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建築条件付宅地について
建築条件付宅地について教えて下さい。 不動産会社に「土地の売買契約と建築請負契約を同時に結んでいただきます。」と言われました。 私は建築条件付宅地の場合「3ヶ月以内に建築請負契約が成立しなかった場合は売買契約は白紙」と思っていましたが、 このようなケースもありますか？
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くどいようですが大分お悩みのご様子なので、またまたAN01.です。 家を作ることは普通の人にとっては１生に一度の大事業ですから、悩んだり慎重になるのは当然です。 さて、気付いたことを述べます。前回と重複する点はお許し下さい。 まづ、「広告には３ヶ月以内に建築請負契約を結んでいただけない場合は契約は白紙とあります」これは建築条件付宅地の販売には義務付けられていますからそう書いているのでしょうが、口頭で「土地の売買契約と建築請負契約を同時」と言う事は、広告と実際が乖離しています。勿論口頭での言葉は法違反ですが、後で言った言わないでもめても証拠がありませんから、第三者が判断すると文書の方が優先します。 次に、営業マンと設計者や工事担当は違います。営業マンの調子のよい言葉を聞いてくれるかどうか、恐らく知らないというのが一般的です。これも営業マンの言葉は口頭で文書で無い以上証拠がありませんから、後でいくら言っても相手にされないでしょう。 また、このような販売方法は、注文建築をと宣伝しながら実際は建売住宅を売っているのと同じです。むしろ建売の方が現物を見ることが出来るだけ安心できます。恐らく「参考プラン」というのを見せられたと思いますが、それをどこまで自分の希望に沿って変えてもらえるか、また希望に沿ってもらった場合の工事費もいくら高くつくか、信用できませんね。 結局、この建築条件付宅地販売は、気に入った土地に自分の希望の家を希望の予算で立てられることが、買手にとってのメリットで、それがかなわぬ場合には土地の売買契約を無条件解約できるのですが、質問文とその補足を読む限り、まさに「羊頭を掲げて狗肉を売る」の例えどおりですね。 若し買われるのなら、上記のことを頭において交渉し、あくまで建築工事の契約は設計や見積り交渉がまとまりまで結ばないことを、強く主張しましょう。
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- naocyan226
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またまたAN01.です。 悪徳業者は言いすぎですかね。私は法律上の建前から判断しているだけです。当該の業者を実際にみたことも会ったこともありませんから、悪徳と決め付けるわけにはいきません。誤解の無い様にお願いします。 不動産取引には宅地建物取引業法他多くの法律による規制があります。それは既に説明したとおりの趣旨と目的のためです。しかし、現実にはこの全ての法的の規制を１００%守っているかどうか疑問はあるでしょう。という私も、場合によれば端折ることもあります。大切なのは形式だけ守る事より消費者を困らせることのないように守ることだと思います。 しかし、この建築条件付宅地については、恐らく購入者は規制の内容と趣旨を知ることなしに業者の言いなりになっているようですね。 大切なのは、質問者さんが予算の範囲内で、出来るだけ自分の要望に沿った満足できる家が手に入れる事であって、これには法律を守ることとは別途の要素が必要でしょう。要は信頼関係ですね。そして、何を以って不動産屋を信頼するかは夫々の個人の判断の問題で、法律はそれを側面から手伝っているものと言えると思います。
お礼
悪徳と決め付けているわけではありませんので、大丈夫ですよ。書き方が悪かったようですね。すみません。 実際のところ対応してくれた方は素人である私のどんな質問にも答えてくれましたし、また要望なども真剣に聞いてくれたので対応はとても丁寧だと感じていました。 ただ「土地の売買契約と建築請負契約を同時に結んでいただきす。」という発言に関しては変だと思いつつも、つっ込んだ聞き方をしていいのか迷い曖昧にしてしまった私がいけないと思ってます。 少し引っかかっているのが、私が「広告には３ヶ月以内に建築請負契約を結んでいただけない場合は契約は白紙とありますが、その期間に要望が伝わってすべてのことが決まるのか心配ですが」という感じで質問してしまったことです。私を安心させるために業者側があのような発言をしたのかなとも思ってしまうのですが。。。 naocyan226さんの言うように、予算の範囲で出来るだけ自分の要望に沿った満足できる家が手に入れば言うことはありません。ただ今回の業者さんの場合だと、予算をかなりオーバーするのか、予算内で満足できない家になってしまうのかのどちらかということですよね。 信頼関係・・・むずかしいですね。。
- naocyan226
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AN01.です。 >後々痛い目に合わないようにするために、対策はありませんか？ 悪徳業者（と思われる）を相手に、そんな甘い考えを持つのは禁物です。不動産売買では多く場合、素人の買手が痛い目に合っています。一度契約を結んだら、それを解除するのは大変な思いと金銭的な損失を伴います。後で気が付いても遅いのです。だから、不動産業者には国が種種の法律で規制して、素人の買手を保護しているのです。この条件付宅地販売もトラブルが多い方式ですから、安全で公平な取引が行なえるように独禁法で規制しています。その中の一つが３月の猶予期間です。 >外観や間取りなど自由に注文できるのか確認しましたが、それは可能だという返事でした。 可能なわけが無いでしょう。工事費の契約金額をどうやって決めるのでしょうか？間取りや外観や内装材等が決まって見積もりを取って決めるのが正常な工事費の決め方でしょう。概算で決めておいて、詳細は間取り等が決まってから、設計変更で決めなおしという方法もありますが、 買手にとってはとても危険な方法であるでしょう。何故なら、契約はしている以上、素人の買手は悪徳な相手の一方的ないいなりにならざるを得ないからです。相手が信用できる業者ならいざ知らず、法律を無視して契約を急がせる業者では、そのような期待は甘いと思います。 >とても気に入った土地で簡単に諦めることができません 何が気に入ってのか知りませんが、今気に入っていても後で後悔する可能性が大ですね。見掛け倒しでしょう。 もっとも、全てのリスクを承知しても欲しいのなら、他人がとやかく言うことではありませんがね…
