☆建築条件付 契約の一本化 <長文です>

質問

現在「建築条件付」宅地について、かれこれ３週間前より、担当の営業マンと「間取り・プラン」について検討を重ねている段階です。
この間、何ら「契約」は交わしておらず「商談中」という状態です。

これまでの間、合計３回、こちらの希望する「間取り・プラン」を提示し、その会社の設計士により「間取り図」が作られ、それを元に資金の範囲内で「足し・引き」をしている状況です。

現時点で提示されているものは以下の通りです。
・「簡易な間取り図」
・「標準設備のパンフレット:キッチンや洗面台など)」
・「資金計算表」→土地の価格と建物価格、諸費用などを含む総額が書かれたもの

これまでの間、営業マンの方からは『契約を急ぐ』ような言動は見受けられずにきておりますが、先日依頼していた金融機関の事前審査の結果がもうすぐ出るようで、それ次第では「土地売買契約」に移るかと思います。

そんな中、先日、営業マンより以下の説明を受けました。

『今月は金融機関の決済月でもある為、ローン契約をするなら今月中にされた方が良いでしょう。本来ならば、土地売買契約と建物契約は別々に交わすべきものですが、それぞれ別に契約を交わすと、契約時に発生する手数料が15,000円ずつ必要となる上、タイムラグが生じ、その間に金利が上がる事が予測されます。もちろん、もし15,000円を２度支払ってでも、契約を別々にした方がお客様が安心であれば、当社は全く問題ありません。しかし、例え15,000円でもやはり無駄な費用かと思いますし、また金融機関の決済月である事を考えると、土地・建物契約を一本化し、ローンの申請を出された方が良いかと思います。その契約後の間取り・プラン変更はもちろんお受けしますし、仮に１坪減った場合は、その差額を引くなど・・対処させて頂きます。』

本来、建築条件付物件の場合『土地・建物の同時契約は違法である』はずですし、金利の動向を理由に契約を一本化する事や、決済月の内に土地・建物契約を交わすよう勧める事に不信感を持っております。
とはいえ、現実問題として、金利の事を考えると、やはり今月中に契約を交わした方が良いとも思えます。

仮に契約をするとなれば、口頭ではなく、紙面にて『土地・建物契約後であっても、間取り・プラン変更に応じる』旨の書類を依頼するつもりではおります。

営業マンによれば、『通常、土地契約時に必要な10%程度の契約金の額も、お客様の納得される金額で、当社は結構です』との事。
大手ハウスメーカーではなく、あくまでも県内を中心に営業している住宅会社(25年)であり、会社としても、後々のクレームになるような営利目的を前面に押し出した営業姿勢は極力控え、これまでの営業マンの対応を見る限り、比較的柔軟な対応をしてくれているように思えます。

Ｑ1,このように、金融機関の決済月にあたる場合、建築条件付物件の契約は一本化されても止むを得ないのでしょうか?

Ｑ2,本来ならば、土地売買契約後、３カ月程度の猶予を持った上で建物契約となるはずですが、金融機関の決済月であれば、プラン変更期間も僅かなものであり、やはり不安は残ります。
そもそも、土地・建物契約を金融機関に申請後、プラン変更する事は可能なのでしょうか?

Ｑ3,また、契約後のトラブルを防ぐ為、こちらがすべき対策は何かありますでしょうか?(確認すべき事項、提示してもらうべき事項・書類など)

回答No.4

mahopie · ベストアンサー

個別の条件が不明ですので、以下はあくまでも一般論です。

１． 建築確認申請は土地の所有者の名義で申請します。よって、建築申請時点では土地の１００％の資金決済が必須です。建物をこれでいくという段階では土地が質問者の名義になっている必要があります。（業者担当が、手付金が５％でも１０％でもかまわないのはこれ故でしょう）

２． 金利については、相場観・価値観によるところが大きいので何とも言えませんが、「建築が主・借入条件は従」という考えが本来であり、金利の上昇への危機感から、建物契約を不十分なままで早送りする点は後悔の根源になりそうです。（何れにせよ建物建築は数ケ月後になることに加えて、金利上昇・建築着工数減少を受けて銀行は２・３月には又何らかのキャンペーンをしています）

３． 土地取得時点から銀行ローンを利用するには、土地のみに担保設定をしてローン(1)を借りる、建物完成時にローン(1)の担保を建物に追加設定すると同時に建物見合い借入のローン(2)を土地・建物に担保設定して借入するという形式Ａか、土地のみを担保につなぎ資金を借入して建物完成時につなぎ借入を返済し土地建物合計でローン借り直し（当然担保設定もやり直し）する形式Ｂ、最初の時点で土地・建物合算で借入して建物見合いの資金は勝手に引き出しできないような約束・手法を講じる形式Ｃ、その他バリエーションがあります。

