宅建業法における重要事項説明の瑕疵と契約解除

質問

重要事項説明は宅建業法で宅建業者に義務付けられたものです。一方契約（売買・賃貸）は売り手・買い手、借り手・貸し手の間の契約です。

仲介業者の行った重要事項説明に重大な瑕疵があった場合、それを理由に契約は取り消しや解除はできるものなのでしょうか？

回答No.1

noname#22812 · ベストアンサー

売買にせよ賃貸にせよ契約は当事者間のものであり、この場合の仲介業者（宅建業者）は契約自体の当事者では有りません。よって仲介業者の業務（義務）である重要事項説明に不備が有る事により当事者間の契約にどの様な影響が発生したかが肝心であると思います。

例えばある土地の購入に際して仲介業者の調査ミスにより接道の道路幅員が10mと記載されていたが実際には9mであったとします。これを原因として当事者間の契約自体を解除出来るかと言えば、判断材料としては当事者の契約目的が達成出来るかどうかの点が重要になってくると思います。

現実的かどうかは別として宅建業者としては重要事項説明の不備として業法違反に問われる可能性は有ります。しかし買主が予定していた住宅建築や生活形態への影響や実害が客観的に見てほぼ無いとすると契約の解除までは出来ないものと思います。

一方、重要事項説明書では道路幅員4mと記載が有るが実際には2mだったとして、それにより住宅建築が不可であるにも係わらずにその様な説明が一切為されていなかった場合を仮定すると、買主の住宅建築という契約目的が達成出来ない事となります。
この場合には宅建業者として業法違反に問われるだけでなく、当事者間の契約目的が達成出来ない訳ですから契約は契約条件や関係法令に従って解除可能であると同時に売主、買主共に被った損害に付いて仲介業者に賠償請求も可能かと思います。

簡単な例を出しましたが、ポイントとしては質問者が書かれている重要事項説明の重大な瑕疵に因り、当事者間の契約目的に対してどの様な影響や損害が出たのかが判断材料になると思いますし、事情が込み入っているケースでは司法判断によるという事も有ろうかと思います。

補足

解除できるというのは、契約の目的を果たせない重大な瑕疵による解除となるのでしょうか？
重要事項説明にミスがあったということは、契約条件について錯誤による無効も主張できるような気がするのですが？

回答No.2

noname#22812

契約解除に関しては色々なケースが有りますが、参考になりそうな質疑サイトが有りましたのでそれを載せます。
http://sumai.nikkei.co.jp/house/qahouse/etc20050414a2000a7.html

とりあえず損害賠償問題を抜きにして契約解除に於ける概念を考えますと、第三者的立場である仲介業者の重説云々の問題は一つのプロセスでは有るでしょうが、結果としては当事者間の契約目的やその目的物の内容に因り判断する事になります。

よって理屈としては重説の記載が誤っていたから解除ではなくて、その結果として契約目的が果たせないという瑕疵担保責任による解除や、契約意思表示にとって重要な項目に対する錯誤無効などという考え方になります。

質問者も書かれているように錯誤による無効を主張出来るケースも有りますが、現実問題として争いが生じた際に些細なミスを拾ってきて錯誤無効が認められるかどうかは別だと思います。

参考URL：

http://www.toshiseibi.metro.tokyo.jp/juutaku_seisaku/490p30-34.htm

お礼

＞結果としては当事者間の契約目的やその目的物の内容に因り判断する事になります。
そうですね。参考になりました。