不動産の価値について。

質問

不動産の価値について。

不動産を購入しました。
ローンは夫名義です。
建物は１０年、１５年経つと殆ど価値がなくなると聞きます。
という事は、その頃に財産となるのは殆ど土地だけの分だけという事でしょうか。

現在、頭金に従って登記は分けてあります。
土地と建物を、それぞれ夫が３、妻が１位の割合でもっています。

嫌な例えですが他に思いつかないので…、例えば１０年、１５年後に離婚したとなると建物は殆どゼロとして、土地価格を夫３、妻１という風に分けるのでしょうか？

頭金は妻の方が少ないですが、その後妻が１０年、１５年にわたってタンス貯金などでかなり（ローンの半分以上）繰り上げ返済で出したとなると、そういった事も考慮されて分けるのでしょうか？
妻のタンス貯金からの出費は、通帳などに証拠は残らないが、手帳などにその旨は書いてあるものとして下さい。

回答No.9

mnb098

購入したばかりで将来の離婚の仮定をすることに無理がありますね。
初めての共有財産をお持ちになり、単純にどうなるのかなという疑問がわいたのだと思いたいです。

持分を決めるもとになった夫のローンに妻が親の援助などで繰上げ返済する事は贈与になります。
親から娘への贈与、妻から夫への贈与とかなり複雑になります。
タンス預金というのが少し怪しいお金であることの疑いがあります。もとが夫の稼ぎから来ていれば共有の財産、自分の稼ぎならタンスにしませんし、親からの資金のにおいもします。

万一、離婚時の財産の分割協議に繰上げ原資の話を持ち出し、売却または名義の変更で清算が出来た場合は良いのでしょうが、大抵の場合ローンが残った状態での売却清算が出来ない、または相手への負担金が一括での支払いが出来ないというケースになります。

離婚に至る原因の多くは金銭が絡んでいることから、その他の財産・負債も含めて全体での話し合いと言うのは正解でしょう。そういったことの無いようにお互いが努力するのが夫婦というものですけど。

回答No.8

hkinntoki7

＞例えば１０年、１５年後に離婚したとなると建物は殆どゼロとして、土地価格を夫３、妻１という風に分けるのでしょうか？

　そうなると思います。

＞妻が１０年、１５年にわたってタンス貯金などでかなり（ローンの半分以上）繰り上げ返済で出したとなると、そういった事も考慮されて分けるのでしょうか？
妻のタンス貯金からの出費は、通帳などに証拠は残らないが、手帳などにその旨は書いてある

　ご主人が認めなかったら証明する術がないように思えます。都度、ご主人が自筆でサインでもされていれば証拠となると思いますけど。ですから、タンス預金→ご主人が繰り上げ返済よりも奥様の口座→ご主人の口座→繰り上げ返済、の方が払った払わなかったで、もめないと思います。離婚の時に相手のことなんか考えないはずです。

　建物は資産価値が減り、土地は減らないという考えも場合によっては違ってきます。今回の場合は当てはまらないですけど、土地をご主人、建物を奥様が持ち分１００で登記していて離婚が決まったとします。奥様は建物を誰かに売ることができます。もちろん、リフォーム可能な物件という条件が必要ですけど（お金を掛ければ新築のようになりますよね？）。建物を買った人には地上権が認められますから土地の持ち主に対して地代を支払うことになります。では土地ですが他人の建物を壊すわけにはいきませんから土地購入者は自分の建物を建てられません。地代収入しかないような土地を高く買う人はいないでしょう。ですから、資産価値は建物同様、かなり低くなると思いますよ。

回答No.7

m_inoue222

＞ローン残高２０００万円、土地建物の価値１５００万円．．．とはどういう事でしょうか？？

売ろうと思ってもローンを解消しなければ誰も買いません

そのとき一般的には．．．ローン残高＞売却価格

上の例ですと現金５００万円を銀行に支払わなければ売ることも出来ません

で、離婚時には「共有財産の分割」より「負債をどうするか」．．．それが問題になります

お礼

離婚時に負債が残っているのでは…という事なら、おそらく大丈夫かと思います。
親に頼ってふがいないですが、親の援助を受けたら（受ける予定ですが）ローンはかなり早く終わると思います。
なので、もし離婚となると親に申し訳ないですね…勿論そうならないように仲良くしていますが。
あと因みに子供の予定はないんです。

有難うございました。

回答No.6

86tarou

No.5です。

ふと思ったのですが、私が夫に１１０万以上の車をプレゼントしたり、夫から１１０万以上の宝石をプレゼントされたら贈与になるのでしょうか？申告する人はいませんよね。
例えば１１１万を妻がへそくりしていて、それを夫にある日「何かに使ってね」とあげた場合（どこぞの金持ちじゃないのであり得ませんが；）も贈与ですか？皆申告しているのでしょうか？一般家庭のこういう事を税務署はどうやって調べるのでしょうか？＞
金額が極端に多くなければ、申告する人は居ないと思います。それに、生活費の遣り取りもあるので、その辺りを相殺すれば110万円を超えることはなかなかないのかもしれません。極端に多い場合は所有権を自分のままにしておき、相手に使わせるとかにしておけば問題無いですし。
税務署が知るのは不動産等大きな買い物をした時とかでしょうか。明らかにおかしな点があると調査されることがあります。例えば、まだ若い子供がローンを組まずに家を買ったとかです（先ず資金の出所について“おたずね”が来ます）。また、自営業で申告に不審な点があった時もでしょうか。その帳簿に親族等への給与（架空）とかが記載されていれば、その人にも調査があってバレるとかもあり得ます。自分の口座だとバレ易いので、親族の口座を使うとかよくありそうですし。
http://allabout.co.jp/house/buyhouseshuto/closeup/CU20040625A/