４． その上で、こういった煩雑な手法については質問者が任意に探してきた銀行ではおそらく対応不可能で、業者指定の銀行での扱いとなるのが通例ですので、金利条件他で選択肢が制限される筈です。上記いずれの手法にせよ、二重ローンの費用はザックリ２０万円程度が必要になるので、印紙代１５０００円程度の問題では有りません。

５． となると、建物建築・借入手法それぞれに大きな制約条件がついた中での「自由建築・借入手法選択」という内容に満足できるかどうか、大きな所で割り切るかという判断が必要になりそうです。細部を知らなくてもそのまま進みますが、こだわってしまう程に深みに入っていくことになります。

お礼

度々、ご丁寧なアドバイス、感謝致します。
かなり専門的な内容となり、なかなか素人の私には難しい感もありますが、頂いたアドバイスを元に、引き続き検討してみようと思います。

回答No.3

noname#107982

『建築条件付』の土地は土地の値段が条件が有るため安い。
『建築条件なし』の土地は土地の条件がないぶん値段が高い。

貴方は悩んでることを開放する方法
近くの土地で『建築条件なし』の土地を探す。
納得いくまで施工業者を決められます。
間取りを決めたり、変更など自由です。　急がせません

ただし
土地購入に手付け金だけ現金が必要です。

お礼

的確なご回答、ありがとうございました。

回答No.2

mahopie

先の質問にも回答したのですが、業者と質問者のやりとりが手に取るように分かりすぎる位分かる気がしています。

１． 金融機関の決済月云々は理由にはなりません。（ちなみに銀行は３・９月が決算月です）　契約上は「購入者（＝質問者）側からの強い希望があったので、土地契約と建物の請負契約を同時or近接タイミングで締結した」という形式が整えられることで、違法性が無くなる仕組みになっています。

２． 建物プラン変更云々は、金額の積算に関わる部分と建築確認申請に関わる部分に分けて考えるべきでしょう。前者であれば変更が可能、後者であれば一旦申請後は変更不可（再申請という手間・コストを掛けるなら可能）という感じです。

３． 「当該土地に対して納得がいく・当該業者に建築を任せる」の2点で心変わりが無いのであれば前進する、という所でしょう。加えて言うと最終合意する価格については、（いわゆる諸経費とは別の建物・設備のみで）現状でやり取りしている価格の１１０％程度を想定しておいて下さい。これは業者が吹っかけるとか言う次元とは別に、注文住宅ではそれ位の価格の上ブレになる、という経験則です。それ故に決して手数料１５０００円を判断基準にはしないことでしょう。

４． 更に、質問者の状況である土地購入から銀行ローンを使うとなると、建築・借入手続の面では結構なストレスになると推測しますので、冷静にかつ自身の納得のいくまで確認されながら進められるよう助言させて頂きます。

お礼

いつもご丁寧なご回答、感謝致します。

>金融機関の決済月云々は理由にはなりません。（ちなみに銀行は３・９月が決算月です）　
営業マンの言うには「10月が決済月」だと。
つまりは、決済月以降は、金利の優遇も今ほどは期待できない上、少なくとも、ひと月違うだけでも金利の上昇の恐れがあり・・・という主旨の説明だったように思います。

>前者であれば変更が可能、後者であれば一旦申請後は変更不可（再申請という手間・コストを掛けるなら可能）という感じです。
要は、「建物契約」後、建築確認申請前であれば(通常は３カ月程度の猶予があるのですよね?)、プランの変更は可能だが、確認申請後は不可という解釈で宜しいでしょうか?
仮に確認申請後、已む無く「再申請」をする場合、何らかの費用が発生するものでしょうか?

>最終合意する価格については、現状でやり取りしている価格の１１０％程度を想定しておいて下さい。
現時点では、まだ漠然としたプランですが、確かに仰るとおり、今後プランを固めていく中で、必然的に価格の上昇の可能性は感じております。
それを踏まえた上で、現時点では極力コストを抑えようと・・・可能な限りの「妥協」を試みてはおりますが、現実問題として、なかなか難しいものですね。

これまで、こちらの『教えて!goo」では、何度も質問させて頂き、皆様からご丁寧なアドバイスを頂きましたが、やはり私達夫婦としましては、この宅地での契約をする考えでおります。
が、色々なご回答を得る中で、何より私自身の性格的な理由ですが、『建築条件付』に不安感を感じており、またその販売者を信じ切れない部分があり、執拗に契約する事に慎重になりすぎているのも確かです。

>更に、質問者の状況である土地購入から銀行ローンを使うとなると、建築・借入手続の面では結構なストレスになると推測しますので、冷静にかつ自身の納得のいくまで確認されながら進められるよう助言させて頂きます。
つまりは、どのような面から・・・でしょうか?

