☆建築条件付 契約・交渉の上で、注意すべき点

質問

建築条件付宅地について、これまでにも度々質問させて頂きました。
が、頂いた回答の中には『建て主にとっては不利な契約形態』『トラブルが多い』との内容が多く、正直、悩んでおります。

事実、これまで見てきた宅地(私達夫婦が持つ「条件」をクリアする宅地)には、全て「建築条件付」となっており、この近辺の分譲地もいずれも「建築条件付」として販売されています。

現在は、その中の１つの宅地について、かれこれ３週間前より、担当の営業マンと「間取り・プラン」について検討を重ねている段階です。
この間、何ら「契約」は交わしておらず「商談中」という状態です。

これまでの間、合計３回、こちらの希望する「間取り・プラン」を提示し、その会社の設計士により「間取り図」が作られ、それを元に資金の範囲内で「足し・引き」をしている状況です。

現時点で提示されているものは以下の通りです。
・「簡易な間取り図」
・「標準設備のパンフレット:キッチンや洗面台など)」
・「資金計算表」→土地の価格と建物価格、諸費用などを含む総額が書かれたもの

これまでの間、営業マンの方からは『契約を急ぐ』ような言動は見受けられず、今日「まだ少し資金面との折り合いをつける為、再度プランの変更をお願いするかも・・」と伝えたところ、『納得がいくまで結構ですよ』との返答を頂きました。

もちろん資金の都合上、オプションの妥協を強いられたりする事は承知の上ですが、建物価格を下げるべく坪数を少し減らす事にも応じてくれました。
その他、現時点でいくつかの「サービス」にも応じてくれてはいます。

私的には今のところ別段問題なく交渉が進んでいるように感じていますが、建築条件付物件を交渉・購入するにあたり、何か注意すべき点がありましたら、ご助言願います。
また、考えられるトラブルとはいかなるものなのでしょうか?
やはり契約後の追加工事等による、価格の上昇・・・といった所なのでしょうか?
建築条件付物件におけるトラブルを未然に防ぐ為に、確認すべき点や注意すべき点についても、併せてお願い致します。

回答No.6

nsan007

建築条件は設計も工事も指定のところだと思いますから、設計監理を別にさせてくれないと思います。他の建築士が入れば「ぼろ儲け」が出来ません。「ぼろ儲け」の表現は良くないかも知れませんがちゃんとした仕事で適正な利益を上げる会社は条件付にしません。いくらでも良い設計をしてください。それの仕様で精一杯安く見積しますから、他と比べてくださいって言います。条件付は他と比べられないように、いかにお客を納得させて沢山儲けるかを考えていると思います。

前述の設計事務所に土地探しから依頼するのが一番間違いが少ないです。捜し方はhttp://okwave.jp/qa3411335.htmlのＡNo.3を見てください。

お礼

いつもありがとうございます。
感謝しております。

回答No.5

binomati

ＮＯ１で回答したものです、建築条件を外す意味ではありません、設計のみ別発注でその設計により土地販売会社に建築してもらう方法です、設計料はたぶん建築条件であるとすれば建築費の中に含まれていると思います、別途であればどの設計士に依頼してもそれほどの差は無いはずです、別に設計を依頼できるものであれば「設計・管理」で依頼するのが望ましいです、今の時期新築物件が少なく設計士も仕事が無いので金額的には値引きしてくれると思います、通常私たちが依頼するときは、設計料だけで20万円ぐらいです、特別なことがありますと5万～10万は高くなります、その地域で数十棟と販売し実績のある販売会社であればそれほど心配は無いと思いますが
＊特にシロアリ対策・・・基礎（杭を含む）については保証がされます、地盤改良がされているかいないかと問題は山積みです、たぶんベタ基礎でしょうが宅地開発以前は田だったのか畑だったのか山林だったかにより杭が打たれるのか、ベタの厚みは何センチでどのように鉄筋が入るか　素人さんでは難しい事だらけです、信用のアル業者を選んでください

お礼

再度ご回答頂き、ありがとうございます。
高い買い物となる為、色々と知識を増えそうとはしてみるものの、やはり専門的な部分など到底理解するには難しく、契約前に疲れてしまっています。

