不動産購入と賃貸について

質問

42歳　会社員　
自宅の裏が空き家です。都内　築年数8年弱。価格は4700万円。購入後は賃貸にしたいと考えています。最寄り駅より徒歩10分強（新宿まで15分）　間取りは3LDK＋屋根裏（部屋としての利用可）　駐車場有（1台）。自宅と地続きのため、更地にすると約60坪の四角い土地になります。

お聞きしたいのは

1.資産価値としてどうか
2.不動産屋は20～25万円で賃貸できると言っていますが、無理のない範囲か
3.隣が大家という立地は借主としてメリットかデメリットか

また、賃貸にした場合はローン返済しても当然ながらおつりがくるくらいの家賃収入です。
維持費や諸経費などがかかってくると思いますが、借主となった経験がないため、適正に運用できるかが不安です。管理会社に管理は任せるつもりですが、不動産賃貸などの経験がある方
これが「買い」なのかどうか教えてください

回答No.3

koiprin · ベストアンサー

１、資産価値としては、まずは単純にほかの方が指摘している通り、路線価を調べることですね。
　　路線価は時価の7割程度と考えられるので、0.7で割り戻すと、大体の価値がわかります。
　　更地で60坪は自宅と合わせてでしょうか？すると30坪程度の土地で、約100m2。
　　上物は木造であれば、再調達価格（融資判断の際の）が1４万円くらい。
　　法定耐用年数22年とすると、残り14年。
　　1４万円×延床÷22×14で、上物のざっくりとした価値となります。
　　延床100m2とすると約900万円。
　　4700万円―900万円＝3800万円。
　　土地100m2だとm2あたり38万円。路線価だと27万円以上ないと割高ですかね。
　　ちなみに路線価は『地価マップ』というサイトで住所を入れれば見れます。
　　あと地型ですね。土地の形が単純に長方形ならば価値はそのままで見れますが、
　　はた竿地などであれば、割り引いてみる必要があります。
　　新宿区、中野区あたりであれば、土地も底値近いでしょうから、
　　場所によっては妥当かもしれません。ただ、路地に入っているとか、前面の道路の幅が狭い
　　などいろいろ割り引かれる要因がありますので、注意が必要です。

２、賃貸の適正価格は、単純に賃貸のサイトをみて、近隣で似たような物件の価格を調べれば良いです。
　　ホームズや、アットホーム、スーモなど見比べてください。

３、これに関しては、ひとそれぞれですね。ただ借りる側としては大家が近いと、
　　何かあればすぐに言えますので安心感があります。
　　貸す側としては、管理会社を通さずに来られると面倒が多くなりやすいというのもあります。
　　ただ、戸建ての賃貸は基本的には借りる側がいろいろやりますので、
　　逆に管理会社は募集時のみの利用にしておいて、あとは借り手と仲良くする
　　という手が良いかもしれません。
　　だいたい５％程度の管理料を払うので、20万円であれば、年間で12万円になります。
　　集合と違って共用部分などもないので、自主管理で大丈夫でしょうね。

買いかどうか、という判断は価値観しだいですが、20万円で貸すと年収240万円。これを4700万円で買うと表面利回り約5％。買う際に手数料やら税金やらで約7％かかりますから、それで約330万円。
5000万円の投資で年240万円というのは、ちょっと投資案件としては微妙ですね。それに固定資産税が毎年かかります。住居は割り引かれますが、土地の価値がありそうなので、結構とられそう。

ただ、今後更地にして集合を作って、一部を自宅にというプランを描かれているなら、その土地は価値が出てくる可能性があります。地目を調べてどんなものが建てられるかなどを調べてから、検討してはいかがでしょうか？

回答No.2

yasuto07

一応、市役所で、路線価を確認しておいてください、
それが土地の値段ですから。
手持ち資金と、ローンの金額を教えてください。
私も、田舎で、24年ん、家を貸してましたけど、家にていれ、掃除、客が入らない時のリスク、
それらが面倒で、ついにうることにしましタ。
路線か基準に、安いものであれば購入してもいいけど、安くないものなら、何もせず、現金を持っていた方が良いのでは、
と思いますけどね、土地付き、家付きで、4800万なら、私の家より安いです、
東京から140キロ、駅より3分、2500万円の土地に、4500万円の家を作りました。
比べれば、お分かりでしょう。
築八年で、4500・土地は、なんか、怪しい話だよね。
都内でしょう、4ー5000万円はするのでは、家は500万ですか、あり得ないでしょう。

回答No.1

k-josui

運用に関してはわからないですが・・・

> 自宅と地続きのため、更地にすると約60坪の四角い土地になります。
これだけでもとても魅力だと思います。
昔から「隣の土地は借金しても買え」と言われます。
もちろん今のようなローンの制度がなかった頃からの言葉で、昔は借金そのものでも大変だったのです。
それでもあえて「借金してでも」と言われるのですから、これは買うべきでしょう。