回答No.1

bunbun8

まず、その営業の立場はどのような関わりでしょうか？

仲介なら、土地の仲介料だけですが、提案されているような融資案件となるなら、それは建売りとみなされるわけですから、土地＋建物価格の仲介手数料を請求される可能性もあります。

仲介業者が土地のみの仲介手数料で引き受けてくれるのであれば、進め方に問題はさほどないと思われます。

＞Ｑ1,このように、金融機関の決済月にあたる場合、建築条件付物件の契約は一本化されても止むを得ないのでしょうか?

・・・というか、金融機関は土地のみに住宅ローンを組んではくれませんから、どうしても居住用建築物のプランなりが必要となります。
抵当権の設定などはまず土地から、、竣工後に建物にも同じように設定されますから設定（抵当権の）費用は、既存住宅を購入するより若干高くなります（これは仕方ありません）
当然、金融機関としては土地・建物別々ではなく、一本化（買う土地には間違いなく居住用建物を建てる確認）ということでしか審査にも乗りません。

＞Ｑ2,本来ならば、土地売買契約後、３カ月程度の猶予を持った上で建物契約となるはずですが、金融機関の決済月であれば、プラン変更期間も僅かなものであり、やはり不安は残ります。

建築条件付売り土地ですから、建築しないとなれば（期限付き）土地の売買契約も白紙解約となります。
これは、売主と買主の同じリスクです。ただ、白紙解約は業者としては免れたいですから、一刻も早く建築請負契約をして欲しいわけです。
要するに、早く契約を確定したいわけなだけですから、bb1971さんもその土地にプラン変更があり得るにしても住まいを建てたいと腹を決めているのであれば、土地の売買契約と同時に建築の請負契約をしても良いと思いますよ。ただ、建築確認申請後は、現状では変更の申請ではなく出し直しになりますので、着工の期日が遅くなるということが一番の頭痛の種かもしれません。

＞Ｑ3,また、契約後のトラブルを防ぐ為、こちらがすべき対策は何かありますでしょうか?(確認すべき事項、提示してもらうべき事項・書類など)

最初に書きましたように、（建築条件付とはいえ）土地の売買契約であって、プランを乗せた建売住宅の売買契約ではないはずですから、もし営業が仲介で入ってるようなら、土地のみの仲介手数料でいいですねと、確認しておくことです。

また、営業が仲介でないにしろ、一本化が二本化になろうと、納得できない進め方はしないことです。

＞今月は金融機関の決済月でもある為、ローン契約をするなら今月中にされた方が良いでしょう

これは意味がわかりません。
金融機関は決済月もあるでしょうが、毎月支店ごとに案件の獲得に必死ですよ。
達成した支店よりはそうでない支店のほうが融資を取りたいから頑張ってくれる・・とかはあるでしょうが、それはローンが難しい買主の場合です。
だいたいは住宅ローンセンターがありますから、決済月もあまり関係ないように思いますが？
融資していいかどうかを判断するのは最終的に保証会社ですし、物品販売や買取りセンターならともかく、金融機関が決算月で融通を利かすなんてないと思うのですが？？

なんせ「あせらすようなら見送りも考えようかなー」という態度を取ってみて下さい。
そこで営業担当者の本音が出ると思います。

お礼

早々のご丁寧なご回答、感謝致します。

>まず、その営業の立場はどのような関わりでしょうか？
「仲介」ではなく、あくまでも「売主」です。
営業マンの言う15,000円の「手数料」とは、手続きに必要な「印紙代」のようです。

>当然、金融機関としては土地・建物別々ではなく、一本化（買う土地には間違いなく居住用建物を建てる確認）ということでしか審査にも乗りません。
そうなのですか・・。
まだまだ住宅ローンは「土地・建物」両方の契約がなされた後に、審査をしてくれるものなのですね。
それは「建築確認申請」とは無関係なものなのでしょうか?
「建築確認申請」前・・・単なる「建物契約」の段階でも、住宅ローンの審査を通してもらえるのでしょうか?

>だいたいは住宅ローンセンターがありますから、決済月もあまり関係ないように思いますが？
営業マンの言うには「10月が決済月」だと。
つまりは、決済月以降は、金利の優遇も今ほどは期待できない上、少なくとも、ひと月違うだけでも金利の上昇の恐れがあり・・・という主旨の説明だったように思います。