借地権の譲渡に対する地主の承諾に変わる裁判所の許可について

質問

借地権（賃借権）を譲渡する際には、原則として地主の承諾が必要ですが、承諾が得られない場合、裁判所が許可をすることができるとなっています。
地主Ａと賃借人Ｂが借地契約を交わしていて、ＢがＣに譲渡しようとしてＡの承諾の代わりに裁判所の許可が得られたとき、裁判所の許可が下りた場合、借地契約はどのような扱いになるのでしょうか？

１）ＡとＢの借地契約は存続し、ＢとＣ間に新たな借地契約が発生する。いわゆる転貸し状態になる。

２）ＡとＢの借地契約が強制的に破棄され、ＡとＣ間に借地契約が結ばれたと見なされる。

のどちらかになると思うのですが、法律上どちらなのでしょうか？

回答No.2

buttonhole · ベストアンサー

>１）ＡとＢの借地契約は存続し、ＢとＣ間に新たな借地契約が発生する。いわゆる転貸し状態になる。

あくまで賃借権の「譲渡」ですから、転貸にはなりません。

>２）ＡとＢの借地契約が強制的に破棄され、ＡとＣ間に借地契約が結ばれたと見なされる。

賃借権の譲渡というのは、賃借人としての地位をＢからＣに譲渡すると言うことです。その結果、Ｂはその賃貸借契約から離脱し、Ｃがその契約の新たな当事者(賃借人)となります。当事者である賃借人が変わるだけであって、賃貸借契約の同一性は保持されますから、ＡとＢの借地契約が解消されるわけではありませんし(あくまで、Ｂが離脱するだけです。)、ＡとＣとの間で新たな賃貸借契約が締結されるわけでもありません。

お礼

知識不足による誤解を解いて頂きありがとうございました。たしかに新規に契約となると期間の問題などが生じてしまいますね。契約自体が譲渡されＢが離脱し借地代の債務から解放されるだけですね。

回答No.4

fixcite

>建物の所有に付随して借地権も移動
はい、意思表示の解釈として、建物(所有権)の従たる権利として借地権(より理論的に厳密には、物権としての地上権か債権としての賃借権かの両方の場合があります)も移転する余地は十分あります(民法87条2項参照)。ただしその場合でも、(A)新借地権者Cが借地権譲渡を土地所有者Aに対抗できるかは別問題ですし、(B)譲渡または転貸に背信性が認められれば、土地所有者Aが旧建物所有者Bに対して債務不履行に基づく損害賠償請求、Bに対して原賃借権設定契約解除(民法612条2項。後述)、Cに対して明渡請求等の法的措置をとることができる場合もあるでしょう。
(A)については、譲渡の客体が物権としての地上権であれば、地上権移転登記または建物所有権の登記等借地借家法等のルールにより対抗できるか判定、債権としての賃借権なら民法612条1項により無断転貸はそもそもできないことになります(尚、#1でお話した466条以下との違いをご確認を)。
(B)については、解除の場合だけ補足しますと、物権としての地上権なら物権としての性質上譲渡にはAの同意不要であり解除により消滅というのは考えられないとされます。これに対して、債権としての(転)賃借権ならBの原賃借権の解除消滅はありえます。この解除の結果、BがCへの転貸債務を履行不能となることによって、今度はBのCに対する債務不履行責任が問われうる事態となります(損害賠償・解除)。
>建物の上による借地権の変更を裁判所が許可する場合、譲渡と転貸しとはどう区別
旧建物所有者Bと新建物所有者Cとの契約があるでしょうから、Bが建物譲渡後も当事者とみる余地はあるか(→転貸)、単なる転貸でなく今後Bは無関係とする趣旨か(→借地権譲渡)等の点を中心に事案ごとに分析、当事者B・Cの意思を合理的に解釈して転貸か借地権譲渡か区別する、ということでしょうか。いずれにせよ、上記のように、借地権を物権としての地上権と認定すると地上権者があまりにも強くなってしまいます。事実認定の機能としては、借地権として認定することで実体的衡平を維持しているといえる例が多いのではないでしょうか。

お礼

何度も回答ありがとうございました。

回答No.3

fixcite

誤　>借地権譲渡の場合は、
　 　>3)AとB間の借地権設定「解約」によりBの有する借地権がCに譲渡される
↓
正　>借地権譲渡の場合は、
　 　>3)AとB間の借地権設定「契約」によりBの有する借地権がCに譲渡される
です。
誤植失礼しました。

回答No.1

fixcite

借地借家法19条1項の許可ですね。
同項では、借地権の譲渡の場合と転貸の場合を区別して規定されています(実際の条文のリンクを張っておきますので、ご確認ください)。

借地権譲渡の場合は、
3)AとB間の借地権設定解約によりBの有する借地権がCに譲渡される
転貸の場合は、
1)A-B間の賃貸借契約・B-C間の転貸借契約が並存する
ということです。
なお、ここでいう借地権譲渡とは、物権としての地上権等を物権行為として譲渡すること(民法176条・177条参照)、または、債権としての賃借権等を(債権行為としての)契約によって譲渡すること(尚、原則については民法466条・467条参照)です。この場合、当事者の点以外ではほぼ同一内容の借地権が(あえて誤解を恐れずにたとえれば、あたかも同じ土地やダフ屋の野球チケットの転売と似たような感覚で)譲渡されることになります。厳密に言えば法律上は2)≠3)とお考えください。

http://law.e-gov.go.jp/htmldata/H03/H03HO090.html#1000000000000000000000000000000000000000000000001900000000000000000000000000000

お礼

法律を専門に学んだことはないので、
＞厳密に言えば法律上は2)≠3)とお考えください。
ということを理解していませんでした。大変役に立つご指摘ありがとうございました。

補足

建物の所有に付随して借地権も移動するものと思うのですが、建物の上による借地権の変更を裁判所が許可する場合、譲渡と転貸しとはどう区別されているのでしょうか？よろしければ補足下さい。