住宅の持ち分変更について。

質問

贈与や不動産に詳しいかた教えてください。
私（妻）と夫でマンションを買おうと思っています。

不動産屋に持ち分ははじめに決めるから、それ以降は誰が払おうが持ち分変更できない。と言われました。

私は専業主婦なのでローンは組めません。例えば2000万の家を買うとする。
妻頭金500万、夫頭金500万、ローン1000万は旦那名義。
妻の持ち分4分の一、旦那の持ち分4分の三。ですよね？

妻の私が働いて500万貯金ができたので旦那名義のローンを繰り上げ返済しても、持ち分変更できない110万超えてしまうので贈与税がかかってしまう。のですか？

不動産屋にはこういう風に言われました。

回答No.3

oska2

＞不動産屋に持ち分ははじめに決めるから、それ以降は誰が払おうが持ち分変更できない。と言われました。

はて？
持ち分は、返済中でも完済後でも自由に変更できますよ。

＞妻の持ち分4分の一、旦那の持ち分4分の三。ですよね？

色んな手数料を無視すると、その通りですね。

＞持ち分変更できない110万超えてしまうので贈与税がかかってしまう。のですか？

要は、やり方・方法なのです。
たぶん、不動産屋は「面倒な事は、したくない」「契約をすれば、既に取引完了」「返済中の事は、無関係」と割り切っているのでしよう。
実際に、販売した不動産を購入した客が返済事故を起こしても「そんなの、関係ない」事です。
今回の場合、嫁さんが「旦那分のローンを払う」のですよね。
贈与税は、関係ありません。
そもそも、住宅ローンは「全額旦那名義」ですよね。
単純に、旦那から「不動産の持ち分を購入」するだけの事。
単純計算（利息・繰り上げ返済手数料などは無視）だと、嫁さんの持ち分は「５０％」になります。
融資を行っている金融機関も、反対はしません。
もちろん、利息収入（受取利息）が減るので「何だかんだで、繰り上げ返済をしない様に」説得します。
まぁ、第三者に持ち分を売却する事は１００％反対し壁も高いです。
夫婦間だと、そこまで反対しません。
要は、方法で何とでもなります。

お礼

ありがとうございます。
ネットで検索してたら私がしようとしてるのば売買かなと思いました。であれば、持ち分変更できるのでは？と言うか夫婦間で名義人じゃない方がローン払う事って、よくあるのでは？と思いました(ー ー;)
初めから対応がイマイチな不動産だったので、面倒くさいか、あまり知らないんでしょうね、

回答No.2

f272

所有権の移転の理由は，売買，贈与，相続のいずれかです。
まず相続は関係ありません。
次に贈与ですが，妻の貯金500万円でローンを繰り上げ返済をするということは，妻から夫に500万円を贈与することになり，贈与税がかかります。この場合には持分の変更はありません。
最後に売買ですが，妻の貯金500万円で不動産の持分を買うことも可能です。この場合には持分の変更が発生します。夫は売買代金の500万円でローンの繰り上げ返済を行えばよいでしょう。ただしこの場合には500万円が持分いくらに相当するのかは不動産の時価で評価します。時価よりの低い金額で売買した場合にはその差額分については贈与税の対象となるので時価での売買にするのです。時価がいくらになるのかは税務署に相談するとよいでしょう。またもし夫に譲渡益があれば譲渡所得を申告して所得税を支払う必要があります。さらに妻には不動産取得税がかかる場合があります。それから持分変更するときは担保設定者である金融機関や信用保証会社の承諾が必要です。

お礼

ありがとうございます。
私がしたいのは売買の形です。
今は払えないけど仕事を初めるので繰り上げ返済に私の給与をあてたいなと思いました。
不動産取得税や持ち分変更の手続きはお金が結構かかるのでしょうか？
手続きは面倒くさそうなので、できる限り回数が少なく済むようにした方がいいですよね？
奥さんもローンを組んでいたが、子育てで働けなくなったので旦那さんが代わりにローンを払うとか多々ある気がするのですが世の中の人は、どんな感じでしてるんでしょうか(ー ー;)

回答No.1

中京区 桑原町（@l4330）

夫婦の財産は共有の物とされます。
専業主婦で住宅購入に1円も出さなくても半分は妻にも権利があります。
もちろん、所有者の考え方では夫になるでしょうが、離婚で財産を分割するときは住宅の価値の半分を受け取れます。
登記上で名義を分けると、妻にも固定資産税が毎年課されますよ。

夫婦の財産は共有の考え方から、名義は夫、返済は妻の給料から、こんな場合でも贈与税は発生しません。

お礼

ありがとうございます。