頂いたアドバイスを元に、検討したく思っております。

回答No.4

mahopie

建築条件付土地購入の本来の契約は、(1)土地の購入契約（代金一部１０％程度）支払、(2)３ケ月以内に建物請負契約の締結、(3)土地残金決済＋建物着手金支払、(4)建築確認申請、(5)建築着工という流れが当然で、(2)の請負契約の締結が出来なければ土地の購入契約は無条件で解約（手付金全額戻し）できる権利が購入者側に確保されています。

世間では「建築条件付」とうたいながら、設計がお仕着せで変更余地のないもの（弱小業者で設計バリエーションが無い）、既に業者で確認申請をしており設計変更余地のない状態の「売り建て物件」というケースもありますが、質問者のケースでは、建物設計に時間をかけている点では良心的な業者のように見受けられます

但し、業者側にとっては建物設計を引っ張った挙句土地契約を解除されてはかなわない、との理由で設計が不完全な状態のままでも（建物イメージ＋値引き条件、金利上昇・建材価格上昇いつでも設計変更が可能といった理由で契約を急かされる、）、土地売買契約と建物請負契約の同時締結を求めてきますので、これに応じると上記の契約解約の権利を放棄することになります。（質問者がこの点のリスクを理解した上での契約なら結構ですが）

追加工事による価格上昇の可能性については、建築条件付契約に限らず注文建築に全て内包される問題のように受け取ります。居住地域・建築業者・設備仕様やグレード・間取り設計等個人的にどこにこだわり、どこを我慢するか、という価値判断ができるかどうか、という感じがします。業者の選択において競争原理がきかない以上、質問者が抑制をかけるタイミングは契約時と設計・仕様決定時に限られますので、業者に対抗できる知識の集積は必要そうです。

銀行ローンとの関係では、土地代が自己資金で手当てできればシンプルに流れますが、土地代からローン利用する場合には、つなぎ融資かローンの分割・二本建てローン等実行手続が煩雑になるのが通常です。

お礼

詳しいご回答、ありがとうございます。

土地売買契約と建物請負契約の同時締結については、本来違法行為だと・・・本で読んだように思います。
それを防ぐには、まずは「土地」の契約をし、その後プランが完全にまとまってから「建物」の契約をする・・という流れで良いのでしょうか?
ちなみに「土地売買契約」の際には、必ず土地価格の10%程度の現金が必要なのでしょうか?　それとも、それらも全て、ローンが使えるのでしょうか?

一応いくばくかの「頭金」はあるのですが、土地代全額を用意する事は無理な状況です。
なお、ローンについては、一週間前に「事前審査」をしてもらい、週末に融資額の結果が出ると聞いております。

「つなぎ融資」「ローンの分割」「二本立てローン」など、ローンにも色々あるのですね。
私としては、「土地」「建物」を一括で、完成後にローン開始してもらえるものだと思っておりました。
私自身、まだまだ無知な事ばかりです。

回答No.3

nsan007

建築条件付で最大の問題が設計者も工事を監理する建築士も、相手側の工事会社の人か、そこで雇われた人です。つまり建築の専門家は全て相手方で、素人の貴方がね間違っているかも・・と思ってもこれで合ってますと言われればそれまでで、いわゆるコストダウンの為の手抜きをされても分からないって事です。
普通はお客さんが怒らない程度の追加工事にして、後は仕事の内容で儲けます。ですから、出来てもそんなに高くないと知らずに満足する人が多いのです。
建築士に自分がお金を支払ってお願いすれば、工事の悪い所はきっちり指摘しやり直させます。
条件付では、別の建築士を入れることは殆ど認めません。
事前にいくら調べても、確認しても契約してしまえばあちらの手の内です。少々の差額を支払っても条件を外して、別に建築士に設計を頼みましょう。条件を外せないというなら、相手にぼろ儲けをさせる覚悟でお願いしましょう。普通の分譲地以外にも土地を探す方法はあると思います。
http://okwave.jp/qa3409835.html　こらもご参考に

お礼

いつもご親切にご回答頂き、ありがとうございます。

>いわゆるコストダウンの為の手抜きをされても分からないって事です。
執拗に「コストダウン」を要求すると、基礎や本体そのものを手抜きされかねない・・・これは本当に怖いことです。

>条件付では、別の建築士を入れることは殆ど認めません。
やはり「建築条件付」である限り、設計だけを別の業者なりに依頼する事は難しいという事ですね。

>少々の差額を支払っても条件を外して、別に建築士に設計を頼みましょう。
建築士を探すとなると、私達夫婦にはそのような知り合いはおりませんし、最近ではインタネットでも探せるようですが・・。
かといって大手のHMに建築を依頼するほどの資金もありません。

