとおり、競売した場合、家賃滞納とは関係なく債権者である当行に配当されます。家賃滞納は、賃貸借契約を落札者が引き継ぐ際、負債として引き継がれるようですね。本日、顧問弁護士に相談し理解を深めることができました。