中古で購入した居住用マンションの減価償却費について教えてください。

質問

中古で購入し居住用マンションを引っ越すにあたり売却したら譲渡益がでるということで、税金を支払う必要があります。2001年3月に新築分譲されたときは5300万（建物3300万、土地2000）だったとします。これを2003年3月に、やはり同じ5300万で購入し、2001年当時の内訳を教えてもらっていました。あれから6年住んだのですが、5200万で売却し、2010年1月下旬に転居します。2001年の建物価格は3300万で、居住用なので耐用年数70年で償却率が決まるのはわかるのですが、2003年に購入したとき償却されてるはずなのに5300万で購入したので、今回の償却費を計算するにあたり2003年の建物価格をいくらにしたらいいのか、この6年間（5年と11ヶ月）の償却費をどう計算したらいいのか、わかりません。2010年1月に5200万で売却できたので、2003年の購入価格から、この5年11ヶ月の償却費を減じる必要があるのだと思いますが、それがわからず困っています。

回答No.5

daigo21 · ベストアンサー

A No.3,4 です、(ANo.4)この回答へのお礼 欄の質問について、

＞国税庁のHPは法人税を扱うサイトです。どこにも非事業用の鉄筋コンクリートの中古物件の耐用年数の計算方法を書いたところが見つかりません。
減価償却での個人事業者(所得税法)と法人(法人税法)の異なる点は、「償却方法の違い」(個人事業者は原則「旧・(新)定額法」、法人は原則「旧・(新)定率法」と定められている)と「強制適用(個人)・任意適用(法人)」のみと理解しています、他は全て共通と思います。
http://www.nta.go.jp/taxanswer/hojin/5404.htm　(←ここの(2)に計算式ではなく文書で記載されています、分かり易く「 」を付けます)
(2)　法定耐用年数の一部を経過した資産　
　その「法定耐用年数」から「経過した年数」を「差し引」いた年数に「経過年数の20%」に相当する年数を「加えた」年数
一番下の「耐令3」は「減価償却資産の耐用年数等に関する省令　第3条」でつぎの通りです。
減価償却資産の耐用年数等に関する省令　http://www.lawdata.org/law/htmldata/S40/S40F03401000015.html
（昭和40年3月31日大蔵省令第15号）平成１９年７月１日（07/01/2007）内容現在
（中古資産の耐用年数等）
第3条 　個人において使用され、又は法人・・・において事業の用に供された・・・
　(2) ロ 　法定耐用年数の一部を経過した資産　当該資産の法定耐用年数から経過年数を控除した年数に、経過年数の100分の20に相当する年数を加算した年数

＞中古資産の事業用の耐用年数を求め、端数は切り捨てで出し、非住居なら1.5倍し、さらに端数は切り捨てて決める、という考え方が基本であると、理解して良いのでしょうか？
はいその通りです、端数を切り捨てる事により期間は短くなり、各年の金額も増え投下資本が早く回収出来ます。(非住居なら1.5倍し → 非事業なら1.5倍し)

減価償却は事業用の経費算出の為の手法であり、自宅用(非事業)建物を賃貸に転用した時又は譲渡した時等以外、非事業では減価償却は使わないと思います、通常は事業用・非事業用は使いません、単に耐用年数と言います。

回答No.4

daigo21

A No.3 です、(ANo.3)この回答へのお礼 欄の質問について、

＞この場合44年に近いのですが、少数はどう扱えばいいのですか？切捨て？四捨五入？
＞もし事業用なら法定耐用年数は43年あるいは44年のどちらにするのでしょうか？
計算により算出した年数に1年未満の端数があるときは、その端数を切り捨てます、→ 耐用年数は43年になりす。

国税庁＞タックスアンサー＞No.5404　中古資産の耐用年数
http://www.nta.go.jp/taxanswer/hojin/5404.htm　(←ここの(2)に記載されています)
(2)　法定耐用年数の一部を経過した資産
　その法定耐用年数から経過した年数を差し引いた年数に経過年数の20%に相当する年数を加えた年数
　なお、これらの計算により算出した年数に1年未満の端数があるときは、その端数を切り捨て、その年数が2年に・・・

＞居住用なら、この少数値のまま利用して、43.93ｘ1.5=65.9年　と計算した方が良いのですか？
＞この少数をどう扱えばよいのでしょうか？　残った法定耐用年数は、65年か66年かどちらでしょうか？　
取得時の耐用年数は43年です、43×1.5=64.5 → 1.5倍に相当する年数に1年未満の端数がある時は切り捨てます → 64年になりす。
(旧定額法の耐用年数63年～66年の償却率は同一で0.016です)