>条件を外せないというなら、相手にぼろ儲けをさせる覚悟でお願いしましょう。
「建築条件付」＝「ぼろ儲け」という理屈がいまひとつわかりません。
一応、素人ながら、この物件の所有会社が提示するオプション設備の価格・工事費用が妥当なものであるかは、調べた上で商談をすすめておりますが・・。

回答No.2

lexsior

拙宅も建築中ですが、予算にはかなり気を使いました。（誰しもでしょうが）
建築条件付きと言うか注文住宅で、契約後に金額が跳ね上がるという文言を見かけますが、拙宅の場合は地盤改良費だけです。
多くの場合、設備面の変更による増額が多いと拙宅の契約したHMの担当者と社長さんは話していました。なので、変更による増額を気にされるのであれば『トコトン』仕様を固めるのが得策だと思います。
○設備面で多いのが
・エコキュートや電気温水器の容量の変更
・食洗、浴室乾燥機、ジェットバス、キッチンの扉（観音開きORスライド）など、当初から含まれていそうなものが、実は含めれていなかった場合
・軽微な変更（浴室の照明、鏡、手すり・キッチンの水栓、天板、扉のグレード）
○実際に施工に入って多いのが
・造作の棚やニッチ（これは大概サービスしてくれる様です）
・コンセント変更や追加
考えればキリがないですが、うちの担当者は話してました。

質問者様の好みや要望を細かく書き出して仕様をつめるのが一番だと思います。

お礼

経験に元づくご回答、感謝致します。

確かに仰る通り、営業マンの説明を受けるたび、やはり値段に余裕さえあれば、より良いプランが実現できそうだと感じています。
が、極力営業トークに惑わされることなく、妥協する所は妥協するようつとめてきました。

ただ、込み入った変更・・・
例えば、私は食器洗浄機は不要な主義なのですが、業者が取引しているシステムキッチンには予めこれが装備されており(今は殆どそうですが)、敢えて食器洗浄機を除外したとしても、値引きは数万円だと・・・。

まだまだ「間取り」の段階ですが、今後更に細かな打ち合わせの中で、恐らく予算が上がっていくのだろうと思います。
慎重に比較検討していこうと思います。

回答No.1

binomati

「条件付」とは、土地での利益を出しますと税率が高いので、建物で利益を出すように考えていると思います、また、土地で利益を出すには市街化では難しいので建物で利益を出すようにしています、この場合の取引で心配なのは・・・間取りとか設備よりも心配しなければいけないのは、どのような部材が使われるかでしょう、柱は何寸を使うとか、基礎の立ち上がりは何十センチかとか細かく言ったらきりがありません、素人の方では非常に難しいことです、せめて建築条件であれば設計は別に依頼しその設計士に部材の選定を依頼し設計士による見積もりをお取りになることでしょう、ご参考までに

お礼

早々のご回答、ありがとうございます。

私が検討しているこの地域の宅地は、その殆どが「建築条件付」となっており、今回検討している物件の土地価格も、それらの価格帯とほぼ同額です。
そういう意味からも、恐らく、この地域の土地の相場としては、現在の宅地価格は妥当だろうと思っています。

仰るとおり、そうなると「建物」で利益を得ようとするのは、業者なら当然の考えだとも理解できます。
素人である私としては、どうしても「間取り」や「設備」に目が行ってしまいがちですが、本来は「基礎」「本体」こそが大切という事ですね。
一応営業マンより工法に関する説明やパンフレットは受けていますが、なかなか専門的な話になると・・・という現状です。

>せめて建築条件であれば設計は別に依頼しその設計士に部材の選定を依頼し設計士による見積もりをお取りになることでしょう
つまりは「建築条件を外す」という事でしょうか?
それとも「設計」だけを別の専門会社なりに依頼し、建築自体はこの物件の販売会社に依頼する・・・という解釈で宜しいのでしょうか?
仮にその場合、設計料は別途発生するかと思いますが、費用はどれほどなのでしょうか?
また、その場合、この物件の販売会社には、設計料の支払いはしなくても済むのでしょうか?

お手数ですが、再度ご回答頂けますと幸いです。