もうすぐ競売 家賃はいつまで？

質問

最近裁判所の執行官が来て、「もうすぐこの部屋が競売にかけられます。近日中に間取を見に来たい」ということでした。
そこでいくつか質問があります。

★今までの家主への家賃は法律上いつまで払えばよいのでしょう？
★賃貸マンションです。
★月末までの前納です。
★今の家主からは何の連絡もきておりません。
★家賃の供託をした方がよいのでしょうか？するとすればいつから
したらいいのでしょう？
★出来ればこのまま住みたいが立ち退きを要求された場合、立退き料、引越し代、請求出来るなら可能な限りしたいですが可能ですか？
★立ち退きの際、新家主の要求があれば傷みのある箇所の修理費を支払わなければならないのでしょうか？
★新家主になり住み続けるなら新たに敷金の支払い、家賃の値上げを要求された場合支払わなければいけないのでしょうか？

ちなみに賃貸借契約を交わしたのは平成１２年３月
契約書に抵当権の有無の記載なしです。
賃貸マンションです。
月末までの前納です。
家主からは何の連絡もきておりません
法律にお詳しい方、ご経験のある方等、どうかご教示お願いします。

回答No.12

mimicann · ベストアンサー

#7,8です。

>>もうすぐ競売　家賃はいつまで？
についてもう少し詳しく書きます。言葉足らずでした。
何度も入居者の失敗を見てきたので…。

家賃は新大家に変わるまで、今までの口座（破産管財人が口座を押さえている）か管財人が指定した口座に支払わなければなりませんが月の途中に大家が替われば日割り家賃を新大家になります。
しかし、日割り家賃分を新大家に支払えば2重支払となります。
だから、その日割り家賃分は基本的には新大家は諦めます。
翌月分から貰います。落札した時点で次月分は振り込まないような通知が直ぐに来るはずです。
その時、《早めの自動振替》や《法人契約で会社に言っていなかった》等でそのまま前の口座に振り込めば間違いなく2重支払になります。
だから、競売になると分かった時点で自動振替を止めたほうが良いです。
月末に手で振り込んでください。

>法改正以前は抵当権の設定など書く必要がありませんでした。
>平成12年入居なので重要事項説明書には書いてありません。
この内容に信用性が薄そうなのでURL貼っておきます。
http://www.space-leader.co.jp/asubesuto.html

平成１２年３月入居なの競売でのリスクが少ない（むしろ賃借人の方が有利の場合が多い）ので抵当権の重要事項説明義務がないです。

お礼

お礼が遅れました。ずっとＰＣから離れていたもので・・・
度々の回答、大変感謝いたします。

一番考えなければいけない（タイトルの件）ところをご指摘くださって
ありがとうございます。２重払いは避けたいと思っておりましたのでとても勉強になりました。もう自動振替を止めないといけないですね。
手動にします。
URLも参考になりました。
m(__)m

回答No.11

katyan1234

１０年前なら説明した責任者を追及できるのかちょっとわかりません。
時効になってるかも、司法書士　弁護士に相談してください。

お礼

何度もお答えしてくださってありがとうございます。
ネットでこんなに皆様に親身になって回答してくださった事はとても心強いものになりました。回答者様のアドバイスをぜひ参考にさせてもらって専門家へ相談してみます。
問題点がいくつか見つかって良かったです。
m(__)m

回答No.10

katyan1234

後は登記所に行って抵当がいつ入ったのか調べてください。
それで調べて今度は説明した責任者の責任はあると思いますから
違反で申告して裁判でしょうか？

後は商号又は名称の変更をしているかも

不動産業者を国土交通省のHPの中に調べることが出来たはずなんだけど・・

一度免許番号が書いてるはずなのでそこの都道府県の宅建課に聞いてください。

家主がいないなら契約書と振り込んでいた書類とを持って供託しに行きましょう。
http://www.moj.go.jp/MINJI/minji07.html

回答No.9

kuny0222

そうですか、抵当権の有無や金額の記載は無かったですか。
ここからの話はあくまで一般的な意見として聞いてください。
僕であればこうするという方法であって、どういう行動を
取るかは自己責任でお願いします。

