土地売買契約の解除について

質問

土地の売買契約でトラブルを抱えています。７月３０日に土地の売買契約を締結し、売主に手付金１００万、不動産業者に仲介手数料の半金３１万５千円を支払いました。土地の価格は１８００万で、残金は９月末に支払う契約です。８月の終わり頃、購入する土地の隣人が近所でも有名なトラブルメーカーらしいとの噂を聞き、不動産業者に確認するもよくわからないとの返事。その後、その地域に詳しい人に色々と話を聞くと、隣人のことは事実のようなので、再度不動産業者に確認するとちゃんと付き合えば大丈夫だろうというなんともはっきりしない返事。売主が一緒にあいさつに行ってくれるというので、その隣人にあいさつに行くと、自分の土地の境界から３～４ｍ離して家を建てろ、家の建て方が悪い、それでは自分の土地の木が枯れてしますetcと言いたい放題でした。こちらとしては、その人柄を実際に確認して、隣人として付き合えないと判断し、９月２０日に土地の購入を断念しました。不動産業者からは、これはこちらの一方的な都合による解除なので、手付解除となるので、７月に払った手付と仲介手数料の半金は全額返さないと言われました。こちらとしては、隣人が近所でも有名なトラブルメーカーであることを不動産業者が知っていて説明しなかったのは、重要事項の不告知にあたると考えていますが、どうなんでしょうか。こちらとしては、そんな人が隣人だと知っていたら、買わなかったと思います。不動産業者の身内が問題の土地の隣に土地を所有しており、その身内の人も不動産業者の仕事を手伝っています。それを理由に契約書の手付解除ではなく、消費者契約法による解除とかはできないのでしょうか？できる場合、売主には手付の返還を、不動産業者には仲介料の返還を求めたいと思いますが、全額返してもらえるものか、半分ぐらいなのか、どうなんでしょう？良いアドバイスお願いします。

回答No.3

kita52326

引渡し前にわかったのは不幸中の幸いだったと思います。

引渡し後に隣人トラブルがわかって裁判になった場合には、事例の判例がありますのでご紹介します。
今も隣人の周囲で生活する人もいることなどから、「居住できないとまでは認められない」と判断したうえで、資産価値の低下を認定して売買代金の２割の損害賠償を売主と仲介業者に命じたものです。
http://www.kokusen.go.jp/hanrei/data/200609.html

ご相談の件は引渡し未了ですから、この判例がそのままあてはまるものではありません。
実際に法的に争った場合に認定されるかどうかはわかりませんが、
・このような隣人トラブルを知っていれば購入しなかった
・売主、仲介業者がこれを説明しないのは重要事項説明違反で不法行為である
・自分としては絶対に引渡しを受けるつもりはなく、無償解約を要求する
・法的措置も辞さない
という主張をされて当然だと思います。

法的に100％勝利かどうかは微妙っぽいので、
多少駆け引きの部分も含めて、弁護士と相談しながら対応していくべきだと思います。
頑張ってください。

お礼

法的に１００パーセントは厳しそうですね。
どのくらい返してもらえれば、納得できるか良く考えてみます。
遅くなりましたが、アドバイスありがとうございました。

回答No.2

noname#65504

トラブルメーカーや暴力団員がいる場合、告知義務があったとされた事例はあるようです。ただし、本ケースが告知義務違反になったとしても宅建業者の告知義務ですので、宅建業者に対して損害賠償請求ができるだけで、売り主との間の契約解除に影響は及ぼさない可能性が大きいです。

現実可能かどうかはおいておいて、私が思いつく契約の解除方法に以下のようなものがあります
１．手付けによる解除（つまり泣き寝入り）
２．先の回答にあるように、錯誤による無効を主張する方法
３．物件に購入の目的を果たせないほどの重大な瑕疵があったということによる瑕疵担保による契約解除（但し契約内容によっては瑕疵担保がつかない契約もあります）。但し通常の瑕疵では契約は解除できず、損害賠償による金銭による決着になることが多い。
４．手付金による契約解除（手付け金放棄）をする一方で、業者の告知義務違反として受けた被害（仲介手数料＋手付け金という被害額）を宅建業者に請求するという方法

１の方法なら簡単にできますが、それ以外の方法では、実際そこまでの問題として認められるかどうかは、事例事例で異なり、裁判でもしてみないと決まらないと思います。

役所の宅建を指導する部署並びに弁護士に相談してみた方がよいと思います。

お礼

遅くなりましたが、アドバイスありがとうございます。
１については、納得できないので、２～４について検討してみます。

回答No.1

e_fudousan

都道府県庁にある「宅地課」に相談して事細かに説明してみて下さい
いい結果が出るでしょう

ちなみに 某大手不動産会社が 同じような事例で 裁判になり
負けた事もあります
不動産業者だけの問題ではなく売主にも問題があると思います
ただし 厳密に言うと告知「義務」には当たらず
錯誤というような扱いだと思います

お礼

遅くなりましたが、アドバイスありがとうございます。