相続分（相続権）の譲渡をした場合の借地権契約について

質問

A氏と氏Bは兄弟で借地上の建物をA氏とB氏が２分の１づつ共有しておりました。

A氏、B氏とも亡くなってしまい、
A氏の子A1氏にA氏持分２分の１が相続されました。
B氏の相続人B1氏は相続分（相続権）持ち分２分の１を
A1氏に譲渡いたしました。

B1氏から相続分（相続権）持ち分２分の１を譲り受け、
A1氏は建物の所有者となり相続が完了いたしました。

そこで、相続が完了した旨の通知を地主に行ったところ
地主は第三者への無断譲渡は契約違反なので契約の解除を受け入れるか、
高額な名義書き換え料の支払いを要求してきました。

そこで質問なのですが、このように相続が完了する以前に
相続分（相続権）を譲渡した場合は無断譲渡になってしまうのでしょうか？

相続に関しては、名義書換料が発生しないものと思いますので
そういった意味では第三者への譲渡に当たらないのではないか？

と考えますが、専門家から見ていかがでしょうか？

回答No.4

toka · ベストアンサー

地主には義理を欠くことになりますが、借地借家法１９条に基づき、裁判所に土地賃借権譲渡の許可を申し立てる手もあります。
　参考ＵＲＬ下部の「借地非訟事件」→「土地賃借権譲渡・土地転貸許可申立書」で書式をダウンロードして下さい。

借地借家法第19条　借地権者が賃借権の目的である土地の上の建物を第三者に譲渡しようとする場合において、その第三者が賃借権を取得し、又は転借をしても借地権設定者に不利となるおそれがないにもかかわらず、借地権設定者がその賃借権の譲渡又は転貸を承諾しないときは、裁判所は、借地権者の申立てにより、借地権設定者の承諾に代わる許可を与えることができる。この場合において、当事者間の利益の衡平を図るため必要があるときは、賃借権の譲渡若しくは転貸を条件とする借地条件の変更を命じ、又はその許可を財産上の給付に係らしめることができる。

参考URL：

http://www.courts.go.jp/tokyo/saiban/tetuzuki/

回答No.3

TOGO123

>>相続権の譲渡とは何を譲渡したことになるのでしょうか？

税務署などの通達でも、相続分の財産の譲渡であり
相続そのものでないとされていますよ。

回答No.2

takumaF

こんにちは。
Ｂ１から持分をＡ１が承継するのは、相続ではなく、取引です。第三者への譲渡に該当すると思われます。
したがって、土地の権利が賃借権の場合、地主の承諾が必要です。地主の承諾が得られない場合には、裁判所の許可という救済規定ががあります。しかし、この規定は、「第三者に賃借権を譲渡しようとする場合」の規定であり、「第三者に賃借権を譲渡した場合」の規定ではありません。
今の段階では、
(1)　契約の解除を受け入れる
(2)　高額な名義書き換え料の支払いをのむ
ということになると思いますが、あと、「建物買取請求」ができます。地主に「建物の2分の1の買取請求をする」というものです。
一度、弁護士さんに相談するのもよいかもしれませんね。

補足

＞Ｂ１から持分をＡ１が承継するのは、相続ではなく、取引です。

なるほど・・
それでは、A1がB1の相続権を譲り受けた場合でも
A1はB1の相続人として権利を譲渡されたわけではないのでしょうか？

もしも、今回の「相続権の譲渡」を行った場合でも
相続人としての権利を譲渡されていないとすれば
相続権の譲渡とは何を譲渡したことになるのでしょうか？

B1氏の薦めでこの流れで登記したのですが
まさかこんな事になるとは思いもよらず
正直、困り果てています。

回答No.1

TOGO123

>>B氏の相続人B1氏は相続分（相続権）持ち分２分の１を
A1氏に譲渡いたしました。

これは相続でもなんでもなく贈与、もしくは売買による譲渡ですね
地主の言い分ももっともでないでしょうか。