まず仲介業者に連絡します。
（重要事項説明書に記載のある質問者様がうかがった業者です）
そして、この物件を御社で借りたが、抵当権が
ついていて、今度それが実行され、競売にかかるそうです。
重要事項の説明で、抵当権の有無や、金額の説明が
一切無かったので、抵当権が無いと思い借りました。
有ったらここは借りていません。
どのような形で責任を取って頂けますか？
もし回答が無ければ然るべき機関（宅建協会、もしくは県庁）に
相談に行こうと思います。
私としては次の所の引越し費用全額を希望致します。
（仲介手数料、引越し代金、敷金、礼金、火災保険等）
責任者さまからのお返事をお待ちしています。

とこのような書面を送ると思います。
正直少し逆手に取ったやり方で好きではないのですが、
重要事項説明を怠った業者が悪いのですから・・・

簡単に言ってしまえば質問者様が借りるときに、
仲介業者は義務（仲介責任）を果たしていないのです。

お礼

なるほど～！そういう手段も一理ありますねぇ。
しかし１０年も前の事なんですが、担当者もいるかどうか？？
責任問えますかね？
とりあえず、ここで皆様の貴重なご意見・アドバイスを参考にどんな方法が使えるか弁護士か司法書士に相談してみたいと思います。
こちらでの皆様のご意見をぜひ生かしたいですね。
ほんとにありがとうございます。嬉しかったです。ネットでここまで皆様に親身になってお答えしていただけた事はとても心強い事でした。

回答No.8

mimicann

#7です。

間違いがありました。
〔3年更新ならば〈21〉年2月まで住めます。〕→〔3年更新ならば〈24〉年2月まで住めます。〕ですね。
現在は平成21年11月9日ですね。
過去のコトを書いてました。
申し訳ございません。

法改正以前は抵当権の設定など書く必要がありませんでした。
平成12年入居なので重要事項説明書には書いてありません。

>>次の更新（自動更新）は２３年３月になりますね。
良かったですね。
平成23年3月より前に早く退去しろと新大家が言ってくれば、引っ越し代等請求できます。
払わなければ、元家賃で平成23年3月まで住むことが出来ます。
敷金返還請求も出来ます。
でも、原状回復義務はあります。
この様な“たかりをするヤ○ザ”な商売が昔多かったので、法改正されました。

ここで、聞いたからと言って、あまり無茶はしないでくださいよ。
平成23年3月には絶対に出て行くコトになりますよ。

お礼

いえいえ、とんでもないです。構わないですよ(*^_^*)

なるほどそうですかぁ・・
＞ここで、聞いたからと言って、あまり無茶はしないでくださいよ。
平成23年3月には絶対に出て行くコトになりますよ。

はい！なるべく穏便に事を進めていきたいので。しかしながら知識はちゃんと得たいなぁと。ほんとに勉強になります。
ありがとうございます！！

回答No.7

mimicann

大家業してます。
競売入札します。

まずはじめに重要事項説明書ですが、仲介業者＝不動産屋＝貸し主ではありませんか？
貸し主から直接の場合は重要事項説明書は必要ありません。
重要事項説明書が必要なければ、抵当権の記載はありません。

次に入居時期についてですが、法改正以前（平成16年4月1日前）の入居のため普通の競売物件とは内容が異なります。通常より質問者様が少しだけ有利です。

>>家賃は法律上いつまで払えばよいのでしょう？
他の回答者が言っているように今まで通り支払わなければなりません。

>>家賃の供託をした方がよいのでしょうか？
敷金分を取り返すために供託する手がありますが、質問者様はする必要はありません。
法改正以前の入居者なので、新所有者（落札者）が敷金を引き継ぎます。
しかし、原状回復義務もあり契約書に補修費の特約等もあれば、ほとんど戻ってこないでしょう。

