建築条件付土地の契約

質問

建築条件付土地で気に入った物件があったので今週末に土地代の５％の代金を払って契約をする予定です。
業者の広告によると建築条件付土地の契約では土地売買契約を締結後、建築（工事）請負契約を４ヶ月以内に締結することになるのが条件のはずですが、業者は土地売買契約と工事請負契約を同時にやると言ってます。
契約後のおおまかな流れは詳細プランを打ち合わせ・決定及びローン申し込み→ローン実行（土地代金支払い）→建築工事→引渡し（残り代金支払い）となるようです。
建築の契約は詳細プラン決定後に差し替えると言ってました。
間取り図と概算の予算のみで工事請負契約までするとどういったリスクがありますか？
住宅ローンが通らないときは契約は白紙となりますが、詳細工事プランと予算が合わない場合（気に入らない場合）において契約を白紙にすることはできますか？
念のため業者に聞いたら口頭では出来るようなことは言ってましたがどうでしょうか？

回答No.5

tai-yu · ベストアンサー

A　No1です。

遠まわしに書いたので伝わらなかったようですね。この契約形態はあなたにとって百害あって一利無しだと思います。

N.０4さんが言われるように、あまり宜しくない業者さんだと思います。素人だと思って無理やりに契約させようとしていますよ。土地と請負契約同時にやるってことは所謂「セット販売」といっしょですよ。しかも建物は影も形もなく、まともな設計図面も無い状態で契約させようとしています。建築条件付の土地は、このような契約を防ぐために消費者を最低限守るためにあるのですから、それを無視して消費者にいい事があるわけないです。

質問者さんは土地が気に入ったから、多少の無理には目をつぶろうと思われていると思いますが、最初からこのような対応する業者が、これからの設計・建設・引渡しがうまくいくとは思えません。

このまま、この土地で話を進めるなら、最低限でも一般的な建築条件付の土地契約にして、３ヶ月以内に請負契約がまとまらなかったら契約を白紙に出来るようにしておいて下さい。

お礼

ありがとうございます。やはりこの契約方法に問題があることを再認識した次第です。なんとか土地契約だけで工事請負契約は詳細図と見積が出てからと頑張ってみますが、この契約方法が法律上違法契約であることをはっきり言えないのものでしょうか？

回答No.6

tai-yu

宅建業法について詳しくありませんから断言はしませんが、違法にはならないのでは？さすがに今時あからさまな違法はしないと思います。

請負契約はどんな形であろうと出来ると思いますよ。簡単な図面と内訳書と契約書がそろえば良いかと。但し、これではあなたが不利益を被るだろうと思っていろいろ書いています。

この契約の仕方を注意して直させれば良いとお考えのようですが、私的にはこのようなことを言う業者をこれからも信じられるの？です。所詮、建物を造るのは信頼関係です。信頼できないことを最初からする業者は、またやりますよ。建物なんて表面だけしか見えませんので、中で何をやられてもわかりません。

お礼

ご回答ありがとうございます。今日担当者に電話してきつく言ってみたのですが土地と建物を同時に契約するのは会社の方針のようで変えられないようです。但し、建物の詳細プランと見積に納得がいかない場合は契約を全て白紙にするように契約書に条項を加えることを要求したところ、それには応じてもらえるようです。他に契約時に取り決める際の注意点がありますか？

回答No.4

fujiwakaba

＞業者は土地売買契約と工事請負契約を同時にやると言ってます。

受け付けないでください。
それはもはや建築条件付きではありませんし、広告と違いますので、宅建法違反の可能性もあります。

＞念のため業者に聞いたら口頭では出来るようなことは言ってましたがどうでしょうか？

口約束になんの効力があるでしょう。
トラブルになった時に法的な証拠がないです。
かならず書面に残すようにしてください。

＞間取り図と概算の予算のみで工事請負契約までするとどういったリスクがありますか？

法的に効力があるのは、契約の内容だけです。
それがあいまいだと言う事は、何かあった時に質問者さんを守るものが著しく弱いと言う事になります。
もともと建築条件付きというのは施主に不利なものです。
今回のような悪質な契約を迫る業者は信頼できませんので、施主は必要以上に身を守る対策を講じておいて過剰という事はないでしょう。

＞建築条件付土地の契約で値引きを要望するタイミングはどこがよいのでしょうか？
＞工事請負契約後に詳細プランが決まってからでも可能でしょうか？

値引きだけではなく、すべての交渉は、工事請負契約前のみ可能と肝にめいじてください。
請負契約後は、向こうのペースでことが進みます。
だって、もうあなたには切り札はないのですから。
特にこのような確信犯なやり方の業者が、施主を守ってくれるはずないじゃないですか。