国税庁＞タックスアンサー＞No.2108　中古資産を非業務用から業務用に転用した場合の減価償却費
http://www.nta.go.jp/taxanswer/shotoku/2108.htm　(←ここの※2に記載されています)
※1　業務の用に供されていなかった期間に係る年数に1年未満の端数があるときは、6月以上の端数は1年とし、6月に満たない端数は切り捨てます。
※2　1.5倍に相当する年数に1年未満の端数があるときは、1年未満の端数は切り捨てます

A No.3 で記載しました、 国税庁＞平成21年分 「土地や建物の譲渡所得のあらまし」 のURLが表示出来ませんでしたので、もう一度記載してみます。

国税庁＞平成21年分 「土地や建物の譲渡所得のあらまし」
http://www.nta.go.jp/tetsuzuki/shinkoku/shotoku/tebiki2009/kisairei/joto/pdf/012.pdf (28頁～35頁)
http://www.nta.go.jp/tetsuzuki/shinkoku/shotoku/tebiki2009/kisairei/joto/pdf/013.pdf (36頁～38頁)
《マンションなどのように建物と土地を一括で購入している場合の「建物の取得価額」》　←(31頁に記載)
　(2)　購入時の契約において建物と土地の価額が区分されていない場合
　 36ページの「1　建物の標準的な建築価額表」を基に、次の算式で「建物の取得価額」を計算しても差し支えありません。
『お売りになった建物の建築年に対応する「建物の標準的な建築価額表」の建築単価×その建物の床面積(延床面積)(※２)＝建物の取得価額(建築時の建物価額)』
　※２　建物がマンションである場合の床面積は、その専有部分の床面積によっても差し支えありません。
（注１） 建築年月日や建物の構造は、お売りになった建物の登記事項証明書で確認できます。

お礼

早々に教えていただき、ありがとうございます。細かくて恐縮なのですが、教えていただいた国税庁のHPは法人税を扱うサイトです。どこにも非事業用の鉄筋コンクリートの中古物件の耐用年数の計算方法を書いたところが見つかりません。中古資産の事業用の耐用年数を求め、端数は切り捨てで出し、非住居なら1.5倍し、さらに端数は切り捨てて決める、という考え方が基本であると、理解して良いのでしょうか？

回答No.3

daigo21

＞この5年11ヶ月の償却費を減じる・・・
取得2003年3月～売却2010年1月の経過年月は「6年11ヶ月」です。

１．マンション等の様に建物と土地を一括で購入している場合、購入時の契約において建物と土地の価額が区分されていない場合、平成21年分「土地や建物の譲渡所得のあらまし」 を参照して計算します。

国税庁＞平成21年分 「土地や建物の譲渡所得のあらまし」
http://www.nta.go.jp/tetsuzuki/shinkoku/shotoku/tebiki2009/kisairei/joto/pdf/012.pdf... (28頁～35頁)
http://www.nta.go.jp/tetsuzuki/shinkoku/shotoku/tebiki2009/kisairei/joto/pdf/013.pdf... (36頁～38頁)
《マンションなどのように建物と土地を一括で購入している場合の「建物の取得価額」》　←(31頁に記載)
　(2)　購入時の契約において建物と土地の価額が区分されていない場合
　 36ページの「1　建物の標準的な建築価額表」を基に、次の算式で「建物の取得価額」を計算しても差し支えありません。
『お売りになった建物の建築年に対応する「建物の標準的な建築価額表」の建築単価×その建物の床面積(延床面積)(※２)＝建物の取得価額(建築時の建物価額)』
　※２　建物がマンションである場合の床面積は、その専有部分の床面積によっても差し支えありません。
（注１） 建築年月日や建物の構造は、お売りになった建物の登記事項証明書で確認できます。

平成13年(2001年)に新築完成した、鉄骨鉄筋コンクリート(上記URL36頁の表→建築単価186,100円/m2)で床面積を178m2と仮定した場合の計算例、
建築時の建物価額＝186,100×178＝33,125,800円になります。

２．中古資産を取得した場合は耐用年数を見積もる必要が有ります。
　[計算結果の1年未満の端数は切り捨て、2年未満は2年とする]。([ ]内は税法の決まりです、３．も同じ)
見積耐用年数の計算式は、(１)は省略します。
(２)．法定耐用年数の一部を経過した資産の「見積耐用年数」＝「法定耐用年数」－「経過年数」＋(「経過年数」×「0.2」)。
国税庁＞タックスアンサー＞No.5404　中古資産の耐用年数
http://www.nta.go.jp/taxanswer/hojin/5404.htm

相談者様が取得された時点の「見積耐用年数」、
「経過年数」は2001年3月～2003年3月で、2年1ヶ月 → 2.083年。
「見積耐用年数」＝47年－2.083年＋(2.083年×0.2)＝44.917年＋0.417年＝45.334年 →45年です。