>>出来ればこのまま住みたいが立ち退きを要求された場合、立退き料、引越し代、請求出来るなら可能な限りしたいですが可能ですか？
立ち退き要求された場合は次の更新日まで前家賃で住めます。
だから、2年更新ならば平成１２年３月入居なので22年2月まで前家賃で住めます。3年更新ならば21年2月まで住めます。
ただし、競売が開始されて更新日をまたぐようならば次の更新日まで住むことは不可能です。
例えば競売開始が平成21年1月からで
　　　更新日が平成21年2月で
　　　落札日が平成21年5月とかの場合は
次の更新日まで、住むことは不可能です。
落札日から6ヶ月間だけです。
ただし、引っ越し代などは請求出来ませんよ。

>>家主の要求があれば傷みのある箇所の修理費を支払わなければならないのでしょうか？
敷金返還がある替わりに、原状回復義務があります。
でも、経年劣化は現状を考えればほとんど支払わなくても良いでしょう。

>>新家主になり住み続けるなら新たに敷金の支払い、家賃の値上げを要求された場合支払わなければいけないのでしょうか？
契約期間内に退去したくなければ、新しい契約書を結んだ方が良いです。

私が落札すると、前入居者を追い出すのは、元所有者（破産者）だった方だけです。変な入居者じゃなければ追い出しません。
法改正以前の入居者も、法改正後の入居者も、
敷金礼金無し、前家賃、火災保険料、賃貸保証料、新契約書事務手数料等で初期費用は約前家賃の2か月分でそのまま入居出来るようにしてます。

現状を見るために各部屋を見て周り、これ以上悪くならないように注意と、このまま居住して貰うために無料でメンテンスをして上げます。
新しく募集するのにも経費が掛かるので、そう簡単に追い出しません。

色んな大家がいますので、新しい大家がどの様な方かわかってから退去するか、そのまま居住するか考えてください。

お礼

なるほど～！！勉強になりました。
仲介業者と家主は異なります。んで、「重要事項説明書」は仲介業者さんから頂きました。説明されたかどうかはもう１０年近くなりますので覚えていないですね。

＞法改正以前（平成16年4月1日前）の入居のため普通の競売物件とは内容が異なります。通常より質問者様が少しだけ有利です。

ほんとですか！？少し希望が見えてきました。

次の更新（自動更新）は２３年３月になりますね。
もうこれ以上の金銭的な望みはしませんので、現状で住まわせていただければ有難いって思います。
回答者様の様な方が落札してくださるといいな(^_^;)なんてね
アドバイス、ありがとうございました！

回答No.6

katyan1234

＞契約書に抵当権の有無の記載なくても
重要事項説明書に記載義務があります

もし仲介していると言う前提で重要事項説明書通りに説明を受けましたか
もし重要事項説明書なんて知らないよ～と言うなら不動産屋の違反で免許停止になる話。国土交通省または都道府県の役所にある宅建の係り伝えて
違反かどうか相談してください。そこから損害賠償請求です。
　重要事項説明書があるが抵当権の有無が書いてないよ～というなら、そこに不動産が差し押さえられているかを書く義務があります。あるならある。ないならないと
もし契約前から登記において抵当権が設定しているならその事をあなたに伝えていない不動産屋の責任になりますから至急登記所に行って確認してください。
もし抵当権が契約前からあり重要事項説明書に記入されていない場合
国土交通省または都道府県の役所にある宅建の係り伝えて
違反かどうか相談してください。もし違反というなら申告して
その後不動産屋に損害賠償請求できると思う。

