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地上権が設定されているマンションの問題とは？
- 地上権が設定されているマンションは、存続期間が終了すると取り壊しの可能性があるため注意が必要です。
- 登記簿謄本に存続期間が記載されていない場合でも、契約書などによって存続期間が定められている場合があります。
- 現在57歳でマンション購入を考えているため、いつまで住めるのかという問題が重要です。
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＞存続期 間が終了すると、地主が更新を拒否した場合は建物を取り壊さなければならないということでしょうか？ 旧法「借地法」が適応されます。建物が存続する限り期間は更新されます。 ＞これは、存続期間の定めがないということでしょうか？ 借地契約書をみないと当初期間の設定はわかりませんが、期間が定めのない 場合、鉄筋コンクリート造など堅固な建物の場合６０年です。 ただし、その後も 「期間経過後も借地上に建物が存在し、借地人が借地の使用を継続しており、 地主が「正当事由」を具備して遅滞なく異議を申し出ないと、借地契約は更新した ものを見なされます（６条、法定更新）。」 その場合には、更新時からさらに３０年。 地主の正当事由というのは、旧法では曖昧ですが判例的にみて まず大抵の事由は認められないと考えてよいです。 更新拒絶ができないのでそのあたりを明確化した新法ができたわけですから。 ＞現在57歳でマンション購入を考えているものですから、 築３２年でも借地契約期間が６０年なら、あと３０年は大丈夫ですし、法定更新で ４０年後も問題ないでしょう。 ただし、旧法の場合、建物が滅失した場合借地権も消滅します。つまり 住民がいなくなって維持管理が十分でなくなり建て替えも不可能という事態や 大地震などの災害で大破して取り壊さざるをえないケースでは、建て替えに よる借地更新が不可能なケースがでてきます。 所有権のマンションの場合、最悪でも撤去費を控除した土地代が手元に残りますが 借地権の場合、撤去費用だけ負担させられて家を失うケースも考えられます。 借地権でも「５０％～７０％」の借地権割合の価値がありますが、それが撤去 費用を上回るかどうか、借地権を買う人、場所によります。 築６０年の建物は、どうなっているかというと都心部にあれば、代官山同潤会 アパートのように再開発で建て替えられて、土地の権利をもとに割り増しされた 容積で少ない土地の持分とあたらしい建物床に置き換えるようなこともありえます。 しかし、郊外の立地だと空き家が増えて廃墟に近い状態になっていて例も 少なくないです。 お買いになる物件が価値の高い都心部であることを願っております。
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- kuroneko_z
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地上権とは借地権の一種で、普通の借地権である賃借権よりも強い借地権です。 なので安心しても良いと思いますよ。
お礼
非常にわかりやすい回答ありがとうございます。 地上権だからといって難しく考えることはなく、借地権なのでそれなりの権利として守られているのですね。 ちょっとした地震でも倒壊してしまうほど古くなってしまった時に、地主に正当事由があり、相当額の立ち退き料を提示された時は、更新ができないかもしれませんね。 ありがとうございました。