３．次の[旧定額法]の計算式にて売買迄の非業務期間の償却累積額を計算します。
「非業務期間の償却累積額」＝「取得価額×0.9」×旧定額法の「償却率」×「非業務経過年数」。
非業務用の耐用年数は通常の1.5倍とします、[端数が有る時は1年未満の端数は切り捨てます]　
「非業務経過年数」に1年未満の端数があるときは、[6か月以上の端数は1年とし、6月に満たない端数は切り捨てます]。
国税庁＞タックスアンサー＞No.2108　中古資産を非業務用から業務用に転用した場合の減価償却費
http://www.nta.go.jp/taxanswer/shotoku/2108.htm

新築～取得される迄の2年間の償却累積額は、法定耐用年数47年、経過年数2年1ヶ月→2年、上記１．の価額と仮定します、
非業務用の耐用年数47年×1.5＝70.5年 →70年です、旧定額法70年の「償却率」は0.015。
新築～取得される迄の2年間の「非業務期間の償却累積額」＝33,125,800×0.9×0.015×2＝894,375円、
取得された時の「未償却残高」＝33,125,800－894,375＝32,230,625円。

取得さてから売却迄の7年間の償却累積額は、見積耐用年数45年、経過年数6年11ヶ月→7年、上の価額と仮定します、
非業務用の耐用年数45年×1.5＝67.5年 →67年です。旧定額法67年の「償却率」は0.015。(旧定額法70年の「償却率」と同じ)
「経過年数」は取得2003年3月～売却2010年1月＝6年11ヶ月 → 7年。
取得さてから売却迄の「非業務期間の償却累積額」＝32,230,625×0.9×0.015×7＝3,045,794円、
売却された時の「未償却残高」＝32,230,625－3,045,794＝29,184,831円です。(仮定値)

お礼

すごくわかってきました。中古マンションの法定耐用年数を計算する際に、上の例の2年1ヶ月と違って新築から中古購入時点までに、3年10ヶ月（3.833年）経過してたとすると、47-3.833＋3.833ｘ0.2=　43.93年になります。この場合44年に近いのですが、少数はどう扱えばいいのですか？切捨て？四捨五入？　もし事業用なら法定耐用年数は43年あるいは44年のどちらにするのでしょうか？　居住用なら、この少数値のまま利用して、43.93ｘ1.5=65.9年　と計算した方が良いのですか？　ここでも、この少数をどう扱えばよいのでしょうか？　残った法定耐用年数は、65年か66年かどちらでしょうか？

回答No.2

one-o-one

＃１です。

＞分譲から2年経った2003年当時の建物価格を計算して求める必要がある

個人間取引で消費税がないということであれば出す方法としては＃１で書いた通り、取引相場の土地価格が先です。
建物価格は総額から計算上算出した土地価格を差し引きして建物価格とします。建物価格が先ではありませんので注意してください。
その算出した建物価格を取得の価格とみなしますのでそれでよいと思います。

減価償却は簡便法でいくなら経過年数３年（とみなして）×０．８の端数切り捨てで２年経過で６８年でよいと思います。

お礼

なるほど、わかってきました。整理がついてきました。ありがとうございます。

回答No.1

one-o-one

ちょっとわかりにくい文章なので勘違いしていたらすみませんが

2003年の建物価格をいくらにしたらいいのかというのはおかしな話です。
2003年の購入時に建物をいくらで土地はいくらで買ったか、であって2001年3月に新築で買ったもともとの売主の価格の内訳は関係ありません。
2003年の購入時の売買契約書で建物価格、土地価格がいくらかです。
もしも土地建物として区分無く5300万で購入したのであれば消費税がいくらだったか契約書内にうたわれていないか確認してみてください。
そこから逆算して建物価格を算出します。
また、住宅ローン減税を受けられているのであれば土地と建物の価格がいくらにしたのか確認してもわかると思います。

もしもそれもすべて土地建物でいくらという事で建物価格と土地の価格が出せないという事であれば
2003年の近辺土地取引価格（売り値）に照らし合わせて合理的に土地価格を算出（m2当たりの売買価格×契約上の土地面積）し、
5300万から算出した土地価格を差し引いて建物価格とします。
ただしこの場合は税務署からお尋ねがあった場合合理的と判断される材料はこれだという説明がつけられるようにしておかなければなりません。

あくまでもいくらで買ったかであり、今の時点でいくらに設定するという話ではありません。

お礼

ありがとうございます。2003年には仲介業者を介し個人から購入したので、消費税は払ってませんし、今回の売却にあたっても、仲介業者経由で個人間ですので、消費税は発生してません。分譲から2年経った2003年当時の建物価格を計算して求める必要がある、ということですね。仮に同じ3300万だったら、2003年からは償却期間　70-2＝68年で償却率を求めればよいのでしょうか？