業者を甘く見ていると危険ですよ。
絶対に最終的に納得できる金額・内容（仕様も）に煮詰まるまで、契約はしない方がいいです。
くれぐれも慎重にお願いします。

お礼

ありがとうございました。工事請負契約は全て仕様・金額の交渉がまとまるまでやってはいけない契約ですね。この契約方法の法律上のはっきりした規制があればご教示いただきたくお願いします。この業者の建築条件付土地の工事請負契約は通常４ヶ月以内すると広告に書かれてますが土地契約と同時にするとは書かれてません。

回答No.3

hkinntoki7

ANo.2です。
　そう言えば、標準プランで組まれている物より安い物に変更しても追加料金がかかることがあります。理由は簡単、標準に含まれている部材は数量契約しているけど変更品は安くても仕入金額が高いってことです。
　それとオプションは品代の他施工代など色々上乗せがありますし、値引はしてもらえないと考えておいた方がいいです。

回答No.2

hkinntoki7

同じ経験をしました。工事請負契約は多分、標準プランでしょ？つまり標準プラン内で家を建てれば追加料金が発生しないはず。
　しかし、使い勝手から色々と変更・追加するので追加費用が発生します。大体、標準プランの１割くらい（２百万位）は追加が発生すると考えておいた方がいいです。ですから標準プラン×１．１～１．２をした金額が予算オーバーなら契約をしない方がいいです。もちろん、後々、取得税やら家具家電代等々で２百万～３百万円掛かるのでそれくらいの現金を手元に残さないといけません。
　もし、予算が合うのであれば追加費用分頭金を減らして融資を多めに申し込むべきですね。うちは全く追加料金のことを考えていなかったので持っていた株を処分せざるを得ませんでした。自分が契約したＨＭは設計打ち合わせの時に仕様変更した場合の追加料金を都度通知され、建築着手（若しくは部材手配）の時期に注文書・注文請書を取り交わしました。ちりも積もれば山となるって言うのを痛感しました（笑）
　予算が合わないときはオプションをあきらめて建物金額を予算に合わせるしかないですよ。だって標準プランでも住める家は建つはずですから。だから“念のため業者に聞いたら口頭では出来るようなことは言ってました”が本当なら信用できないカス営業ですが、所詮不動産業界（orＨＭ）の営業なんてその程度のレベルです。
　あり得ないですがもし、頭金が少ないのならＨＭに標準プランに２割程度オプションを上乗せしてもらった見積を作ってもらいそれで住宅ローンの借り入れ審査を受けるのがイイでしょう。
　それと契約者が故意に住宅ローンの審査を通らないことで契約を白紙撤回をもくろむことを防ぐため、売り手が提携している金融機関の審査も受けさせられます。ご自身が見つけたローンの審査が通らなくても売り手経由で審査が通ればそちらでローンを組むことになりますからお忘れなく！

お礼

ご回答ありがとうございます。契約の中身にもよるかもしれませんが、予算とプランが合わないときは注文者だけの都合ではないので解約もできるようです。

回答No.1

tai-yu

＞建築の契約は詳細プラン決定後に差し替えると言ってました。

契約後に、変更契約を行えば差し替え自体は問題ないかと。

＞間取り図と概算の予算のみで工事請負契約までするとどういったリスクがありますか？

問題だらけです。概算の予算で契約？契約の段階では金額は確定します。つまり契約以降の変更については、契約書に記載された単価に基づいて計算します。だから高い単価で契約していれば、変更しても高いままです。（仕様を変えれば別）

また基本的に契約以降の値引きは無いです。釣った魚にえさは必要ないです。

もしやるとすれば、第一に信頼できる業者であることが重要です。第２に間取り図ではなくて、しっかりとした図面に基づいて契約が必要です。変更契約するのに前の図面がいいかげんだと変更もいいかげんになって誤魔化されます。特に仕上げ材は全て明確になっていないとトラブルの元です。

また多分、契約後に設計を進めていく中で、なかなかプランが納得できなくても「もう発注しないと間に合わない」とか「それはうちの標準装備ではないから割高になる」とか、施主にとって都合の悪いことをどんどん言ってきそうですね。

特に契約書にない追加工事は、かなり高い金額をふっかけてきます。値引きも必要ないし施主もOKというしかないから工務店がもっとも利益を出せるところです。

＞住宅ローンが通らないときは契約は白紙となりますが、詳細工事プランと予算が合わない場合（気に入らない場合）において契約を白紙にすることはできますか？

白紙に出来るように通常の建築条件付の土地は契約書にこの文言が記載されているのです。たぶん難しいでしょう。なぜなら契約破棄する理由が非常にアバウトになるからです。

＞念のため業者に聞いたら口頭では出来るようなことは言ってましたがどうでしょうか？

契約書の文面をみせてもらいましょう。あなたが納得すればそれで良いのですから。

お礼

ご回答ありがとうございました。
建築条件付土地の契約で値引きを要望するタイミングはどこがよいのでしょうか？
工事請負契約後に詳細プランが決まってからでも可能でしょうか？
またどのように業者に要求するのがいいのかご経験あればアドバイスお願いします。