中古マンションの賃貸時の減価償却などについて

質問

過去の質問をかなり読んだのですが、なかなか理解できないところがあり、教えてください。

平成１７年３月築の分譲マンション（鉄筋コンクリ）を、１８年１１月に中古で購入。

自宅として住んでましたが、今年（２２年）１月に転職で引っ越すことになり、
マンションを賃貸へ出すことにしました。

ここで質問です。

１．減価償却は、『建物』の金額から算出するそうですが、いろんなことが書かれていて、よくわかりません。

●単純に購入したときの金額を『建物：土地＝７：３』で計算すると＝２３３１万ぐらい

●『建物の標準的な建築価格表』という表の数値と専有部分の床面積をかけた額＝１２４５万ぐらい

●『登記識別情報』（登記簿？）に挟まってる紙には、

　課税価格　建物：７，４９２，０００円
　　　　　　　　土地：４，９２２，０００円

　と書かれてます。
　でも、コレを足しても、購入したときの金額には程遠いんですが…。
　どれが正しい金額なのでしょう。

２．１月から賃貸募集に出していましたが、借り手が付いたのは４月でした。
　　（その間、空室状態）
　　マンション管理費は４月～１２月分が経費でしょうか。それとも１月～１２月でいいのでしょうか。

　　同じく、固定資産税なども全額でいいのでしょうか。
　　または借り手が付いた後の月で割った金額のみが経費でしょうか。

３．ローンの利息分も必要経費とできると聞きました。
　　実はさらに前に住んでいたマンションの売却損を乗せてローンを組みました。

　　ということは、銀行から送られてくる用紙に書かれている利息分から、
　　以前の売却損の分と、賃貸にしているマンション分を分けないといけないのでしょうか。

４．賃貸に出すために、ハウスクリーニングをしました。（約１５万）
　　この金額は必要経費として、そのまま記載していいのでしょうか。
　　それとも、減価償却っていうので、計算をしないといけないのでしょうか。

５．購入時に３５年分を一括で支払った火災保険料は、分割して必要経費にできるんでしょうか。
　　あと、毎年支払っている地震保険は、どうでしょうか。

初めてのことで、調べても調べても、分からないことがどんどん増え、
投げ出したい気分です。

どうかご教授くださいっ！！！

回答No.2

eri0902

あまり質問が多いせいか回答が無いようですので１．減価償却は、『建物』の金額から算出するそうですわかる範囲で回答します。

１、

課税価格と売買価格は違います。
売買価格とは、当事者が決めた価格で課税評価額は、路線価価格に役所が決めた価格です。
路線価の約７割が一般的です。

２．

確定申告とは１月～１２までの一年間の所得です。
ですの、経費も１月～１２月までの経費が対象です。
尚、修繕積立金は経費と認めない場合があります。
固定資産税も経費です。

３．
ローンの利息分も必要経費です。

＞実はさらに前に住んでいたマンションの売却損を乗せてローンを組みました。

税務担当者が細かい事を言わなければ問題ないです。
（実際に支払っている経費ですから）

４．
必要経費です。

５．
火災保険・地震保険も必要経費です。

サラリーマンですか？
分譲マンションの賃貸では、今年の確定申告で利益が出ないと思います。
（税金や経費が上回るため）
減価償却や対応年数などの税務署や税理士が持っている表があります。
https://www.keisan.nta.go.jp/survey/publish/18386/faq/19812/faq_19838.php
不動産取得額を耐用年数で割り年間の減価償却が決まります。
（多少の誤差はあります）
最初の年に申告し、その後は毎年減価償却分を引きます

分譲マンションの賃貸は利益が出る事は少ないです。（儲かりません）
本来は取得に関わる取得経費も経費であり、２０年貸して最終的に売却しても
相当額の損失になります。（バブルの頃は一部利益が出ましたが）
ですので確定申告などしない方もいます。
（年間１００万円程度の賃料だと）

回答No.1

noname#203300

ここで質問されても、ここは素人回答者ですから当てにはなりません。

　本来は税理士か会計士に聞くべきなのでしょうが、私は、当てにならない税理士や会計士に損をさせられたこともありますので、税務署に聞くようにしています。

　税務署はとても親切に教えてくれます。また、質問と対応・回答の記録も残しているので、申告のときもスムーズです。