定期借地権付住宅の建物競売について

質問

私は、５年程前より遊休地を定期借地権付住宅としてハウスメーカーの管理の上で賃貸しています。
先頃、そのうちの１名の方が自己破産認定されました。
私としては、引き続き信用のおける方に賃貸したいと考えていますが、建物に抵当権を設定した住宅金融公庫が建物を競売にかけると言い出しました。
私と破産された方との間に締結した契約書では、賃料の滞納が３ヶ月に及んだ場合、当方より一方的に契約の解除が出来るとの条項がありますし、また賃借人については当方の認めるものとするという条項が入っています。
確かに、借地権は土地に対する権利であり、建物までに及ぶものではないのですが、定期借地権契約の元に発生した建物であり、当方の契約条項が優先されるものと思いますが、こういった場合でも、住宅金融公庫は競売の申し立てができるのでしょうか？
もし、競売落札者が当方の意にそぐわない者であったばあい、競売申し立ての棄却が可能でしょうか？
出来ましたら、経験者または専門家のご回答をお願い申し上げます。

回答No.2

tk-kubota · ベストアンサー

jelliclecatsさんの云う、（最判昭40・5・4）（借地借家法１４条）（借地借家法20条）は全て借地権が存在していることを前提としてお書きになっています。借地権が存在するなら正にそのとおりです。
しかし、88410さんは賃貸借契約を解除することもできます。解除理由は賃料未払い（債務不履行）によることでも、破産を理由とすることもできます。元来、賃貸借契約は債権関係ですから解除理由があれば一方的な意思表示で有効です。仮に、88410さんが土地賃貸借契約を解除したからと云って住宅金融公庫の建物の競売申立権を阻止できるものではありません。その場合は借地権価格の存在しない最低売却価格で競売になりますから買受人は材木価格で買い受けることになります。当然と88410さんから建物収去土地明渡請求訴訟によって建物収去の運命になります。88410さんは、その競売を待たずして現在の建物所有者を相手として賃貸借の解除したうえで建物収去土地明渡訴訟することもできます。その場合住宅金融公庫の抵当権は無視してかまいません。勝訴判決が確定し現実に強制執行する場合でも抵当権設定のまま執行することができます。
なお、住宅金融公庫が建物の競売申立と同時に土地の賃貸借契約の解除を防ぐため「地代代払い許可申立」（民事執行法５６条）をすることもでき、裁判所でこれが認められると解除が難しくなり（他の解除理由も残されていますが）ますので１日も早く手続きを進めて下さい。

お礼

より詳しいご回答をいただき、ありがとうございました。
できる限りの、対応をいたしたいと思います。

回答No.1

jelliclecats

ご質問のように、借地上の建物に抵当権が設定してある場合、抵当権の効力は敷地利用権である借地権にも及びます（最判昭40・5・4）。ですから、住宅金融公庫が建物に対する抵当権を実行すると、地主の意向や前借地人との契約とは関係なく借地権も合わせて競売にかけられることになります。

この場合、地主の意向とは全く関係なく借地権も含めて競売されてしまいますので、競落人は借地権の無断譲渡人という地位になります。借地権の無断譲渡は賃貸借契約の解除原因ですから、このままでは競落人は建物に住むことは出来ません。そこで、競落人は、地主から借地権譲渡の承諾をもらうことになります。

ここで、地主であるあなたは、借地権譲渡の承諾をしなければ、競落人が勝手に当該借地に住むようなことはなくなります。この意味で、気に入らない競落人であれば賃貸借を拒否することが出来るといえるでしょう。しかし、承諾を拒否した場合、地主は、建物を時価で買取る義務が生じてきます。中古住宅といってもかなりの額でしょうから、それなりの負担を覚悟しなければなりません（借地借家法１４条）。すなわち、地主は、競売後に現れた第三者に対して（１）賃借権譲渡を承諾するか（２）建物を時価で買取るかのどちらかを選ばなければならないことになります。

また、たとえ地主の承諾が得られない場合であっても、競落人は、裁判所に対して地主の承諾に変わる許可を求める申立てをすることもできるんです（借地借家法20条）。仮に裁判所が許可を下したならば、地主の意向とは関係なく、当該借地権を取得することになります。

このように、建物が競売された場合、地主の意向よりも競落人の意向が重視されるというのが現実なんです。競落人のほうが保護され、地主の主張が認められる場面はほとんどないです。どうしても第三者に土地を利用させたくないということであれば、ご自身が競売物件を落札するという方法をとることになってしまいますね。

以上が借地上の建物が競売されたときの一般的な流れです。
ご参考になれば幸いです。

お礼

早速ご回答ありがとうございました。
非常に参考になりました。