お礼
度々のご回答、本当にありがとうございます。 やはり私の考えは甘いようですね。 大規模の分譲ですでに何世帯もの方が契約を済ませ話を進められているので、 その多数の方々が契約をしている以上大丈夫だろうと考えていること自体、 甘かったみたいですね。 本当に良心的な不動産会社と出会えるのか心配になってきました。 私が探した不動産会社の全ては掲示板の書込みで悪徳業者と言われてます。 書込み内容を鵜呑みにするのもどうかと思ってますが、何を信じれば良いのか・・・ どうすればnaocyan226さんのいるような不動産会社に出会えるでしょうか。
- nonbay39
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土地と建物であれば土地の方が偉いのでその土地がどうしても欲しければ厳しい条件でも飲まざるを得ないこともあるでしょう。 基本的にはパスすべきだとは思いますけど。
お礼
＞基本的にはパスすべきだとは思いますけど。 私もそう思うのですが、とても気に入った土地で簡単に諦めることができません。しかし大きな買い物なので、痛い目に合うことを覚悟で購入する勇気もなく・・・困ってます。。 ご回答ありがとうございました。
- coffeecan
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NO.1さんのおっしゃる通り、悪質です。 建築請負契約書は、簡単に言うと「こういう家を●●円でいつまでに建てます」という契約書です。 つまり ・どんな家を建てるか（設計図、仕様書） ・金額（見積、積算） ・いつ、いくらを支払うか（支払期日確定） ・いつまでに完成させて引き渡すか（引渡し期日） を確定させてから契約をするものです。 これらを確定させるのに、建築士と家を建てたい人が綿密な打ち合わせをするので、３ヶ月の猶予期間が設けられています。 どんな家をいくらで建てるかも決めないで契約させるということは、建売用にすでに設計ができていて、建築確認を申請するだけという、建築条件付売地とはとても言えない状態だと思われます。 これは実質、建築確認の取れていない建物の売買契約で、不法行為です。
お礼
お礼が遅くなってしまい申し訳ありません。 ご回答ありがとうございます。 私も不信に思ったので外観や間取りなど自由に注文できるのか確認しましたが、それは可能だという返事でした。 これを聞くと、ではどの段階で土地の売買契約と建築請負契約を結ぶのか疑問になりましたが、深く追求できてません。。 私からするとマイホームはとても大きな買い物であり、不信感を持ったまま話をすすめることができないのですが、とても気に入った土地なのです。 後々痛い目に合わないようにするために、対策はありませんか？
- naocyan226
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不動産業者の取引主任です。 まともな業者なら、こんなケースはありません。違反を知っていてやっているなら悪質な業者と思っていいでしょう。 >土地の売買契約と建築請負契約を同時に結んでいただきます これは独占禁止法違反です。そもそも建築条件付宅地販売は、公正取引委員会による、数々の規制があります。その中の一つが、買主に３ヶ月以上の猶予期間（設計上の打合せや、間取り、工事費等について自分の希望を設計上に織り込んでもらう期間で、注文建築である以上当必要な日にちである）を設けなくてはなりません。この建築設計や施行や請負工事費で折り合いがつかなくて、建築工事契約が成立しない場合に、この土地の売買契約も無条件で解除することが出来るというのが趣旨です。ただ、この期間があまり長いと、売主側に土地契約が不安定という不利益を与えますから、最低３ヶ月としているのです。従ってその最低の月を建築工事の請負期限としているのですから、土地を買うのと同時と言うのは違反です。 ３ヶ月間ゆっくり考え、建築工事について打ち合わせを行い、契約交渉をしましょう。 法を守らないこんな業者の物件は買わない方が無難でしょう。 どうしても買いたいのなら、最寄の公正取引委員会に相談なり訴えるなりするべきです。
お礼
お礼が遅くなってしまい申し訳ありません。 丁寧なご回答ありがとうございます。 やはりそうですよね。 同時に土地の売買契約と建築請負契約を結んでしまうと、思い通りの家にならないのではないか、予算がかなりオーバーしてしまうのではないかと色々不安に思ってました。 しかし、とても気に入った土地です。簡単に購入を諦められないのですが ＞最寄の公正取引委員会に相談なり訴えるなりする これをすると、業者に睨まれて建築の段階で手抜きをされたり・・なんてことになってしまいそうで不安です。 その他に穏便にというか、後々痛い目にあわないように対処する方法はありませんか？
お礼
くどいなんて思っていません。naocyan226さんのご意見、本当にありがたく思っております。 マイホームを購入するにあたって素人なりに勉強していますが、建売住宅と同じような感じはしませんでした。「参考プラン」というのも見せられていないんです。私が気に入っている土地以外は「参考プラン」が広告に載っているんですけどね・・・営業マンは「フリープラン」と言ってましたし。またまたこの言葉に騙されているのであれば別ですが。。 ＞建築工事の契約は設計や見積り交渉がまとまるまで結ばないことを、強く主張しましょう。 もちろん概算しかでていない段階で契約する気はありません。お恥ずかしいのですが、かなりの心配性でもありますので。。信頼できる方との契約でも慎重になってしまうと思います。やはり諦められない土地なので強く主張してみますが、それでも同時に２つの契約をさせようとするのであればきっぱり諦めます。