立ち退きについて

質問

現在賃貸中の物件がありますが、建築３０年を超える平屋が数棟あります。隣接する土地がありマンション建設の予定をしております。
そこで、けんぺい容積を上げる為取り壊したいのですが、立ち退き料払う云々以外に、更新はしないは可能ですか！
理由として建後３０年を越え木造のため賃貸者に、構造上安全が保障できずとの理由などで、現在賃貸借の期間までで、更新はできず。
事実ぼろぼろですが、可能なのでしょうか？

また、がんばって住んでる以上それなりの金銭を請求することも想定されますその時は、近隣の同じような間取りの移る新たにかかる費用、（引越し、礼金、仲介料）で、可能であり妥当ですか？

賃貸借契約は、東京ルールもできさらに借主有利なご時勢ですが、
大家にしてみれば、２年契約しても、かってに半年でも解約通知OKなのに、貸主はその逆はなぜNG、不公平なのでしょうか？
旧定期借地件でもあるまいし！

　ごめんなさい少し感情的になりまた、すみません。

どんな、ご回答でもかまいませんので、お待ちしております。

回答No.2

noname#65504 · ベストアンサー

＞大家にしてみれば、２年契約しても、かってに半年でも解約通知OKなのに、貸主はその逆はなぜNG、不公平なのでしょうか？

これは違いますよ。民法により特約のない場合、原則として期間途中の解約は貸し手・借り手ともできないことになっています。
ただし、民法はそれほど強制力のない法律ですので、商習慣などの方が優先されることもあります。
商習慣として、社会一般の取り決め（よくあるのは１ヶ月の予告期間というのが多い）と比較して６ヶ月以上の期間を残して解約することは、極めて消費者に不利な契約であるということから、３～６ヶ月程度の予告期間をもって解約を認めるという判例が住宅の賃貸契約などでありますので、その程度の期間を持てば特約がなくても社会一般の契約から判断して解約できると考えられているだけです。

つまり質問者の同業者がそういう契約を広く行っている結果、世間一般の契約がそういう方式で取られているから、それが商習慣となっており、それが民法より優先されているだけです。

ちなみに、住宅でない賃貸契約などでは、そういう習慣はないので基本的に途中解約は認められていません。

なぜ、住宅についてのみそう考えられているかというと、住宅の借り手は個人の契約であり、消費者として考えられ、貸し手は個人であっても事業者として考えられるからです。
一般に消費者は事業者より情報や知識に劣っており、それらに優れる事業者との間の契約では、不利な契約を押しつけられ安から保護する必要があるという考えに基づいているものと思います。これは消費者契約法などでもそう考えています。
だから事業者同士の契約については保護が弱くなっています。

逆に貸し手側の解約が認められないのも、それは消費者に不利な契約であるからです。

賃貸契約については元々借地法・借家法という法律がありました。これらのできた時代は、貸し手＝裕福層、借り手＝弱者という構図がありました。つまり弱者を保護するために作られた法律です。
その後借地借家法に変更されてもその基本方針は変わっていませんし、更に最近は消費者契約法により、賃貸契約以外の契約についても、借り手など消費者を保護する方向に進んでいます（つまり借り手保護を強化する方向に社会は進んでいます）。

なお、借地借家法では基本的に１度借りた物件は半永久的に借り続けられることを前提としています。それを承知で貸す必要が大家には求められているのです。
同様に、賃貸契約で必要とされる保証人契約も賃貸契約に付随して半永久的に継続すると考えられています。つまり、保証人も半永久的に保証人になることを承知でいることを前提としてます。これは保証人にとっては非常に厳しい契約になっています。
これは借地借家法により、大家が極めて不利な状況にあるのを考慮して、途中で勝手に保証人におりられてしまっては、あまりに大家に不利な契約になるので、大家に今以上不利にならないように配慮されているためです。

話を更新拒絶について戻します。
借地借家法では重大な契約違反を理由とした契約解除以外の、大家側の解約については以下の２つの条件を両方必要としており、借地借家法は民法と異なり強力な法律ですので守らなければなりません。なお、借地借家法は基本的に貸し手を保護するために、貸し手の権利を制限するという法律です。このような法律があるのは、それだけ借り手が弱者と考えられているからです。

条件１：契約期間がない場合６ヶ月前に申し出る（借り手側の解約は原則３ヶ月前）。
契約期間のある場合、期間の切れる６ヶ月から１年の間に申し出る。
条件２：貸し手に正当な理由があること

