離婚後のローンは？

質問

３年前に土地建物を３５年ローンで購入

☆ローンは全額夫の名義
　（土地・建物　ともに銀行融資）

☆妻の独身時代の貯金を頭金に当てたため土地・建物ともに妻の持分（名義）あり

☆離婚後は夫が家に住む予定

これで離婚する場合で妻に負担がかからないようにするにはどのような手続きが必要ですか？

回答No.1

info22 · ベストアンサー

まだ3年目ならローンの金利ばかり支払っている関係で、借りたローンの残高は数10万も減っていないでしょう。
問題は全額夫名義のローンであっても、連帯保証人や保証人の中に妻や妻の親族の名前が入っていたらはずす手続きが必要になります。土地・建物ともに妻の持分がある以上、妻が連帯保証人になっている可能性や妻の持分のローンの担保にもなっていると思われます。更に妻の持分に対する土地と建物に固定資産税や都市計画税（国税と市町村税）が毎年課税されています。多分夫が一括して土地と建物の税金を支払っているかと思います。もちろん毎年ローンの残高を夫が一括して青色申告することで税金が所得控除として5万円～10万円程度は還付されているはずです。
離婚しても、妻名義の土地・建物の持分がある以上、固定資産税と市町村税がかかってきます。連帯保証人や保証人になっている場合ははずさないとローンの支払い義務が夫と同等に存続し続けます。夫の支払いが滞った場合は妻が全額ローンを支払う羽目になります。
　できれば夫と話し合って妻の債務を無くすために、妻の持分を清算（夫に買い取ってもらい、または妻の持分を放棄する連帯保証人を抹消する。）すれば、妻のローンの支払い義務はなくなります。銀行のローンの借用契約書の（連帯）保証人を銀行にはずしてもらう手続きでローンに関わる借金の支払い義務がなくなります。居住地の地方法務局で妻の持分を夫名義に変更（売買または譲渡手続き）することで、固定資産税や都市計画税の妻持分への課税が消滅します。これで離婚後のローンや課税の義務がなくなります。手続きは夫婦の実印で本人（印紙税のみ10万円弱）か司法書士に依頼（約20万円要）して行います。
　妻の独身時代の預金分（土地・建物持分）の清算分や離婚慰謝料の清算の話が上手くつかない場合は家庭裁判所の調停、税金などの手続きの不明点の相談は市町村の税理士による無料相談室を利用されると良いかと思います。夫と妻の間で全て話し合いがつけば、税理士や家裁の調停は必要ないことは言うまでもないでしょう。一時金で清算不可能な場合は、司法書士を立て正式な契約書を作成し分割払いで支払ってもらうようにします。契約書を作っても守られない場合が多いです。
　なお、家や土地を売り払って清算しても購入時の価格では売れませんので、家と土地を明け渡して後に、1000万円以上の借金が残るだけです。
（離婚は妻と夫にとって非常なエネルギーと時間の浪費になります。我慢して暮らすことができない場合はやむを得ませんが）

お礼

ありがとうございます。

そうですね、離婚はたいへんなエネルギーが必要ですね。

回答No.2

noname#11476

まず確認ですが妻は物上保証人（抵当権設定を認めただけの担保提供者）なのかそれとも連帯保証人なのかです。
銀行では両方のケースが考えられますのでまずそれを確認下さい。

物上保証人でしか無い場合は、
妻の頭金＝購入時価格×妻の持分

の式が成立しているはずです。これをそのまま現在の物件価値に置き換えて（ローンは関係ない）、

妻の資産＝物件価値×妻の持分

が妻の資産ですから、この分を夫に売却して現金などの形で受け取れば清算できます。

もし連帯保証人になっている場合は少し厄介です。基本的には上記の形式なのですが、銀行が上記実行後に妻を連帯保証人からはずしてくれれば丸く収まりますが、これは銀行の裁量の範囲ですから、必ずしもはずしてくれるとは限りません。その場合には銀行が認める代わりの連帯保証人を夫に用意してもらって外れるなど、交渉が必要になります。

お礼

ありがとうございます。

どちらのケースなのかをまず確認しなければいけませんね。
わかりやすい説明でした。