お礼

アドバイス、ありがとうございます。
「重要事項説明書」ありました。しかし、抵当権の設定などの記載はありませんでした。
家主は個人ではなく、ある不動産業者だったのですが数年前には倒産しまして、事務員・スタッフなどもいない状態で事務所もない状態。で、おそらく幹部なのかその方がずっと管理されてると思うんです。内情はよく分かりません。が、数年前まだ倒産する前でしょうか、うちのマンションの管理組合からうちの部屋の共益費が滞っていると知らせを受けました。家賃には共益費込みですが、家主が払っていなかったのです。そんな状態ですし、その件で家主に対して不信感も抱きましたので、いろいろ調べてみましたが宅建のリスト？にも載っていない業者でした。そんな家主なんで、きっと損害賠償請求しても無理かなぁと思います。ちゃんと調べないで入ったうちにも責任があるのでしょうね(T_T)

回答No.5

kuny0222

補足です。
ちょっと待ってください。
重要事項の説明をうけていないのですか？

契約書と重要事項説明書は似ていますが、全く
違うものでして、契約書の交付の前に、宅地建物取引主任者から
説明される物です。これを受けてない、もしくは受けていても
内容が不十分でしたら、その業者に対してなんらかの責任は
負わせることが出来ます。（それでも新所有者には責任は無いです。）

契約書には抵当権等は一切記載する必要はございませんし、
記載が無いのが通常だと思います。
ですが、重要事項説明書ではむしろソレが一番
重要な訳で（賃貸は特に）そこを今一度調べてみると
もしかしたら質問者様に有利なアドバイスできるかもしれません。
宜しければ一度探してみて下さい。

お礼

再度の回答ありがとうございます。
「重要事項説明書」ありました！！
契約書の他にペラッペラの１枚のプリントで気が付きませんでした。
しかし内容を確認してみましたが抵当権の設定の記載はどこにもありませんでした。契約書に書いている様な既に解っているような事（家賃がいくらで、敷金がいくらだとか、業者名とか）しか書いてありません。有利なところあるでしょうか？(T_T)

回答No.4

kuny0222

業者です。

★今までの家主への家賃は法律上いつまで払えばよいのでしょう？
他の方が書いてある通り家主ではなくなるまでですが、
とりあえず払わなくていいと思いますよ。
理由としては現況の家主はそれ所ではないです。
なので払うつもりでお金は置いといて、振込みはとめてみては？
今の家主から連絡くるので、そこで話し合えばいいと思います。
注上記はアドバイスであって、法律上は支払わなければいけません。

★出来ればこのまま住みたいが立ち退きを要求された場合、立退き料、引越し代、請求出来るなら可能な限りしたいですが可能ですか？

現況では、不可能です。
新所有者が許可すればＯＫです。

★立ち退きの際、新家主の要求があれば傷みのある箇所の修理費を支払わなければならないのでしょうか？

可能性はありますが、これは何ともいえません。
もともとついていた傷か、新しくついた傷かの判別が難しいです。

★新家主になり住み続けるなら新たに敷金の支払い、家賃の値上げを要求された場合支払わなければいけないのでしょうか？

原則、退去しろといわれれば退去しないといけないので、
逆に「この条件なら住んでもいいよ」というなら呑まなければ
なりません。

契約書に抵当権の有無の記載なしです。
これに関しては契約書には記載する事は無いです。
そのまえの重要事項説明書で記載必要があるのです。

落ち度があるとしたら、家主ではなく、仲介業者ですね。

総体的に競売がかかってしまうと、現在の入居者の
通常アリエルと思う権利はほとんど無いと思ってください。
すべて新所有者の要望が（ほぼ）通ります。
かと言って、今の日本で抵当権のついていないマンションに
入居する確立は１０％くらいなので、何とも難しいですが・・・
諦めるか、新所有者が「そのまま入居してていいよ」と言ってくれるのを
祈る事くらいしかできないと思います。

お礼

業者さまのお心強い回答ありがとうございます。
そうですかぁ・・・
以前別の部屋が競売にかけられていて、入札を考えていた賃貸業者さんがうちに周りの環境だとか状況を訊きにこられた事がありまして、そのときについでに訊いてみたんですが、大体入札されるのは個人ではなく業者（不動産屋とか賃貸業者）が多いと聞きました。
やはりそうなんですかね？まぁ地域や土地によっていろいろでしょうが。
業者さんが落札してくれて現状のまま住まわせてくれればそれでいいかなぁって思います。
ちなみに重要事項説明書はなかったんですが、前々者さま回答のお礼欄に書いてます。
m(__)m

