土地の耐震補強が必要です。瑕疵ですか？

質問

今年1月に15区画発売のうち1区画を土地購入しました。13区画は建売です。
重要事項には住宅メーカーにより耐震補強が必要になることがある・補強は買主で負担の旨は記載してありました。
今月、地盤調査をしたところ、改良工事が必要となり他の建売の不動産がどうだったのか工務店の方が尋ねたところほとんどが地盤改良をしているとのことでした。
そんなことをまったく説明受けていません。土地の契約以降に建売の着工を行ったので、契約時には不動産屋は知らなかった可能性は考えられますが、着工が始まり、ほとんどが地盤改良が必要だった事実を土地購入者に伝える必要はないのでしょうか？
地盤改良の代金は請求できるでしょうか？

回答No.8

oyazi2008 · ベストアンサー

リハウスの重説と契約書ならば争っても勝ち目はありません。
リハウスは契約書など担当者が作成しません。各営業エリアに契約書などの作成担当課があり、そこで作成した書類を本部の法規や実務に明るい専門のグループで精査し作成します。
簡単に言うと、調査に間違いが無い限り「裁判になっても責任を問われることは無い」書類で固めています。
また、他の方が回答の通り仲介人や売主が責任を負う事はありません。
耐震補強と書いておられますが、地盤補強でしょう。これは建てる際の構造や（木造でも在来か？2×4か？）鉄骨か？RCか？や基礎構造などによりその対策や費用も全く違います。また隣地がOKでもこちらはNGな場合も多く、現在の簡易なスェーデン式などは建物の配置が決まってからでなければ意味がありませんので、参考程度の数字にしかなりません。
建築条件付でもない買主が自由に建てられる土地に対して、そこまで法的にも求められていません。
極端な軟弱地盤で、常識外の費用がかかるなら別ですが、一般的な改良費用であるならば仕方ありません。
また今回の震災では軟弱地盤でギリギリ改良を施さなくともセーフだった土地上の建物は、同所の開発地内で、柱状改良を施した建物より損傷が大きいという（どちらも軽微では有りますが）事実は有ります。
将来の安心だとお考え頂き、ご負担されてはいかがですか？
私共も今後は上記の様なギリギリセーフ的なデータの場合は（これは改良をしないでも地盤保証が付くという事ですが地震は免責です）、改良を施すか？やらないか？はお客様に選択していただこうと思っています。（出来ればやって欲しい）宮城県の不動産業者です。

お礼

分かりやすい説明をありがとうございます。
リハウスの担当者に工務店の方が以前確認したところ、地盤補強はしていないと返答があったので工務店も安心していたら、いざ調査を行ってみると軟弱土地で、大工さんに確認するとほとんどが補強していると…。意図的に嘘を言ったのか適当に返答したのか定かではないですが、リハウスの担当者に不信感が…。
でも、リハウスは大きな会社ですし、責任のないような文章がかいてありましたよ。（笑）
どの程度の補強が必要かわかりませんが、あまりにひどい場合は相談してみます。ありがとうございました。

回答No.7

noname#184449

元業者（仲介）営業です

結論から申し上げますと地盤改良費用の請求はできません。
正確に言えば「出来るけど相手はそれを受ける義務は無い」です。

理由
●重要事項には住宅メーカーにより耐震補強が必要になることがある・補強は買主で負担の旨は記載
●そもそも地盤云々は特段の取り決めが無い限り売主・仲介業者ともに責任外の事
●唯一何らかの責任（保証等）が発生するのは、その土地が「どんな事をしても購入目的が達せられない場合」

以上の理由からです。

まず、重説で謳っているのでリハウスに責任は無し。
そして、契約書に地盤についての保証という記述がないようなので売主にも責任は無し。
最後に「どんな事をしても購入目的が達せられない」という部分にも該当はしません。何故なら地盤改良すれば家は建つ（目的は達せられる）からです。その場合当然費用は買主負担。

一般的に「保証」という部分では「家を建てたハウスメーカー」が付する事になりますが、それはあくまで「建物」についてであり、地面（地盤）の質（軟弱地盤等）については対象外です。
（稀に地盤から保証する業者もいますが、その場合には売買価格の中に地盤改良工事費用がしっかりと含まれています。つまり割高）

今回のケースも「建て売り区画」については売主も責任（保証）問題もあるのでしっかり調査した結果、改良工事をしているようですが（当然と言えば当然）、土地売り区画については「買主がどのような建物（建物によっては改良が必要でない場合もあり）を建てようが、法的に問題が無ければあずかり知らぬ事」なので、特別費用を払って調査する必要もありませんし、それをするのは買主が建築を依頼した工務店・ハウスメーカーの仕事です。

なお、「割高で買った」というのは「契約自由の原則」から、それを基には何も言えません。

どうしても納得がいかない場合は「訴訟」しかありません。
結果については「やってみなければ分らない」というのが真理ですが、状況を客観的に読み取ると貴方の主張を認めさせるのは「非常に」困難と言わざるを得ないかと。

ご参考まで。

お礼

補強をすれば家が建てれます。
担当者の適当な返答でモヤモヤした気持ちがありますが、客観的にみると難しいですよね。
ご指摘ありがとうございました。

回答No.6

kei1966

土地の売買において瑕疵といえば土地が短期しか利用できないとか有害な廃棄物や埋設物があったときです。
地盤改良が必要と記載もあるので告知に問題はありませんし、
地盤改良というのは建てる建物が決まって検討するもでありその建物によって工費も工法も違ってくるものです。
なので、地盤改良の代金を請求はできません。

