分筆について

質問

来年、ダンナの実家に同居する事になりました。
でも、現在経っている家には住む広さはなく、
家の後ろに約20坪ほどの車庫があるのですが、
それを取り壊して、家を新築させる事になりました。
その新築する方で、キッチン、トイレをつけて、
お風呂だけを共同にしようという話になりました。

そこで、疑問なのですが、そこまでしても分筆って必要ないのでしょうか？
ローンを組むのはダンナなので分筆が必要かと思っていたのですが、
義父によると『そんなの不要だ』という事なのです。
もし必要でも、『土地を貸す』というかたちを取ると言っています。

いろいろ調べたのですが、よく分からなかったので、質問しました。
ご存知の方、是非教えてください。よろしくお願いします。

回答No.1

masato-okw · ベストアンサー

親の所有する土地の一部を借りて家を建てることについては
問題はありませんです。

住宅ローンについても、義父の承諾を得れば、利用できるはず。
（銀行で対応を確認してください）

　抵当権の設定については、土地と建物の両方に設定する場合は、義父の承諾を得る必要があります。（こいつも銀行で対応を確認してください）地代をとらないで、親子で土地を貸し借りした場合には、将来相続があるとき、借りている土地は更地の評価となりますので、相続税が高く評価されるかなー。

あと、分筆するってことは、所有者がチェンジするってことなので、贈与もしくは譲渡の問題が発生します。他の相続人との調整とかあるんじゃなかろうか？

分筆でもどっちでもいいんですが、詳しくは銀行に確認してね。

お礼

早速のご回答ありがとうございます。

まさに、土地の貸し借りは無償ですると言っています。
将来的に、相続税が高く取られるのは…(￣~￣;) いやですね(-_-;)

他の相続人との調整…ダンナは男3人兄弟の長男
義父に企みがあるのでしょうか？？？

大変参考になりました。ありがとうございました。

回答No.5

dr_suguru

＞その新築する方で、キッチン、トイレをつけて、お風呂だけを共同にしようという話になりました。

市街化区域前提で回答します。

という事は、既設建物に風呂があるんですね。
今回建築する建物は既設との関係は離れですので、＃２さんの回答の通り、分筆不要です。

＞義父によると『そんなの不要だ』という事なのです。

その土地も含めて抵当権設定されますので、所有者が不要と言えば考えることもないんじゃない？

回答No.4

noname#142255

将来の事を考えると分筆してダンナの名前にしておくのが賢明ですが
名前を代えると贈与税か売買なら収得税が掛かりますな
ダンナに兄弟が居られないのなら　今のままで建てられたら　親から
借りた形にして

お礼

ご意見ありがとうございます。

そうなんですよね。将来のことを考えると、
分筆でもそうでなくても、だんなの名前にしておく方がいいんじゃないかと思っていたのですが…ナンセ頑固な義父でして…(-_-;)
でも、実家に変えるということは
だんなが後を継ぐというかたちかと思っていました。

でも、よく考えると…30代の末っ子の弟がいるのです。
借りたかたちは、将来的にも少し不安です。

回答No.3

Dr_Ochanomizu

建築基準法上、建物を建てる時には、一つの土地に1つの建物で、その土地2ｍ以上道路と接することが必要です。必ずしも分筆したり合筆必要はありませんが、その境界を明確にする必要があります。ご主人の実家の場合1つの土地に2つの建物とみなされる可能性があるので、分筆を要求される場合があります。実家の後ろ（新築場所）までの道は、分筆が必要です。
ローンを組む際には、抵当権の設定が必要になります。通常は新築する建物と土地に抵当権を設定しますが、所有者さえ了承すれば、実家の家や敷地を担保に入れることが出来ます。こちらについても場合によっては、銀行等が分筆を要求する場合があります。（分筆してたら、返さなかった時売り易い）
まずは、廻りの専門家の方に相談されることをお勧めします。

お礼

早速のご意見ありがとうございます。
残念ながら、まわりに専門家がいません。
なのでこちらで相談させていただきました。

回答No.2

noname#78261

建築士です。
お風呂が共同だということになるとそれだけではひとつの住宅とは認められないでしょう。「はなれ」もしくは「増築」として建築する事になります。
分筆ははなれや増築ならば母屋と一体の建物ですから建築敷地は１つという事になりますので分筆はもちろん不要です。

もし、浴室もつけると今度は別の住宅になりますので敷地を分けて敷地ひとつに家ひとつということになりますがこのときも基本的には分筆は必要ありません。敷地分割という方法で申請をすればよいのです。しかし、融資を組む時たいてい土地を担保に入れるので土地全体でなく分筆して今回の建築に関わるところだけを担保に入れます。そうして分筆が必要になるのです。

はなれや増築の場合は融資を受ける際はたいがい全部の土地を担保にすることになります。現金で建てる時は気にすることはないです。

たとえ家二つになっても土地の譲渡は不要です。
借地証明が必要な可能性も低いですがローンを組む際、お父さんも共同名義にする必要があるとか無いとか銀行さんと相談なさった方がいいでしょうね。

お礼

早速のご回答ありがとうございます。

うちの場合は、『はなれ』になるんですね。初めて知りました。ありがとうございます。
もちろん、家は銀行さんなどからお借りして建てる予定です。
しかし、義父も共同名義って言うのは、ダンナが反対していました。
というか、ダンナ曰く『ややこしくなるらしいから、誰とも共同名義はしない』って言っていました。
参考になるご意見、ありがとうございました。