回答No.3

noname#203300

大家してます。

>　今までの家主への家賃は法律上いつまで払えばよいのでしょう？

　法律的には競売前は今の家主に、競売後は新しい家主になると思いますが、詳細は裁判所か、裁判所の選任した管財人から連絡があると思います。或いは今の時点でお聞きになったほうが良いかも知れません。

>　家賃の供託をした方がよいのでしょうか？するとすればいつからしたらいいのでしょう？

　供託とは“争い”を前提にするものです。指示に従っている限りは争う余地はないでしょう。

>　出来ればこのまま住みたい

　これは新しく所有者になった方が決めることです。

>　立退き料、引越し代、請求出来るなら可能な限りしたいですが可能ですか？

　質問者様が契約を結ぶ以前になされていた抵当権の執行(大抵はこの形です)としての競売であるなら請求権はありません。新しい家主が要求すれば無条件で6ヶ月以内に立ち退かなければなりません。
　ゴネて居座れば些少のお金を出す方もいるでしょうが、相手の出方次第では法的処置を取られます。

>　賃貸借契約を交わしたのは平成１２年３月、契約書に抵当権の有無の記載なしです。

　抵当権の設定の有無は『契約書』ではなく、『重要事項説明書』の方に記載があるはずです。

>　家主からは何の連絡もきておりません

　競売に出されるくらいの家主さんですから、居住者のことなどかまってはいられない状況でしょう。ご自分のことで精一杯と推測されます。

>　新家主になり住み続けるなら新たに敷金の支払い、家賃の値上げを要求された場合支払わなければいけないのでしょうか？

　上記のように抵当権が、質問者様が契約を結ぶ前に設定されていたのなら新しい家主さんの要求を呑まなければ、６ヶ月の猶予を持って、明渡しが要求されます。

>　立ち退きの際、新家主の要求があれば傷みのある箇所の修理費を支払わなければならないのでしょうか？

　現況で落札しているので原状回復の要求は出来ないと思われます。詳細は裁判所か、管財人（弁護士）にお聞き下さい。

　なお、お預けになっているかもしれない敷金は前の家主さんに対して返還を請求する権利はありますが、競売に出されるほどの経済状態では“逆さに振っても鼻血も出ない”って状況でしょう。お気の毒ですが、泣くしかなさそうです。

お礼

大家さんのお声ありがとうございます。
なるほどーそうですか！
新家主さんが決まっても今の場所をそのまま現状で住まわせてくれれば
もうお金なんてどうでもいいんですがねぇ・・・
重要事項説明書は結局なかったんですが（記載も）、前回答者様のお礼の内容に書いたような事になっております。
m(__)m

回答No.2

TAKESHIDA

契約書に抵当権設定の記載が無いのは仲介会社の落ち度ですね。
いまさら何とかなるかは判りませんが、交渉しだいでは迷惑料ぐらいはもらえるかもしれませんね。まあ普通のマンションではたいてい抵当権は設定されてるケースが多いですが。
　可能性は低いですが抵当権の設定が契約後であればあなたの居住権のほうが強い立場になります。退去に応じる必要もなく、家賃の値上げも拒否して供託してください。可能性は少ないですが、調べる価値はありますよ。

お礼

アドバイスありがとうございます。
契約書をよーく確認するんですが、やはり重要事項等の記載がないんですよね。で、数年前に建物の登記事項要約書をもらっていたのを思い出し内容を確認してみました。何分素人なので、イマイチ見方がよく分からないのですが、平成８年に根抵当権設定がされていて、平成１０年には１番根抵当権移転と記載されています。（乙区）
平成１３年には市が差押さえ、平成１４年には県が参加差押えてます。（甲区）これ以降内容を確認していないのでよく分からないのですが、また調べてみようかと思います。
m(__)m