正当な理由の一部に立ち退き料の大小が関係しています。

>事実ぼろぼろですが、可能なのでしょうか？

例えば、大地震の後危険なため立ち入り禁止などの指示を行政などがすることがあります。このような場合は正当な事由として認められるようです。つまり行政サイドから危険なため取り壊し命令などがあれば、正当な事由になるでしょう。
しかし、そういうものがなく唯危険というだけでは、正当な事由として不十分であり、不足する正当な事由を補うために立ち退き料が必要といわれており、そのような判例も存在するらしいです。
つまり、行政の命令などがない状態でしたら、立ち退き料は必要と考えるのが普通です。

＞立ち退き料払う云々以外に、更新はしないは可能ですか！

なお、大家側の更新の拒絶を借り手は拒否し、そのまま住み続ければ、自動的に法定更新されてしまいますし、強制的に立ち退かせようとするとそれは不法行為になりますので、裁判などにより正当な事由があると認めらるか、借り手が合意する以外には更新をしないことは不可能です。

ちなみに裁判するよりも金銭で合意解決することの方が多いようです。本当に危険だと判断すれば、自ら判断して出て行くこともあるでしょう。ただし、それはあくまで借り手の判断です。
質問の内容からいうと安全性以外の問題もあって、立ち退いてもらいたいようですから、借り手は安全性云々について信用しない可能性もあります。
借り手が危険性についてわかるような資料を提示しなければ、難しいでしょうし、裁判になった場合は、危険性を客観的に示す根拠が必要となります。つまりそのような資料を整備する必要があります。
危険性が大きければ、その分立ち退き料は安くなると考えられます。

なお、立ち退き料の目安としては一般に家賃６ヶ月相当といわれています。

お礼

司法書士か弁護士の先生と打ち合わせをしている様な内容でありがとう
ございました。

（解約通知OKなのに、貸主はその逆はなぜNG、）は、大家側にコストが掛かるの意味でした。
（一般に家賃６ヶ月相当）は、新たに賃貸をさがした時に掛かる費用に
少し色付けての意味からでしょうか？地域により商習慣の違いがあり前後しますか？

回答No.3

noname#65504

#2です。
＞（一般に家賃６ヶ月相当）は、新たに賃貸をさがした時に掛かる費用に少し色付けての意味からでしょうか？地域により商習慣の違いがあり前後しますか？

６ヶ月というのは特に根拠がない数字のようですし、立ち退き料の算出方法というのもありませんが、以下のサイト（立ち退き交渉を請け負う会社のホームページ）では新たな住居を確保するのにかかる費用から６が月説があるのだろうと記載しています。
http://www.asahi.ac/info/tachinoki.html

但し、相手が事業者だった場合などは、営業保証もかねてもっと多額な費用を命じられたケースもあるようです。
老朽化を理由とした立ち退きに関する話題がよく載っているサイトを紹介しておきます。
http://www.mirailaw.jp/info/manage02.html

回答No.1

mu128

入居者の考え方によって違ってくるでしょう。
入居者が「建物が古く安全上問題がある」という理由でどこまで納得いくかです。
貸主が入居者に対して立ち退きを要求する場合は、６ヵ月前までに通知することと、正当事由が必要です。建物が築３０年以上で安全上の問題がある、ということでしたら、正当事由と考えても良いですが、その場合でも、ある程度の金銭を補償してあげた方が話がスムーズにいくと思います。金銭的には、引越し代・礼金・仲介料で妥当だと思います。あとは、壊すことになるので、契約時に預かっている敷金があれば、それも全額返却した方がいいでしょう。説得力を上げるためにも、建物の状況を建築士などに検査してもらった方がいいかもしれません。

契約書の発行など、更新手続きはずっとされてきたのでしょうか？
「更新拒否」をされても、借主には「法定更新」でそのまま住み続けることが可能です。その点は、あまり考えずに、交渉した方がいいと思います。

管理会社（不動産業者）などはいないのですか？　いるようでしたら相談してみて下さい。　いないようでしたら、マンションの建築業者が決まっているようでしたら、そこに相談するのも良いでしょう。

確かに、借主有利な点も多いと思います。しかし、「住む権利」を保護する必要はあるのでしょう。
ちなみに、もし、契約してから短期間で退去して欲しくない場合は、「定期借家契約」という契約にするか、１年未満で退去した場合は違約金をとるという特約をつけられると良いと思いますよ。借主にとっても、転勤とかでどうしても退去しなければならないこともあるかもしれないので、あまり厳しい内容にしてしまうと可愛そうなので、違約金は家賃１ヵ月分を敷金から差し引く・・・という内容であれば、結構、設定しているところは多いですよ。

お礼

参考になるアドバイスありがとうございました。
契約は、二年ごと宅建業者いれてしております。
施工会社に、この件も含めまるめで依頼するのが一番と思いました。
それと（違約金は家賃１ヵ月分を敷金から差し引く・）は、特約に記入しても、結局民事で争うとだいたい負けてませんか？