不動産登記名義について

質問

はじめまして。
一戸建てを購入するにあたって名義はどぅすればいいか迷っています。
土地建物は夫名義の頭金なし全額住宅ローン。
諸費用は妻の貯金から物件の10%程現金支払い。
今後の予定として 夫婦共働きで二人でローンを返済する予定ですが、
登記は夫婦共同名義にできますか？
また、共同名義にした場合、もしも夫が死亡した時 ローン残高はどぅなるのでしょうか。
また、夫単独名義にした方がよいのかどうかと合わせて ご存知の方、宜しくお願いいたします。

回答No.5

86tarou · ベストアンサー

No.4です。

これでいくと 共同名義にすると贈与税はかからないが登記費用などが別途かかるということですね。登記費用は司法書士によってかわると思いますが単独名義でだすのとおいくらくらい変わるのでしょうか。＞
公的書類の発行手数料が２人分に加え、司法書士費用が幾らか上がるのでしょうが、これは使う司法書士にに聞いてみないと分かりません（変らない場合もあれば、高くても数万円？）。
これと贈与税額を比較し、安い方を選択するのもありでしょう。

また、夫単独名義にするのであれば 妻が出した諸費用分は私と夫の貸借関係を結ばないと贈与税がかかってくると。 ここでまた分からないのですが流れとして 諸費用を誰が出資しているという申告が必要項目としてあるということですか？ ＞
税務署から“お尋ね”がくれば、資金の出どころを書いて提出することになります。これは必ず来るものではなく、うちには来ませんでした。ここに書くことは特に証明が必要なことはなく、税務署がおかしいと思えばその時点で詳しい税務調査が入ることになるでしょう。
ちなみに、うちは数百万円の借用書を書き、私１人の単独名義にしました。毎月嫁さんの口座に入金してましたが、うちは家計が一緒なので特に返済しているという感覚はありません。それにお尋ね自体が来なかったので、その時点で問題となることはありませんでしたがね。

妻の通帳から出したけれどもそれは言わずに 夫のタンス預金からです。では通じないものなんですかね。＞
金額にもよるでしょうが、一般的に銀行以外に大金を置くことは少ないので、税務署がどう思うかです（正直分かりません）。５万とか10万円とかならともかく、100万円を家に置いてる人が常識的にどれだけ居るかです。勿論、高収入の人で多くの資産を持っている人であれば、家にそれくらいあっても何ら不思議ではありませんが…（お金持ちの家に泥棒が入って、大金と貴金属を盗まれたニュースはそこそこ見掛けますし）。
ただ、100万円程度であればそこまで突っ込まれる可能性は少ないのかもしれません。おそらく一番注目するのは、年収が少なく若いのに多くの頭金を払ったとかの場合でしょう。この場合は親からの贈与を含め、脱税している可能性が高いと思われるからです。そういう所から、親が収入を誤魔化しているとかも見つかることもありますので。
夫婦間の場合は、資金の割合と登記割合があからさまに違う場合とか、専業主婦なのに多くの持ち分で登記したとかかと。金額次第なのと、少なければ生活費の遣り取りで説明出来る可能性もあります。心配なら何らかの対策をしておけば、少しは安心出来るでしょう。そうか、最初から贈与税を申告しておくかです（単独名義にするなら）。

また、不動産の売買契約書が夫婦連名で署名しているのですが 夫単独名義にすると契約書はどぅなるのでしょう。＞
特に気にすることはなく、そのままで構わないと思います。逆の場合は不動産屋が困る可能性がありますが（宅地建物取引業法違反の可能性）、あなたには関係ないかと。

参考URL：

http://allabout.co.jp/gm/gc/25731/

お礼

端末故障でお礼が遅くなりすみません。。初期段階から分からない事が多くて不安な中、わかりやすく何度もアドレスをいただきありがとうございました。司法書士費用を検討し決めたいと思います。
またよろしくお願いいたします。

回答No.4

86tarou

贈与税のことを考えるなら、出し合った資金の割合で不動産登記しないと税金が発生することになります。この通りで計算すると、あなたの持ち分を10／110登記しないといけないことになります。ただ、年間110万円までは贈与税が掛かりませんので、この割合から110万円ずれても構わないことになります。登記費用等を勘案すると旦那さん名義だけにする方が良いのですが、この範囲に収まるかどうかです。なお、贈与税は貰った方の人に掛かり、その人が他の人からも貰った金品も合計しないといけないことにも注意が必要です。もし収まらない場合は借金にする方法もあり、この場合は借用書を作成し毎月返済もすれば問題ないでしょう（これが贈与税対策）。
https://www.nta.go.jp/taxanswer/zoyo/4408.htm

次に住宅借入金等特別控除（所得税の税額控除）のことを考慮するなら、共働きの場合は２人で借金した方が得な場合もあります。この場合は夫婦で別々のローンを組むか、連帯債務とすれば可能です。後者の場合は債務の割合を最初に決め、それに従って不動産登記することになります。例えば債務割合を半々にすれば、それぞれ年末残高の半分が控除対象となります。登記割合は旦那さんとあまたで50／110：60／110の比率が規準です。
https://www.nta.go.jp/taxanswer/shotoku/1213.htm

旦那さんが亡くなった時は、通常団体信用生命保険に入っているでしょうから、その債務の全額がチャラになり返済の必要はなくなります。団信は大抵の住宅ローンに必須となっていますが、入らなくても組めるローンもあるので確認してください。夫婦別々のローンを組んだ時は亡くなった方の債務だけになるのと、連帯債務の場合はどうなるのかには注意が必要です。なお、これは不動産が共同名義になっているかどうかには全く関係ありません。単に、債務者の死亡と団信ということで決まることですので。

