建築条件付物件の土地売買契約から建築請負契約までの間の注意点

質問

先週末に建築条件付の土地の契約をおこない、手付金として100万円を支払いました。これから3ヶ月以内に建物の間取りや仕様を決めて、建築請負契約を締結することになりますが、建築契約前にしておくべきこと、注意すべきことがあれば具体的に教えていただけますか。

気になっているのは次の点です。
(1)建築契約後の追加・変更工事の発生とコストの大幅なアップ
　それを防ぐ対策があれば教えてください
(2)3ヶ月以内に間取りや設備の詳細が決められるのか
　もしできない場合は期間延長が可能か
(3)納得いく間取りや金額とならない場合は、白紙解約は可能か
(4)間取りと、仕様、価格の妥当性を評価するために
　第三者による評価をしたほうが良いのか
(5)建築契約までに、最低限決めておくことは何か
　間取り、設備詳細。。。。何かありますか？

初めての家作りであり、現在勉強中です。具体的に教えていた
だけると助かります。

回答No.4

CREAMHOME

土地を気に入っているんならしかたがないですが、通常なら諸条件が合わずに請負契約に至らない場合は、土地の売買契約は解除となり手付けが無利息で１００％もどるはずですが？

　建築条件付きに多くを求めるのは無理です。工務店を選べるわけではないので高くなります。土地をあまり設けずに売る分（しっかり儲ける場合も多いが）、施工でも稼ぐ（当然土地分譲業＝施工業者でなければ、分譲業者にバックが入る）というのが建築条件付きで売る販売側の目的ですから。

　いやならのらりくらりと施工条件が合わないということで期限切れにしれお金を返してもらうことです。

　あるいは、お金の一番かかる設備は施主支給で建てるかですね。
施工で儲けるためのシステムですから嫌がるでしょうね。
http://donnaie.cocolog-nifty.com/　＜＜こんな方もいます。

　知り合いの設計士のお客さんには、土地が気に入ったので、土地代を少しプラスして建築条件を外させた方もいれば、５年前に土地を値切り倒して建築条件も外させたかたもいます。

回答No.3

lexsior

私も同じような感じの土地を購入して建築中です。
疑問・心配点などについて体験談を書いてみますね。

（１）はちょっと置いといて
（２・３）に関しては土地売買契約時の契約内容によると思うので確認されたほうが良いと思います。
しかしながら（３）については難しいと思います。
（解約手付だけですむか相応の実費負担を求められるかもしれません）

（４）に関しては、質問者様が何を以って『妥当』であるか？を考える必要があると思います。
私の場合は同じようにネットで調べたり、合見積を取ったりしました。
『金額の追加』さえすれば好みの間取り・設備にする事は可能なので。
第三者となるとＨＭと関わりのない建築士等への依頼になるでしょうからその金額も馬鹿にならないです。

（５）ついては立地は変えられないのでそれに伴い、質問者の『好み・要望・ライフスタイル・家族構成・優先順位・譲れないもの』などによって変わってきます。
設備に関しては着手後も何とかなるものもありますが、間取りなどの『大枠』な部分はやり直しがきかないので注意されたほうがよいと思います。
手始めに
(1)現状での不満点
（部屋・バス・キッチンが狭い、日当たりが悪い、寒い・暑い、うるさい、コンセントが足りない、収納が少ないetc）
(2)新しい住まいに求めるもの
（家族それぞれ独立した部屋が欲しい、広い庭が欲しい、気密のいい家にしたい、WICが欲しい、大きいバスが欲しい、オール電化にしたい、和室が欲しい、書斎が欲しいetc）
(3)これだけは絶対譲れないor譲りたくないもの
（オール電化にしたい、次世代省エネ基準にしたい、吹き抜けが欲しい、ジャグジーにしたい、リビング階段にしたいetc）
を家族で話し合うというか、とりあえず出し合ってみては如何でしょうか？そこから新居に求めるものが見えてくるはずです。
間取りに関してはネットや本などを参考にされては如何でしょうか？
色々なメーカーから間取り集を手に入れるのも良いかと思います。

建築条件付きの場合だと決められた期限内に進めないといけないので忙しいと思いますが、頑張って下さい
※長文失礼しました。

回答No.2

nonbay39

そもそも土地の契約前に質問すべきだったとも思えますが。
１．追加変更しないように詳細に計画をきっちり練るしかないでしょう。少しでも疑義があれば契約しないことです。契約したら追加変更しなければそれですみます。
２．業者との約束ごとでしょうから、業者に確認してください。
３．土地の契約を白紙に戻せるかということでしょうか？土地の契約をする際にどのような約束をしたのかによるでしょう。
４．このようなことを気にされる方がなぜ建築条件付きの土地など買ったのかが理解できませんが、気になるのあれば業者に一言断って評価してもらうことは悪いこととは思えません。ただ第三者も設計の妥当性は評価出来ても、値段については無責任に適当に評価するだけでしょうから妥当かどうかなどは分からないと思います。実際にその第三者に発注すると違う値段になる可能性の方が高い程度の評価しかしないでしょう。
５．あなたの考えであれば、最低限でなく全て渡って微に詳細に決めておいた方が良いと思います。でないと必ず追加変更という憂き目にあうでしょう。

　土地が契約済みで建築する業者も決まっている以上もはや手遅れの領域が多いと思います。とにかく家というものの出来上がりの姿がきちんと想像できるまで建物の契約をしないことをお薦めします。

回答No.1

binba

施工会社に設計も依頼するのですか？
設計と監理は設計事務所に依頼して、
施工を施工会社に依頼するという区別をしないと、
設計内容のとおりに施工しているかどうかを監理出来ませんよ。

「監理」は「管理（現場監督）」ではありませんので、
あなたの代理人としてあなたの側に立ってくれる監理者は、
施工会社とは関係のない第三者に依頼しないと意味がありません。

国交省からも、そう呼びかけています。
ここ読んで良く勉強して下さい。
http://www.kinki.zennichi.or.jp/ippan/news/kouji/