競売に関する件

質問

借地上に家が建っているのですが、その借地が競売にかけられ落札されました。ちなみに借地についての対抗要件は建物登記等についても一切ありません。この場合は建物をすぐに取り壊して立ち退きが必要になるのでしょうか。ちなみに競落人に賃貸の意思はありません。立ち退くとした場合、期間としてはどれくらいで出て行かなければならないのでしょうか。粘ってどれくらいでしょうか。教えてください。

回答No.6

tk-kubota · ベストアンサー

＞建物収去土地明け渡しの強制執行というのはどのような態様で行われれるのですか？断固出て行かなかった場合はどうなるのでしょうか。

建物収去土地明渡の訴訟で、勝訴すれば、その勝訴判決書で建物の取り壊しの強制執行ができます。
もっとも、居住者が居るならば、明渡の強制執行後に現実に取り壊します。
居住を、いくら拒んでも無駄です。手取足取りで外に出されます。

お礼

ありがとうございました。参考になりました。

回答No.5

buttonhole

>表示登記もしていないということですか。つまり未登記建物と言うことですね。

　そうしますと、建物所有者は建物を収去し、土地を明け渡しをせざるを得ません。法的には、買受人が土地所有権を取得した時点で、建物所有者は土地を不法占拠していることになりますから、すぐに取り壊して明け渡しをする必要があります。あとは買受人と交渉して、明け渡しの猶予を貰うしかないと思います。つまり、猶予期間内に建物を壊して土地を明け渡しすることを条件に、土地の買受人が建物所有者に対して有する損害賠償請求権を放棄してもらう方向で交渉された方がよいと思います。

補足

ありがとうございました。ちなみに建物収去土地明け渡しの強制執行というのはどのような態様で行われれるのですか？断固出て行かなかった場合はどうなるのでしょうか。

回答No.4

tk-kubota

＞去年の4月以前の競売の申し立てですが、建物新築は抵当権設定前です。

抵当権設定前と云うことでしたら、建物に登記があれば土地の買受人に対抗することができますが、なければ対抗できません。
後は、信義則、権利の乱用等で対抗する以外にないです。
「一発で敗訴」とはならないと思いますから弁護士と相談して下さい。
立退は少なくても１年以上先となります。

お礼

ありがとうございました。参考になりました。

回答No.3

buttonhole

>建物登記等についても一切ありません。

　表示登記もしていないということですか。つまり未登記建物と言うことですね。

補足

おっしゃる通りです。

回答No.2

tk-kubota

＞その借地が競売にかけられ落札されました。

と云うことは、土地が競売になったわけですね。
それで、その土地の上にaikenmukuさん所有の建物があるわけですね。
そうだとすれば、去年の４月に法改正がありまして、そのような場合は、土地と一緒に建物も一括して競売できるようになりました。
ですから、aikenmukuさんは引渡命令で即刻、立退を命じられると思います。そうだとすれば猶予の期間は１から３ヶ月程度です。
そうではなく、建物も競売されていないとすれば、去年の４月以前の競売申立か、又は、aikenmukuさんが土地を借りた後で抵当権が設定されたものです。
もし、前者であって、建物新築が土地の抵当権設定後で、更に、建物が登記がないとすれば、土地の買受人から「建物収去土地明渡」の訴訟が提起されても不思議ではないです。結果は、敗訴の確率が高いです。
後者ならば、従前と同じの地代を支払っておれば、そのままでいいですが、建物に登記がなければ、これまた「建物収去土地明渡」の訴訟が提起されても不思議ではないです。
いずれにしても、弁護士の仕事となります。
最悪の場合の期間ですが、１年から２年ほど先となります。

補足

詳細なご回答ありがとうございました。補足させていただきますので、よろしければご回答ください。
去年の4月以前の競売の申し立てですが、建物新築は抵当権設定前です。この場合はどうでしょうか。

回答No.1

noname#11476

>借地についての対抗要件は建物登記等についても一切ありません
対抗要件がないということは対抗できないという意味になりますけど、本当にそうですか？
何で借地なのに対抗できないのでしょう？

まず建物建築時には土地に抵当権は設定されていましたか？
もし抵当権が設定されている土地に建物を建てたのであれば確かに対抗することは難しいです。
でも建物建築後に抵当権が設定されたのであれば、建物建築時には借地権が発生しているから、借地権登記の有無にかかわらず対抗できるはずです。

もちろんそのときの土地の所有者、建物所有者が誰なのか、使用借地なのかどうかなど他にも考えねばならないことはあり、対抗できないケースもあるでしょうけど、基本的には上記の通りです。

登記簿とその物件明細書（競売時に作成されている）を入手して弁護士に相談して見てください。

対抗できるかどうかを判定するのは簡単ではありませんよ。