土地の瑕疵認定と契約解除の可能性について

質問

私は去年2009年9月にマイホームを建てる前提として建築業を持つA不動産から現金1000万でA不動産が整備した土地（3画区の1つ）を購入しました。土地の契約をしてから家の契約をすることはA不動産の勧めでした。その理由は「建築する時に何とかやりやすい」と言うよく分からない説明を受けた。土地の契約した後、私はA不動産がもしかすると約束を守らない場合を想定して、土地契約の10日後「建築仮契約」みたいなものに判子を押してもらいました。
　しかし土地の契約後、A不動産の態度が豹変して、家つくりが消極的になりました。土地の契約をして半年後、やっと家の設計が終わって、建築確認が許可された後、今月（2月）中に地盤調査を行いました。その結果、テストした5箇所全部地下の0.75mから4.48mまで地盤の弱い粘性土でした。A不動産は地盤改良（プラス150万円）すれば家が建てられると私に説明しました。非常にショックを受けたため、インターネットなどを調べて、もしかするとA不動産は土地の瑕疵を事前に知っているのではないかと疑います。その責任転嫁のためにて土地の契約を先にさせられたかもしれません。今は非常に後悔しています……
　後で土地の契約書を調べたら、購入した土地は2009年3月まで「田」でした。契約する時にA不動産に田のことを説明されていないし、もちろん田の上に家を建つ場合の話も聞いていません（もしその話を聞いたら契約しないでしょう）。私は地盤が大丈夫ですかとA不動産に聞いたら「隣が建ているから大丈夫です」と答えた。最近他の「教えて！」の記録を調べて分かったことは、田の上に家を建つのは地震や水や湿気などの危険があってやめた方がいいとのことが分かってさらにA不動産の悪意を感じました。
　不動産売買契約書に「瑕疵担保責任」の節があります。契約書に田に対する注意事項や記述などは一切ありません。重要事項説明書に書いてある「説明する宅地建物引取主任者」は契約当日の説明者ではありません。重要事項説明にも瑕疵があるようですね。A不動産が指定した一級建築士とのやり取りの複数回があったが、建築士から何にも説明を受けていないまま、建築確認の申請をした。建築士や市役所は建築確認の申請と許可するときに「田」の確認はしないでしょうか？
　私は代理人を立ててA不動産と「契約解除と返金」の旨を伝えたが、無視されました。以上の状況で私はA不動産に対して契約解除することは可能でしょうか？この購入した土地は瑕疵があることを言えるでしょうか？

回答No.3

inon

先ず、建設予定地が田でも適切な地盤改良を施せば施行は可能です。
しかし、売り主、不動産屋が、元々田であった土地を販売する場合
田んぼであったことを重要事項説明書に明記しておくことは当然であると思われます。
下記のサイトのような判例もありますので、裁判を起こさないといけないかもしれませんが、勝算はありそうです。

唯、この判例では契約解除、返金という方向ではなく、地盤改良代金の保証と言うことになりそうですが。

参考URL：

http://toukadai.exblog.jp/13560151/

補足

ご回答と参考URLありがとうございました。その判決を見てもう少し勇気と自信が増した。
　契約書に田んぼのことや田んぼの上に建築を建つために地盤調査が必要などのことを記入していない。しかし、重要事項説明書の最後のページに前の地目は「田」の記述があります。当然それについて同じく口頭で説明されてないし、地盤の弱い可能性があることも説明されていない。このような状況で勝算はどのぐらいでしょうか？
　その土地にもう自分の家を建つつもりはありません。契約解除の方向に一回試して、だめだったら、地盤改良代金をもらう方向に進む予定です。地盤を改良して、何年か後その土地の値上がりを待って（不可能に近いだが）、他の人に転売したいと考えています。

回答No.2

sacra39

以前に田として利用されていた＝地盤が弱い　は成り立ちません。
「地盤が弱い可能性が高い」は言えると思います。

また、地盤改良が必要かどうかは、建物プランが決定してそれに応じた調査をしてみないとわかりません。昔から家が建っている土地でも、隣が改良工事の必要がなかったケースでも、地盤改良が必要となるケースは多々あります。

問題は、A不動産屋が、「新築建築時に、地盤調査によって地盤改良とその費用が必要となる可能性があります。」という説明をしていない所にあると思います。

軟弱地盤が必ず瑕疵に当たるとはいえませんが、上記の説明不足、重要事項説明に際して宅建主任者本人から説明を受けていない点、に関して、県庁の宅建係などにご相談されてはいかがでしょうか？

契約解除までたどり着くのは難しいかも知れませんが、地盤改良費に一部を損害金として負担してもらう事は可能かもしれません。

いずれにしても、知識の無い、不親切な不動産屋ですね。

お礼

これからいろんなところにお話を聞きに行きます。自分は人を信用して確認せずに契約したのも悪いです。sacra39さんの意見は非常に僕に戦う勇気をつけてくれました。頑張ってみます。ありがとうございました。

回答No.1

nabituma

田であったものをもともと岩盤であるから大丈夫といえば虚偽になるだろうが、隣が建てているから大丈夫です、ならそれほどの悪意ともいえないような。

家を建てるのに地盤調査をして改良するのは他でもよくあること。
瑕疵と認定して契約解除まではいかないのではないでしょうか。

他のところでの問題はあるかもしれませんが・・・

建築士の確認申請の問題はまた別ですね。
でも確認申請を出す前にはこれでよいか確認されると思うのですが・・・

お礼

可能性は低いかもしれないが....、県や市や消費者センターに相談に行って、あらゆる可能性を探りたいと考えています。

ご回答、ありがとうございました。