造成前の土地契約

質問

初めて書き込みます。
現在建築条件無しの土地（ひな壇）を購入しようか迷っています。
その土地は市街化調整区域ですが建築許可が下りたために建築できる
そうです。ただ、測量は昭和44年のものなので若干の狂いがあるかも
しれないので造成後に再度測量を行うとの事です。
土地の価格は擁壁を付けて更地（林なので木が生えている）にし、
上下水とガスを引き込んだものです。不動産屋（仲介）は造成前に
土地契約を行いたいようですが、私としては造成完了後に契約を行い
たいと考えています。また、盛り土も行うので地盤改良も必要になる
と言われました。私としては地盤改良まで行った状態での契約を行い
たいのですが可能なのでしょうか。
無知な状況での質問で申し訳ありませんが回答をお願いします。

回答No.2

noname#39684 · ベストアンサー

造成前に購入することは可能です。
けれども土地の購入と地盤改良を一緒に行うことはできませんし、その費用を不動産屋に出させることもできません。

誤解なさっている点として、地盤改良は「土地」ではないのです。「家建築」なのです。

地盤改良の種類は上に建てる家によって大きく変ってきます。家の建築費用の一部として地盤改良があるのです。自動車で言えば「タイヤ」のようなものです。

車庫を作った業者にタイヤの費用を出させないのと同じです。軽自動車かダンプカーかでタイヤの大きさも変わるように、家の規模によって地盤改良の費用も数倍違うことも稀ではありません。ですから、地盤改良の費用を交渉する相手は、土地を売る不動産屋ではなく、家を建てる工務店や住宅メーカーです。

というわけで「擁壁＋更地＋上下水とガスの引き込み」だけで土地の引渡し（契約）を受けることになります。

同様なことですが、土地を買う場合「地盤を調べてから買いたい」という人がいますがこれもマチガイです。上記のように地盤は土地ではなく「家建築」の一部ですから、「（土地の地盤を）調べて買う」のではなく「適切な地盤改良をして“家を建てる”」のです。

お礼

確かに勘違いをしていたようです。
不動産屋はひな壇の造成なので盛り土があるから
後から地盤改良費が追加されると困るだろうと思い、
地盤改良費を資金計画に入れてくれてたようです。

回答No.3

meikaihonp

様々の規制は、売主や建築業者に課せられているものです、買主(特に一般消費者）については、
民法以外の規制はないはずです。
契約は双方の合意に基づくものであり、地盤改良の契約は別物であるとの指摘は承服できない。
但し、買主が改良後を条件に契約を求めても、売主が拒否すれば更に求める根拠はないでしょう。
つまり、契約ごとの範囲で駆け引きをすれば好いことだと思います。

お礼

費用負担に関しては、やはり難しいようなので地盤改良費も
含めてもう一度考えてみます。
ありがとうございました。

回答No.1

binba

ご質問は、地盤改良を行った状態での購入が可能かどうかですね。
地盤調査の結果から判断して、どの位置にどのような物を作るかに合わせて、
基礎をどうするか検討する時に地盤も合わせて検討します。
つまり、土地購入時には地盤改良の方法が決まっていないのが普通なのです。
例えば、以下のような、軟弱地盤対策を採用した時は、敷地全体の地盤そのものを改良しませんし。
・基礎の下に、支持杭或いは摩擦杭を施工する。
・柱状改良を行う。
・地盤置換工法を採用する。

よって、土地購入前の地盤改良は不可能です。
「どんな方法を採用するか分らないけれど地盤工事の費用を負担してもらう」
という約束なら可能でしょう。

お礼

早速の返答ありがとうございました。
費用負担に関しては、やはり難しいようなので地盤改良費も
含めてもう一度考えてみます。