お礼

詳しい回答をいただき感謝いたします。
これでいくと 共同名義にすると贈与税はかからないが登記費用などが別途かかるということですね。登記費用は司法書士によってかわると思いますが単独名義でだすのとおいくらくらい変わるのでしょうか。
また、夫単独名義にするのであれば 妻が出した諸費用分は私と夫の貸借関係を結ばないと贈与税がかかってくると。 ここでまた分からないのですが流れとして 諸費用を誰が出資しているという申告が必要項目としてあるということですか？
妻の通帳から出したけれどもそれは言わずに 夫のタンス預金からです。では通じないものなんですかね。
また、不動産の売買契約書が夫婦連名で署名しているのですが 夫単独名義にすると契約書はどぅなるのでしょう。
重ね重ねすみませんが、宜しくお願いいたします。

回答No.3

oo14

＞『～贈与税の対象にしたくなければ 夫9/10 妻1/10にしておけば問題はないでしょう。』
というのは、そのくらいの持ち分であれば贈与税はかからないということでしょうか？
＞ 税務署の対策をすればそれが可能ということですか？対策というのは 普通にできるものなんてしょうか。

贈与税率はつぎのとおりですので、110万円以下の移動に収めれば贈与税はかかりません。
これには多々のシミュレーションをしないとだめで、
まるでエジソンが発明のためにあらゆる可能性を調べたようなほど結構難しい作業です。
うまく行けばあっという間に正解が計算できたりしますけどね。
https://www.nta.go.jp/taxanswer/zoyo/4408.htm
夫婦間の贈与はつぎの内容を確認してください。
結婚直後だとどうにもなりません。
https://www.nta.go.jp/taxanswer/zoyo/4452.htm
https://www.nta.go.jp/taxanswer/zoyo/4455.htm

結局どうしたらいいんだ。どうやっても突っ込みどころ満載ってことになります。
いくら、公的な相談コーナーで相談しても、金融機関に相談しても、
不動産屋に相談しても、税理士に相談しても、こればかりは解決しません。
さらに不安ばかり増えることになります。
しからばで、それらの計算結果をもって税務署に相談に行くと、
それなりの納得結果が得られますよ。究極の税務署対策です。
やましいことさえなければ、簡単にでき、手っ取り早いです。
相談は予約して行った方が印象はよいようです。
（どうせ年度末以外は暇ではないかと思うんですがね）

お礼

何度も詳しく教えていただきありがとうございます。教えていただいた内容をもとに一度相談しに行こうかと思います。
ただ、あまりにも無知なため、税務署で言ってはいけないことを言っていたら。。と心配にはなりますが。また相談させていただくかとおもいますがその際は宜しくお願いいたします。

回答No.2

titelist1

夫単独名義の利点は夫死亡時に団信保険金でローンが完済されることです。問題は離婚時で、夫婦共稼ぎでローン支払してきたのに妻に所有権がないことです。現状では半々の共有名義にすることは贈与税の点で現実的に困難です。妻が10％分を共有名義にすると諸費用が高くなります。
ローンを夫婦共同で長く支払った内助の功を考慮して、ローン完済後に無税で妻名義にすることが可能です。

回答No.1

oo14

夫婦ですので土地も建物も１/２づつがのぞましいとはおもいますが。
家を所有するということは登記をすることになります。
甲区というのが所有のことを記載したページで、
乙区というページが借金のことを書いたページです。
これは法務局にいけば誰も見ることができるものです。
税務署は必ず見に来ます。（取り寄せとはおもいますが）
乙区で全額夫のローンになっていることがわかります。
そこで甲区に目を移すと土地も建物も全部が夫のものであれば、
問題にはなりませんが、夫婦で半分づつにしていると、
その妻分のお金はどこから発生したかということになり、
夫から妻に住宅ローンの半分が贈与されたとみなされ、
ぞの金額に贈与税がかかります。それでよければ
なんら問題はありませんが、不本意だとすると、
機会を見て夫婦間で一生に一回だけ使うとができる特例で
半分っこすれば、贈与税がかからないことにすることもできます。
今すぐにはできませんので、１／２づつにしたいなら、
妻も１／２分ローンを組むしかないと思います。
もちろん貯金が１／２分あり夫に通帳等わかる形で振り込んでおけば
問題はありません。
ただ何千万円ものお金が妻の通帳に突然発生しておれば、
そのお金は税金の対象になります。

現状では１０％程度のお金も贈与税の対象にしたくないなら、
夫９/10、妻1/10ぐらいにしておけば、問題は発生しないでしょう。
妻に貯金がもうすこしあるなら、この比率は多少は融通が利くとおもわれますが、
税務署からのお尋ね対策はやっておかないといけませんね。
なんせ夫は全額ローンを受け取っていますからね。

お礼

おはようございます。
早速のご返答ありがとうございます。
もぅ少しお伺いしてもよろしいでしょうか。。
『～贈与税の対象にしたくなければ 夫9/10 妻1/10にしておけば問題はないでしょう。』
というのは、そのくらいの持ち分であれば贈与税はかからないということでしょうか？
税務署の対策をすればそれが可能ということですか？対策というのは 普通にできるものなんてしょうか。
質問ばかりですみません！