借地権の相続について…

質問

借地におよそ４０年間住んでいた父がなくなり、地主が相続者（１人）の私に「契約の継続はしないので土地を明け渡してほしい」と要求されました。また、すぐに立ち退けないなら「１年後に立ち退く」の念書を作るように要求しています。父は亡くなるまでの数年間一人住まいでした。借地の契約書などはありませんでした。

（１）地主の要求をのむ必要があるのでしょうか？

（２）新たに借地権設定（借地契約書の作成）などが必要なのでしょうか？

（３）もし借地権を継続使用できるとして、建物を第三者に貸すことはできるのでしょうか？

（４）もし借地権を継続使用できるとして、借地権（または、建物）を第三者に譲ることはできるのでしょうか？（可能な場合、地主はそれに反対することができるのでしょうか？）

（５）継続使用できた場合に地主が借地料を高額に値上げするなどの対抗措置をとることはできるのでしょうか？

よろしくお教え下さい。

回答No.2

noname#162034 · ベストアンサー

＞借地におよそ４０年間住んでいた父がなくなり、地主が相続者（１人）の私に「契約の継続はしないので土地を明け渡してほしい」と要求されました。

ありえない話です。旧法借地権は原則更新は拒めないとされています。正当な事由というのがかなり限定されていて実質借地は永久に更新されるというのが「旧法の借地権」です。

＞借地の契約書などはありませんでした。
地代を払っていますか？きちんとした地代を払っていれば借地権は認められます。

＞（１）地主の要求をのむ必要があるのでしょうか？
地代を払っているなら、借地権を主張すべきです。更新料を払って住み続ける。

＞（２）新たに借地権設定（借地契約書の作成）などが必要なのでしょうか？
地代を払っていた事実があれば、更新料を払うか、払わずに地代を払い続ければ今まで通り借地契約は存続します。

＞（３）もし借地権を継続使用できるとして、建物を第三者に貸すことはできるのでしょうか？
建物を貸すのは自由です。

＞（４）もし借地権を継続使用できるとして、借地権（または、建物）を第三者に譲ることはできるのでしょうか？（可能な場合、地主はそれに反対することができるのでしょうか？）

借地権（建物）を第三者に譲渡することはできます。地主は反対できません。借地権者の立場は譲渡相手に引き継がれます。

＞（５）継続使用できた場合に地主が借地料を高額に値上げするなどの対抗措置をとることはできるのでしょうか？

借家も同じですが、値上げしてきても正当性がなければ裁判で負けます。借地人は今までと同じ地代を納めておけばいい。もし地主が受け取らないなら裁判所に供託することになります。

お礼

congratsさん、No.2～No.4のアドバイスありがとうございました。

借地人のほうが立場が有利に見えます…心配だったのですが少し安心しました。お教えに基づいて対処してみます。

回答No.4

noname#162034

すみません。借地権の譲渡については私の回答に誤りがありました。訂正させてください。
借地権の譲渡にあたっては地主の承諾が必要です。承諾が得られないで譲渡すると借地契約を解除されることがあります。
ただし、承諾してもらえない場合、借地権者が借地非訟手続という手続によって、裁判所に対し地主の承諾に代わる借地権譲渡許可の裁判を求める申立をすることができるとされています（借地借家法第１９条）。
裁判所は、借地権者から申立があると、借地権の残存期間、地代の支払い能力、借地に関する従前の経過、借地権の譲渡又は転貸を必要とする事情、その他一切の事情を考慮して許可の申立を認めるかどうか判断します。許可されれば、地主の承諾がなくても家と借地権を自由に譲渡することができます。

回答No.3

noname#162034

ちなみに
借地上の建物の賃貸に関して、地主の了解は必要ありません。

参考URL：

http://www.oj-net.co.jp/law/archives/1999/08/post_75.html

お礼

ありがとうございました…参考になりました。

回答No.1

odasaga09

（１）地主の要求をのむ必要があるのでしょうか？

ない

（２）新たに借地権設定（借地契約書の作成）などが必要なのでしょうか？

つくる方がベター。ただしあくまで自分の権利目一杯有利に。

（３）もし借地権を継続使用できるとして、建物を第三者に貸すことはできるのでしょうか？

できる。地主の承諾要。

（４）もし借地権を継続使用できるとして、借地権（または、建物）を第三者に譲ることはできるのでしょうか？（可能な場合、地主はそれに反対することができるのでしょうか？）

譲ることは出来る。地主は反対することが出来る。

（５）継続使用できた場合に地主が借地料を高額に値上げするなどの対抗措置をとることはできるのでしょうか？

できる。付近相場の借地代金を、供託する。

補足

ご回答ありがとうございます。大変参考になりました。

そこでもう少しお教えいただけないでしょうか？

★設問（３）の回答で「できる。地主の承諾要。」とありますが、「承諾要」とは「貸しますよ」って一方的に通知するだけでよいのでしょうか？

★設問（５）の回答で「付近相場の借地代金」とありますが、路線価などを基準に決定することもできるのでしょうか？

★また、借地人が借地代金を決めて一方的に「供託」した場合の妥当性は誰が決めるのでしょうか？

★「供託」した場合、その後の解決方法はどのようになるのでしょうか？

すみません…色々困っているものですから…よろしくお願いいたします。