新築登記の持分について教えてください。

質問

一戸建て建築中で、土地1900万円のうち妻が頭金300万、残りは夫名義（妻連帯保証人）のローンを組みました。　　このとき建築不動産会社から、夫名義で登記しておけばローンを組む際等の面倒がないとすすめられ、あまり考えずに登記してしまいました。　　近々建物決済で、頭金400万は妻、2000万は夫名義（妻連帯保証人）のローンの予定ですが、先日なぜか建物については不動産会社と紹介された司法書士から持分についてどうするか訊ねられ、よく解らないので説明をといったところ「私も持ち家ではないのでよくわからない」？？「銀行にきいてみたら」といわれ、ここに頼んで大丈夫か不安になっています。　共働きで子供もいますが、妻は仕事を持っており夫の半分くらいの収入もあります。　土地のときにきちんとしておけば、、と後悔。せめて建物は・・　アドバイスお願いします。

回答No.4

noname#75437 · ベストアンサー

＃１です。

不動産を登記したあと、税務署から「取得資金のお尋ね」
というお手紙が来ることがあります。
4300万の資産の１０００万持分ですから、家屋まで１００％
ご主人の持分にすると、共働きですから「お尋ね」に記載する
のに困ると思います。
夫婦間でも贈与課税はありますから。
被扶養者ならいいけど、お互い給与所得があり
課税上個別です。びびる必要はないけど税務署に対し
脇が甘いのもダメです。
http://sumai.nikkei.co.jp/house/qahouse/shikin20060223a2000a3.html

その場合、夫婦間の貸し金という説明がつかえます。
夫婦間で、夫から妻に１０００万借金したと・・・
まぁこんなの借用書がなくてもＯＫですが。

ローン控除なんていま安くなっちゃったけど、二人で
１８００万づつローン控除の上限２０００万を二人で目いっぱい使う
手はあったような気がします。
http://loan.house.goo.ne.jp/taxation/index_vol20.html

ちなみに、離婚のときは（縁起でもない話ですみません）
出資分を明確に登記しておくと財産分与の協議の際争いが
ないです。
ローンの支払い分は、ご主人名義のローンであっても
離婚の調停では夫婦が共同で返済に寄与した持分とされることが
多いです。

蛇足ですが、離婚で一番多いトラブルは、所有権だけ移転登記
してローン名義をそのままにするケース。
これは、債務者が支払いを滞るとたちまち競売に掛けられ
登記上の所有権者は権限を失うことになります。
役にたたない薀蓄ですが、ことのついでに書かせていただきました。

お礼

ご意見参考にさせていただいて、無事登記済みそうです。
諸々混乱していたので、大変助かりました。ありがとうございました。

回答No.5

nik670

No2です。

たしかに税務署からお金の出所を書かせる用紙が
送られてきます。

でもそれに夫XXX万円妻XXX万円って書くだけです
よ。税務署はその出資割合に応じて間違いなく按
分されて登記されているかなど調べません。
税務署ですからhana-hana9さんの年収は把握して
います。
年収に見合った金額の家なのかどうかを見極め
ているだけです。

サラリーマンが年収相応の家を建ててるのであ
ればなんにも文句言いませんよ。
さらに贈与税って税務署から用紙が送られて納税
するのではありません。贈与された側が税務署に
行って納税するものです。
わざわざ贈与だからと納税する人いませんよ。
そんな人が居たらお目にかかりたい物です。

旦那の稼ぎは奥さんがいて得られる物です。

はっきりいってビクビクしすぎです。ま、俺が
あまりなにも考えないのかもしれませんが、
何も考えないでも案の定税務署からなにも言っ
てきません。

hana-hana9さんがキチキチやる方でしたらお勧
めはしませんが贈与税に関してはあまり神経質
になることもないですよ。

でも万が一を考えたら贈与税は高額ですから
神経質になったほうがいいのかな？？？

お礼

関わった方々が、土地と建物の時との応対が違っていたので、土地の時に何か失敗してるのかとなんだか心配になりました。
へこみぎみだったので、nik670さんのご意見は、もうひとがんばりできる糧にもなりました。ありがとうございました。

回答No.3

hkinntoki7

基本は頭金とローンを組んだ割合で登記します。
　過去に同じ質問をされているようですがあまり役に立たなかった若しくは参考にされなかったようですね？万が一離婚の際、ややこしくなりませんか？特に奥さんもローンの借り入れをされる場合は尚のことです。
→http://oshiete1.goo.ne.jp/qa4195406.html

お礼

前回の時点ですでに土地の登記は済んだ後で、決済としか書かなかったので言葉が足りなくてすいません。前回のアドバイスのおかげで考えが変わり、調べた事もあり、のち不安な話もあったため、もう少し詳しく例にしないとわからない事がでてきたので、重複する部分もありますが追って質問させていただきました。　　離婚も視野に入れて考えてませんで・・ご意見ありがとうございました。

回答No.2

nik670

No1さんの言われるとおり適当でいいんですよ。
双方納得すれば。
経費を含めて1円単位でお金の出した率に応じ
て持分など登録する人いないでしょうし、旦那
の稼ぎでローンを払うといっても奥さんあって
の稼ぎですからね。奥さんに持分与えないと怒
りませんか？

贈与税心配する人も多いですがこの手で贈与税
申告する人などいないと思います。
俺も持分は適当ですが申告しませんでした。
家族みんなで得たお金なのですから贈与では
ありませんし。

ただ土地の評価は下がりませんが建物の評価は
年々下落するでしょうから、やはりきちんとす
るなら土地ですよね。ある意味建物などどうで
もいいことです。

お礼

そうなのです、ほんとに土地のときに、良く考えておけば良かったと思います。ありがとうございます。

回答No.1

noname#75437

経費その他は省略して考えます。

本来ならば、土地も3/19　16/19の持分で共有登記すべきでしたね。
家屋は、実情にあわせれば、　1/6　5/6の持分で共有登記が正解です。
しかし、このままでは、実体上妻から夫への300万の贈与が発生していますから
家屋の持分を夫が妻へ300万分家屋の持分を返済することで贈与税課税を防ぎます。

土地を全部夫名義にするため、妻が300万頭金を貸したことになります。
その分は、家屋の持分を1000万にして　家屋の持分　５/12　夫7／12
にすればいいです。

お礼

どの資金をどこに当てたか、本当は決めておくと簡単なのですね・・
ありがとうございます。