父の家をリフォームして主人と共有名義にする場合

質問

お世話になっております。
とても困っています、よろしくお願いします。

今、父名義の家を主人がローンを組んでリフォームしています。
二世帯にして私達(娘家族)が同居する事になっています。

もともと父名義の家なので、そのままだと父に贈与税がかかってしまうと契約する前に言われました。
ただ後々父と主人の共同名義にすればいいとの説明でした。
父の今の家の価値が550万くらいです。リフォーム費用は1000万(うち父が100万)
工事完了時に家の価値が1550万になるので、父が1/3　主人が2/3にすればいいとの事でした。
住宅ローン控除を考えていましたが、事前に父の家の名義を主人に少し贈与して共有にしないといけない。という事で、登記費用が二度になっていまうのと、時期も押し迫っていたので控除は諦めて契約をしました。その話は税務署に相談に行った時にしていて、税務署の方も後々に共有名義にすれば問題ないと言っていました。

銀行の方は主人名義でローンを組み、父の家を抵当にしました。
後々共有名義になる事、今の時点で登記をする事を銀行からも言われています。
ここでの質問で、共有名義にしないとローンが組めないなどなどありますが、うちの場合は後で共有名義にするという事で借りています。

契約前に税務署に行き、そういった説明を受けていました。
がいざ登記となり司法書士さんに言われたのが、一度工事前の状態で、共有名義にしなくてはならない。との事。
それならば住宅ローン控除も受けられたのではないか?
とかなりショックを受けています。

５５０万の価値の家を父から主人に贈与する場合、後に登記する分の2/3を贈与してもらわなくてはならないのでしょうか?
ネットで色々と調べてみると、110万までは贈与税がかからないとか、150万だとか、2500万だとか、色々と出てきて全然分かりません。

もう工事が始まってしまっているので、父に贈与税が請求される事はないのでしょうか? すごく不安です。

父から私への贈与ならば問題はないのでしょうか?
でも私に贈与したからと言って、何の解決にもならないのでしょうか?
相続の関係で、婚姻期間が２０年に達した時に全て主人名義から私への贈与を考えています。

どう登記を進めたらいいのか、是非教えてください。
よろしくお願いします。

回答No.2

noname#121701

追記

共有状態にしないと贈与税が発生する、共有状態にするにも贈与税が発生する。鶏が先か卵が先かと。
同業者といえども意外に意見交換しないものです。
私は過去先のやり方で仕事をしてきました。
おそらく正解は無いのでしょう。
あなたが会った司法書士の考えも分かりません。
私のアドバイスも長年の経験から出た発言で正解ではありません。
実務上問題なく課税される税金を安くするという視点からのアドバイスです。
相談を受けた税理士も困ると思います。
先の文書を税理士に見せて相談してみてください。

回答No.1

noname#121701

お父さん名義の建物をご主人のお金でリフォームするということは、お父さんの建物の価値を上げるのでご主人からお父さんへの贈与という答えは正しいのですが、さて実務ではどうなっているか。

ただの水に赤いインクをいれて価値を高めたのですから、結果において共有登記にするのが正解ですが、既存の建物を贈与で共有にするというのも法律行為としておかしなことではあります。

しかしただの水に赤いインクをいれて価値を高めるという行為を登記に反映する登記原因は無いので実務上やむなく贈与でご主人に持分移転しているのが実情です。

そうしますと建物の持分移転に伴う贈与税の発生が生じます。
建物評価額が５５０万円とすると２／３の贈与は結構高い税金が発生します。
土地建物を売却する時建物価値は殆どなく土地価格で取引されるのが現状で、建物価格が誰も決められないのが実情ですのて、固定資産評価を使うか減価償却で計算するか、税理士と相談して共有状態にするための贈与税の額との関係で持分を決めるしか方法はないと思います。

この件はネットで回答している人はいないと思います。
共有状態にしないと贈与税が発生するという税務署の答えは正解です。
共有状態にせず贈与税の申告をしなくても税務署が分からないのも現実です。
既存の建物価格をいくらにすればいいかは税務署としては認定出来ません。根拠ある価格を計算するしか方法がありません。

結論として既存建物の贈与による贈与税との関係で持分移転する割合を決め、そして贈与を登記原因として名義変更するしかありません。

お分かりいただけたでしょうか。
共有状態にしないと贈与税が発生する。共有状態にするために贈与登記をするために贈与税が発生する。
民法と税法の矛盾が生ずる所なのです。

贈与していないにもかかわらず、贈与による持分移転しか方法はありませんので、それに伴う贈与税が少ない方向で税理士と相談の上、移転する持分を決めてください。
その数字で司法書士に持分移転登記を依頼してください。