お礼

不動産を買った時には注意が必要という事ですよね。
そんな高いものを買ってはいませんし、ローンも無理がないようにしてあるので、税務署が来ても大丈夫なのですが…そういう事があると覚えておきます。
でも誰にでも「おたずね」されるわけでないんですね。
どのくらいの確率になるのか…来たら面倒臭いですね。

自営業の知り合いのところには来たと言っていました。
そして何やら修正（？）させられたとかで大変だったと言っていました…。

再度有難うございました。

回答No.5

86tarou

現在、頭金に従って登記は分けてあります。土地と建物を、それぞれ夫が３、妻が１位の割合でもっています。＞
登記の割合が間違っています。夫の頭金とローンの借入額：妻の頭金の割合で登記しないと、この時点で贈与税の対象になります。

頭金は妻の方が少ないですが、その後妻が１０年、１５年にわたってタンス貯金などでかなり（ローンの半分以上）繰り上げ返済で出したとなると、そういった事も考慮されて分けるのでしょうか？＞
これも、旦那さんのローンを奥さんが返済すれば贈与になります。いずれも年間110万円を超えた分に税金が掛かります。
http://www.nta.go.jp/taxanswer/zoyo/4408.htm

嫌な例えですが他に思いつかないので…、例えば１０年、１５年後に離婚したとなると建物は殆どゼロとして、土地価格を夫３、妻１という風に分けるのでしょうか？＞
持分が３：１なら売却金額をその比率で分配するのが普通ですが、離婚なら他の財産も含めた財産分与の話し合いになると思います。なお、売る時は土地と家の両方同時でしょうから、土地の価格だけではありません。減価償却されようと、売却時には価値がありますから。

参考URL：

http://www.nta.go.jp/taxanswer/zoyo/zouyo32.htm

お礼

書き方が間違っていました、おっしゃるとおり
夫の頭金とローンの借入額：妻の頭金の割合で登記してあります。

やはり贈与などの問題になってくるのですね。

ふと思ったのですが、私が夫に１１０万以上の車をプレゼントしたり、夫から１１０万以上の宝石をプレゼントされたら贈与になるのでしょうか？申告する人はいませんよね。
例えば１１１万を妻がへそくりしていて、それを夫にある日「何かに使ってね」とあげた場合（どこぞの金持ちじゃないのであり得ませんが；）も贈与ですか？皆申告しているのでしょうか？一般家庭のこういう事を税務署はどうやって調べるのでしょうか？（子供みたいな疑問ですみません…）

「夫婦の間で居住用の不動産を贈与したときの配偶者控除」を受けるにはまだまだ先です…。
２０年って結構長いですよね。

有難うございました。

回答No.4

atelier21

・毎年、贈与税が掛らない額分を奥方名義にする
・生命保険で残額が決済される様にする

不動産の価値＝金銭所有のみでしょうか
　　　　　　　協調して家庭を築く為の不動産購入なのでは？
離婚後の蓄財の為に時間を費やすと言うのでは、夫も意気が上がらない

お礼

勿論金銭所有のみではありません、仲良く気持ちよく生活していくための不動産です。
ただ私たちには子供がいないので万一と言うか、後々の事が気になりました…。

有難うございました。

回答No.3

m_inoue222

＞考慮されて分けるのでしょうか？

離婚ですから資産や負債の分割は原因などを考慮してお二人で話し合いになるでしょう

子供が出来るでしょうから今仮定の話をして無駄でしょうね

それより．．．

＞ローンは夫名義です。
＞１０年、１５年後に離婚したとなると

ローン残高２０００万円、土地建物の価値１５００万円．．．

残りの負債をどう分けるか？．．．それが一般的な話でしょう

お礼

すみません、ローン残高２０００万円、土地建物の価値１５００万円．．．
とはどういう事でしょうか？？

回答No.2

nine999

建物は減価償却をしますので、企業の持ち物だけでなく、個人の持ち物であっても価値は減少します。固定資産税評価を見ると年々価値が減少しているのが判るかと思います。

離婚時の財産分与ですが、まず、登記時の割合がそのまま持分です。
建物と土地を別々に売る訳ではないので、分けて考える必要はありません。まとめて、1000万で売れたら、それを３：１で分けます。
持分登記は、夫婦でも他人でもできますから、途中で離婚してもなんら影響はありません。
持分登記の時点で、財産として分割可能な状態ですから、財産分与で訳なくても良いということです。ただ、一体として使うものなので、自分の持分を勝手に売れないということになっています。
ローンの繰上返済はまったく考慮されていません。やるとしたら、売れた後に、資金を多く出した方が請求すれば良いのだと思います。

お礼

ローンの繰上返済はまったく考慮されていませんとの事…そうなんですね。

とりあえずメモでも何でも資金の出所を残しておいたらいいですね。

有難うございました。

回答No.1

tadagenji

裁判で戦う時には交渉の材料にはなりますが、第三者には登記簿謄本に記載されている比率の所有権しか主張できません。

不服ならば費用がかかりますが、繰り上げ返済する都度、登記簿の変更登記をされることです。

お礼

繰り上げ返済する都度、登記簿の変更登記ですか…いくらかかるんでしょうか、結構かかりますよね。

有難うございました。