不動産（土地・建物）の登記と持分割合

質問

持分比率を変更できるか。またはした方が良いかお教え下さい。
私は夫です。ローンを組みます。

色々な事例を読みましたが、私たちの事例はどうなのでしょうか？
土地付建物分譲等ではなく、土地先行取得し建物を後に建てることになりました。（夫婦共同・土地はローン実行、既に登記も終っています。）

持分比率は出資比率と同じにするつもりです。
夫婦で出資金額は同額です。

土地と建物ともに価格は出ています。
土地2,000万円　建物2,000万円
と同額です。
（出資も価格も同額なのです。）

割合は土地のローンにより下記が実行済です
土地　夫）ローン1,500万円　妻）預貯金500万円
　　　土地持分　　　　　３：１

建物はこれからですが
建物　夫）ローン500万円　　妻）預貯金1,500万円
　　　建物持分　　　　　１：３

こうなる予定です。諸費用は夫の預貯金。

このままでは、土地は夫である私が多い、建物は妻が多い。
このままでは建物は評価価値がとんどん落ちていき、土地を持っている私が後々、額面的に多くなっていきますがどうなのでしょう。相続や贈与などで妻が損をしてしまうのではと考えています。

●同じだけ出資したのだから、土地も半分ずつ、建物も半分ずつですっぱり半分に変更できないでしょうか？
　まずはできるのでしょうか？（銀行等の問題も含め）

できるのならば
●建物の購入、登記等、上記のまま進めて、その後、変更できるでしょうか？

●または、建物登記時にいちどに変更してしまう。

●さらに、その変更手続き時、登記費用はしょうがないとして、お互いの差額の500万円を贈与しあった（？）ということで、損な課税をされてしまうのでしょうか？マイホーム購入ということに関していえば、出資同額なのだから課税なしで単なる手続きで変更できるのでしょうか？

長くなりましたが、ご存知の方がいらっしゃれば、教えていただけるととでも助かります。
宜しくお願い致します。

回答No.1

tarotaro001

土地や家屋の評価価値は購入価格ではありません。

地域毎に評価額があり、それで計算しています。
このため土地２０００万、建物２０００万で購入したからといって最初から同じ資産価値（＝固定資産税）になるわけではありません。

土地は最初に決まった金額からほぼ変化がなく、建物は最初評価額が高く、年々下がります。
このため購入直後は土地より建物の方が税金が高くなりますが、建物の資産価値がなくなる２０年後になれば逆転します。（地域によっては逆転しないかも？）

土地は既に登記が済んでいるのですから、建物は１：３で登記を行うだけでいいのではないでしょうか？

離婚でもしない限り特に不都合はないと思います。

それでも、登記を半々にしたいのでしたら、不具合がでてから法務局に相談されてはどうですか？

いずれにしても一度、法務局なり司法書士なりに相談されてはどうですか？
登記手数料も結構しますのでその辺も含めて検討されては？