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親名義家リフォームの税金と名義変更の贈与税について
- 親名義の家のリフォームによって生じる税金と名義変更に関して悩んでいます。リフォーム代が評価額を上回るため、贈与税がかかる可能性がありますが、税務署からは経費で相殺できると言われました。また、贈与に当たらないようにするにはどうすれば良いかも分かりません。税務署職員の意見も一致しないため、不安です。
- 税務署へ確認したところ、リフォーム代が評価額と同じ比率で名義に配分されていれば贈与には当たらないとの回答を得ました。ただし、譲渡所得となり、経費で相殺することができます。名義変更については、一部の職員はリフォーム前に行うことを推奨し、もう一部の職員はリフォーム後に行うことを勧めています。
- 名義の変更や贈与税について税務署職員の意見が分かれており、どちらが正しいか迷っています。一部の職員はリフォーム前に名義を変更することで贈与税を回避できると主張していますが、他の職員はリフォーム後に名義を変更するように言っています。この点については判断が難しいです。
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どちらの話も正しいですね 文章から受ける印象での推測ですが、前者の職員さんは単純に贈与についてのみの視点の回答を、後者の職員さんはいわゆる住宅ローン控除の適用を受けることを加味した回答だと感じます(リフォームでローン控除を受けるにはローン名義人が所有権を持っている事が必須要件です) それぞれの職員さんに全く同じ質問をしましたか？職員さんは同じ部署の人でしたか？ 税務署の職員さんも人間ですから、話し方や伝え方、相手の受けとめ方や話の順番で回答に差がでるのは当然です むやみやたらといろんな人に相談すると混乱の原因になります あえて聞いて回るなら何か紙にでも要点を書き出し、それをコピーして話をしていくべきでしょう
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- k_k13
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遅くなりました 住宅ローン控除について参考リンクを貼っておきます（国税庁の公式HPです） この中で >自己が居住の用に供している自己の所有している家屋について行った増改築等であること。 という要件が示されていますが、これは ・その住所に居住している事（一般的には住民票がそこにある） ・自分の持ち家であること（登記上の所有権が設定されている） という意味です 居住要件は住民票で証明できますが、所有権については登記で証明しなくてはなりません そして「自分の持ち家である」という条件は一般的には、遅くともリフォーム工事終了時点までに所有権が設定されている必要があると解釈されています なので、 >まず名義の変更（リフォーム代に見合う比率のもの）、そしてローンを組む、そして、リフォーム着工、支払い、完成（と同時に支払い） >最後に年明けてから、控除の申請。と考えていました。 という流れで良いことになります 名義については２回変更する必要はありませんので、工事前にリフォーム代金に見合う変更をしておけば十分です（欲を言うなら二回行えば万全ですが…手数料などがかかりますからね） なお、 >税務署の方では、リフォーム前に一度名義を変更して、後日（約２，３ヵ月後にさらに名義の変更があったとしても、）の２回目の名義変更（全ての結果としての状態）しか見ない。と言われました。 これは贈与の判定についての話だと思われますが？ 話が一緒くたになっているのでわかりにくいところがありますが、贈与と住宅ローン控除は税目も手続きの意味合いも別物です なので、贈与税の申告も住宅ローン控除の申告（こちらは所得税の申告に含まれています）も両方に万全な対応をするなら、登記は事前に行っていなければなりません
お礼
何度もありがとうございます。 大変勉強になります。 つまりは、割合はどうであれ、ローンを組む前に 名義が変更になっていればｏｋということですね。 本来は、２回に分けてやるべきですが、 費用の面もあるし、チェックのタイミングが年１回ということで、 １回で済ませてしまってもいいでしょう。と税務署の方が おっしゃってくれた。ということですね。 ありがとうございました！！！
- k_k13
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No1です その話の流れならば後者の職員さんの言うことが適切です 住宅ローン控除は書類判断による形式判定ですので、事前に登記名義を移しておかねば控除を受けられません いくら登記手数料や手間を節約するためだったと主張しても、登記という第三者への表示要件を満たしていなければ通用しないからです 話の流れ方からすれば前者の職員さんは贈与のみで住宅ローン控除を考慮しない回答になりますし、後者の職員さんは住宅ローン控除について聞かれたので事前登記をしておくようにと答えるのは当然です 後日贈与の事のみならず、住宅ローン控除の申告をするなら事前に一部贈与登記をしておくべきです
お礼
ありがとうございます。 すみません、一つ質問させてください。 リフォームは、今年中に行われ、もちろん支払いも今年中に行われます。 そして、私の結論としては、 まず名義の変更（リフォーム代に見合う比率のもの）、そしてローンを組む、そして、リフォーム着工、支払い、完成（と同時に支払い） 最後に年明けてから、控除の申請。と考えていました。 住宅ローン控除の申請をするのは、確定申告、 つまりは来年の２月頭から・・ということになりますよね？ ですので、 確定申告をする時点で、登記簿や、ローン残高の資料、住民票や、源泉徴収表などを用意して、申告するものだと思っていましたが、 税務署の方では、リフォーム前に一度名義を変更して、後日（約２，３ヵ月後にさらに名義の変更があったとしても、）の２回目の名義変更（全ての結果としての状態）しか見ない。と言われました。 なのに、事前の一部変更をしなくてはならないのですか？
お礼
ありがとうございます。 いろんな方に聞いて回ったわけではなく、 最初の方は、”贈与税についてお聞きしたい”と問い合わせしたところ、電話をまわされた職員さんで、後者の方は、 他のこと（耐震補強、バリアフリー、省エネリフォームに関する所得税の減税）について聞こうとしたら、電話を回され、そして質問をしていたところ予期せず、同じ話の蒸し返しになって、同じ説明をしたのですが（金額も伝えて）違う回答（２回登記をするようにとの話）をいただきました） リフォームローン控除ももちろん検討しています。 それも双方の職員さんに同じことを伝えました。 １回の変更で一気にやったらいいのでは？とおっしゃった職員さんは、 「税務署は公の書類上での動きを追うものなので、名義の変更がたった３．４ヶ月の間に行われた場合、（それが年をまたぐとかそういう場合でない場合）結果としては２回目の名義変更を、追います。ですので、 わざわざ２回に分ける意味があまりないと思いますが」とおっしゃっていました。 ローンの控除を受けるために、もちろんローンを組む前に、名義の変更が必要ですが、それが１１０万以内のものを１回やる（そしてリフォーム後にもう一度割合を変える変更をする）のか、一気に、リフォーム代と現評価額の割合で、変更（１回で済ます）のか、の違いによって、 どんな影響があるのか？？ということなのですが・・・・。 さきほど、税理士さんにもお話聞いたのですが、 やはり１回で済まして大丈夫ではなかろうか。といわれましたが・・・。