お礼

ありがとうございました。

回答No.5

toteccorp

田んぼを埋め立てたと言うだけでも普通の住宅を建てるには地盤改良は必要な気がします。
しかし絶対に必要だと言い切れるとは思いません。
必要でなくても地盤改良をする業者も多いと思います。
調査する者によっても変わります。
浅い表層改良程度なら良い方だと思います。
良い地盤まで深い基礎を造るとか。
今、私の地域では、何もしない家はほとんど無いです。
10年前は何もしない家ばかりだったのですが。
説明に不備は無いと思います。
受け取り方は人それぞれ。
工務店に相談した方が良いのでは。
工務店の見積もりの時、そういう説明は無かったのですか。

お礼

工務店の方から、地盤改良が必要と言われ見積もりのやり直し中です。
仲介業者からは必要ないと聞いていたので、？でしたが、実際は近隣も地盤改良していたようで適当に返答したのか隠ぺいしたのか定かではないですが...
モヤモヤした気持ちはありますが、仕方ないかなと思えるようになってきました。

回答No.4

toteccorp

地盤改良は多くの土地で必要な事だと思います。
貴方の建てる家によっても違ってきます。
貴方が支払うべきと思います。
建設会社に10年保障を付けさせるから本来必要の無い場合でもお客の金で改良してしまう様な気がします。
改良するかしないかはその家を建てるハウスメーカーの判断です。
土地の販売者には責任は無いでしょう。
改良は要らないと言い切れる不動産屋はいないのでは。

お礼

改良するかしないかはハウスメーカーの判断ですか。
土地の販売者が建てている家のほとんどに土地の軟弱が認められ地盤改良がされています。
改良工事が必要と説明する必要はないのでしょうか？
この状況でも、必要となる場合がある程度の説明で十分なのでしょうか？

回答No.3

detekoiya

＞住宅メーカーにより耐震補強が必要になることがある
＞補強は買主で負担の旨は記載してありました。

重説で説明されているのですから
瑕疵でも何でもないのでは？

なぜ代金が請求できるって考えになるのか
理解できないのですが・・・

建売をやっているのは土地の売主と
同一の業者なのでしょうか？

お礼

建売をしているのは土地売主と同一業者です。
ほとんどの土地に軟弱が認められ、補強工事がされているなら、その旨を伝える必要があるんじゃないかと思ったのです。補強工事費用分は土地を安く提供するべきと。
土地売りだと利益がないからと相場より高めの金額提示で土地を購入しています。
前面道路もすでに沈下していますし、軟弱土地を隠しているように思えたので、代金が請求できるかと思った次第です。

回答No.2

ki819

契約したのは土地だけですね。
土地の売主のS不動産とkanacyoさんとの間で重要事項のはいった契約をされた訳ですね。
地盤調査は工務店が依頼した業者が行ったのも了解です。
他の建売は建売業者が地盤調査をして、地盤改良をおこなっているのですね。

それだと、説明はなかったと思います。
仲介をしているMリハウスは契約書に載っているので説明したことになります。
おそらく、 地盤改良は必要になる事も知っていたんじゃないかなって思います。
手数料を貰えればそれで終わりですから。

地盤改良の必要性は売主のS不動産の方が知らなかった可能性もありますが、知ってても、言ってくるまで黙っておくつもりだったかも知れませんね。

瑕疵については早々に売主のS不動産に申し立てるべきでしょうね。
それも最低でも建売部分と同等の事はして貰わないとダメですね。
ただ、kanacyoさんの方で地盤改良したから請求だけと言うのは難しいかも？
S不動産次第ですが、「申し出てくれたらこちらで地盤改良したのに。高い請求してきた。」と思われることも多々ありますので。
もしかすると、民事に発展する可能性もありますので、覚悟しておいた方が良いですよ。
S不動産との話し合いが上手く運ぶ事を祈ってます。
早々、Mリハウスは間に挟まない方が賢明だと思います。

お礼

担当者がMリハウスさんだったので、Mリハウスさんに聞いてみようと思っていました。
申し立てるのはS不動産なのですね。ありがとうございました。
以前が田だったようで、区画整備した前面道路もすでに沈下し、配管が5センチ程度浮いた状態になっているのでかなり軟弱土地なようです。
購入してしまったので、仕方ないのですが、基礎はしっかりしようと思います。
ありがとうございました。

回答No.1

ki819

ちょっと、誰がどれなのか分からないので返事出来ないんですが。

kanacyoさんが契約されたのは土地だけですか、建売ですか？
土地の売り主は誰ですか？
住宅メーカーとの契約は土地だけですか、建物だけですか、両方ですか？
地盤調査は誰がおこなったのでしょうか？
工務店は住宅メーカーの下請けですか、kanacyoさんが直接頼まれた方ですか？
不動産屋とは誰を指すのでしょうか？

それが分かれば、また、返答させていただきます。
はっきりしないと、的を得ない返答をしてしまいますので。

補足

すみません。説明不足ですね。
私が契約したのは土地だけです。
土地の売主はS不動産で仲介がMリハウスです。
土地を購入し、直接工務店に建物の契約をしています。
地盤調査は工務店が依頼した方が行っています。

宜しくお願いします。